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万创国际赴港IPO高颜值项目助力高增长

根据港媒的统计,年内挂牌焦点新股中,表现较好的五只现时累积升幅逾两成,当中包括昨日首日挂牌的同程艺龙(00780),另外三只均为内地房地产商及物业管理商。以昨日收市价计,弘阳地产(01996)累升25%,碧桂园服务(06098)及正荣地产(06158)亦分别累升22.4%及21.05%。

事实上,今年以来,来自传统的房地产行业的新股数目不但可以媲美新经济股,连同已上市的合共达到10家。已上市的房地产公司的股价于首天挂牌更全部录得显着升幅,受市场热烈追捧。目前,在港股主板轮候上市的房地产新股中,不少都是区域性的龙头房地产公司,11月22日提呈上市申请的万创国际,就是一家总部设于长三角安徽省,拥有当地主要城市的房地产市场龙头地位的房地产公司。

根据第一太平戴维斯报告,以一手商品房销售中已出售/已预售总建筑面积计,万创国际于2018年上半年在安徽省淮南市房地产开发商10强中排名第一。通过开发及销售的大型综合住宅项目「泉山湖」,万创国际不但已在当地建立了庞大的市场份额,并助力当地政府贯彻落实特色小镇开发政策,累积了丰富的优质生活小区开发经验。据了解,泉山湖项目具有不同形式的住宅物业,包括中至高层住宅、联型排屋及独楝房屋,并同时配备了设计精良的配套生活设施,如幼儿园、中学、只限居民进入的公园、会所、泳池、补习社、健身中心、各式零售店等,为淮南市最大的住宅项目。

凭借此广受市场欢迎的优质项目,万创国际过去三年不但取得了良好的业绩,于2018年上半年,收入同比稳健增长之同时,纯利更达约1.35亿元,同比大升330%。此外,这个项目更为公司带来了安徽省房地产协会所颁发的「2017-2018年度安徽省地产行业优秀品牌房企」。诚如上载的招股书中披露,万创国际已正部署另一个住宅项目「御香山」,并计划进入六安市开发新的项目。

  安徽省房地产市场前景佳

房地产公司的前景往往与其开发中的项目布局有莫大关系,而这又与项目所在地的经济发展成正比。众所周知,国内房地产市场在刚需及改善型住房的需求持续扩大下保持稳定的增长,长三角地区的增长更显着高于全国平均水平。

安徽位于长江及淮河中下游流域,是繁华沿海省份江苏及浙江的腹地,经济增长潜力巨大。2017年,安徽省本地生产总值按年增长8.5%,在全国所有省份中排名第六,达到27,519亿元,而自2009年至2017年的复合年增长率更达13.4%。未来,安徽省的经济增长将有望继续受惠于持续推行的中部地区崛起规划政策,以及长江经济带发展规划的推动。

从过去的地区性的房地产发展数据中,可以看到区域经济规划对相关受惠城市的房地产市场所带来的正面作用。近期最佳的例子是大湾区经济带,自规划政策公布以来,区内城市及外围城市的住宅及商业地产的平均售价以倍数计上升,市场需求持续增长。因此,安徽省各大城市的房地产市场潜力可见一斑。

  「御香山」项目货值高利好未来两年发展

万创国际的业务集中于安徽省内,相比起其他全国性的房地产开发商更易于为投资者了解其前景。过去,小型房地产商上市后的表现亦十分出色,像近年首天挂牌上市股价曾飙升近30%的小型南京房地产商金轮天地(1232)。公司上市时只拥有不足百万平方米的土储,且多个项目全属10万平方米以下的小型项目,规模远不及万创国际的已建及开发中的项目。然而,公司良好及能见度高的发展前景为机构投资者所钟爱,股价在往后半年持续高升。

万创国际目前手上不但已部署了可销售/可租赁总建筑面积超过16万平方米的「御香山」项目,连同开发中的项目以及计划发展的六安市项目,合计总面积50万平方米。单以「御香山」项目的可销售面积计算,货值已有望超过20亿元。去年,万创国际的全年收入约6.3亿元,换言之,未来两年可交付的「御香山」项目将可支持公司保持强劲的业务增长。

此外,万创国际近两年的毛利率保持稳步上升的趋势,去年全年为25.5%,而今年首九个月则为34.7%,净利润率亦达17.8%。远较同业平均水平为佳。这也主要体现在区域性龙头房地产开发商与全国性房地产开发商的区别。因为像万创国际的区域性龙头企业,它们更着重于区域内的深耕细作,以质量先行,品牌建设放于首位,打造标杆项目为核心,为未来长期输出物业管理服务及其他增值服务铺垫。与大型全国性企业追求快周转、增量的业务模式截然不同。因此,在区域发展上更具强大的竞争优势。在淮南市场上,大型房地产开发商数目众多,但万创国际能突围而出成为行业一哥,正好说明精耕规划所开发的标杆项目才能满足用家的真正需求。

至于近日受到市场关注的资本负债比率,于今年首九个月随着项目交付,万创国际的经营现金流得以大幅改善,资本负债比率亦大幅下降近两倍。手持高货值项目,加上安徽省经济发展受惠利好政策,万创国际这次赴港IPO,将可借道扩大融资平台,持续实现高速发展。

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(网络编辑:何颖曦)
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