别墅设计师讲述：西安院子是怎样建成的

秦岭山下的别墅项目主要是靠单价来赚钱。它的容积率低，品质高，单价就高，所以利润率也高。另一方面，潜在的客户都是有钱人，因为秦岭是绝版资源。

有些地方为了搞房地产开发，要专门打造人工湖、假山之类的景观，这个费用很大。但在秦岭山下建别墅，有山有水，不用打造景观，建设省了一大笔费用。

西安院子就是这样一个有山有水、浑然天成的别墅项目。

9月11日，别墅项目西安院子（一期）的一扇大门。 (《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

“来看房，首先要交50万元才准许进院子”

最初我们接洽时，怕甲方投资额不够，所以规划做得较简单。但甲方老板说“不用给我省钱”，因为他要打造一个关中民居的典范，做成一个有文化传承意义的项目。

正式启动西安院子的设计，大概是2005年前后，完全设计出来是在2010年左右。在此期间，这个项目的策划一直在变。老板不断调整定位，摸着石头过河。到底是做文旅，还是做房地产？老板自己也不知道，他不确定要做成什么样才能成功。所以西安院子不是一个纯粹的地产项目，也不是一个纯粹的文旅项目。

因此我们在设计中要兼顾文旅和住宅。从文旅层面讲，西安院子的服务业态是有私密性的、酒店式的。一般住酒店，不会有什么感情，住完就走。但住在这里，就是要让你感觉在家里，还可以在屋里做饭，而不是一个标准间或总统套房。从住宅层面讲，你出了房间，到了院子里可以下棋、喝茶，一家人还可以烧烤，有一种家庭的感觉。并且要突出一种私密性，每个院子里面都有一个用植被环抱的露天的温泉汤泡池，就是在自家院子里泡澡的感觉。

在设计风格上，他要求我们把古建筑和现代民居融合起来，因为完全按传统古建做的话，人住着并不舒服。

在建筑材料上，房子用的都是精品，突出质感。墙体厚度达到37公分，中间是红砖墙，在外面又加了一层青砖，叫手工水磨砖。门全是用老榆木打造的老门板，工艺很好。我们试图打造一种古朴感，而不是富丽堂皇的那种感觉。

在住户上，老板有一个给业主找邻居的想法。购房者学历不能太低，得有文化，只有文人才能够品味院子的古典情怀。来看房，首先要交50万元才准许进院子。当然，不买房可以退。除了资产，学历也要摆过来。有些暴发户有钱，但可能连看房的资格都没有。

把房子卖出去赚一次钱，返租回来经营再赚一次钱

后来，如果你在西安院子买房，老板一般会提出要返租这个房子，用于酒店经营。住宅项目是一次性就做完生意了，但文旅项目一直可以赚钱。相当于把房子卖出去赚一次钱，然后返租回来，经营文旅项目再赚一次钱。（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第45期）

一期项目的文旅成分更大。西安院子经常接待一些知名人士，或者做一些文化活动，比如书画比赛。老板举办活动的时候，事实上是在宣传他的院子文化，今天弄个热气球，明天弄个演出。但也有可能是幌子，一期就是打造品牌，第二期再做商品住宅。

西安院子在当地影响力很大，后来还评了规划设计方面的奖，对于当地来说也算是一个政绩。宣传力度也很大，一些飞机上的杂志都有它的广告。有些知名人士看了杂志，都跑到西安来看房，也不一定是真买，就是来看一看、长见识。

一期只开发了34套。那个地方也只能盖30多套，再多就超了建筑容限，这在规划里有明文要求，容积率只有0.7到0.8。房子大小不一，大约有五六套是200多平方米的小户型。大户型是800多平方米，院子大概500多平方米，一家一个院子，加起来就是一亩地。

二期是一个住宅项目，那闭着眼睛就拆了，不用质疑。但一期确实更像文旅项目，手续确实拿得出来，所以不在违建拆除之列。

（注：本文根据曾参与西安院子一期项目设计的人士口述整理）