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秦岭保卫战:一场生态保护与权力任性的大对决(2)

和保护秦岭生态同等重要的,是营造风清气正的政治生态。一场既保护自然生态又保护政治生态的秦岭保卫战正在轰轰烈烈地展开。

别墅设计师讲述:西安院子是怎样建成的

秦岭山下的别墅项目主要是靠单价来赚钱。它的容积率低,品质高,单价就高,所以利润率也高。另一方面,潜在的客户都是有钱人,因为秦岭是绝版资源。

有些地方为了搞房地产开发,要专门打造人工湖、假山之类的景观,这个费用很大。但在秦岭山下建别墅,有山有水,不用打造景观,建设省了一大笔费用。

西安院子就是这样一个有山有水、浑然天成的别墅项目。

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9月11日,别墅项目西安院子(一期)的一扇大门。 (《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

“来看房,首先要交50万元才准许进院子”

最初我们接洽时,怕甲方投资额不够,所以规划做得较简单。但甲方老板说“不用给我省钱”,因为他要打造一个关中民居的典范,做成一个有文化传承意义的项目。

正式启动西安院子的设计,大概是2005年前后,完全设计出来是在2010年左右。在此期间,这个项目的策划一直在变。老板不断调整定位,摸着石头过河。到底是做文旅,还是做房地产?老板自己也不知道,他不确定要做成什么样才能成功。所以西安院子不是一个纯粹的地产项目,也不是一个纯粹的文旅项目。

因此我们在设计中要兼顾文旅和住宅。从文旅层面讲,西安院子的服务业态是有私密性的、酒店式的。一般住酒店,不会有什么感情,住完就走。但住在这里,就是要让你感觉在家里,还可以在屋里做饭,而不是一个标准间或总统套房。从住宅层面讲,你出了房间,到了院子里可以下棋、喝茶,一家人还可以烧烤,有一种家庭的感觉。并且要突出一种私密性,每个院子里面都有一个用植被环抱的露天的温泉汤泡池,就是在自家院子里泡澡的感觉。

在设计风格上,他要求我们把古建筑和现代民居融合起来,因为完全按传统古建做的话,人住着并不舒服。

在建筑材料上,房子用的都是精品,突出质感。墙体厚度达到37公分,中间是红砖墙,在外面又加了一层青砖,叫手工水磨砖。门全是用老榆木打造的老门板,工艺很好。我们试图打造一种古朴感,而不是富丽堂皇的那种感觉。

在住户上,老板有一个给业主找邻居的想法。购房者学历不能太低,得有文化,只有文人才能够品味院子的古典情怀。来看房,首先要交50万元才准许进院子。当然,不买房可以退。除了资产,学历也要摆过来。有些暴发户有钱,但可能连看房的资格都没有。

把房子卖出去赚一次钱,返租回来经营再赚一次钱

后来,如果你在西安院子买房,老板一般会提出要返租这个房子,用于酒店经营。住宅项目是一次性就做完生意了,但文旅项目一直可以赚钱。相当于把房子卖出去赚一次钱,然后返租回来,经营文旅项目再赚一次钱。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第45期)

一期项目的文旅成分更大。西安院子经常接待一些知名人士,或者做一些文化活动,比如书画比赛。老板举办活动的时候,事实上是在宣传他的院子文化,今天弄个热气球,明天弄个演出。但也有可能是幌子,一期就是打造品牌,第二期再做商品住宅。

西安院子在当地影响力很大,后来还评了规划设计方面的奖,对于当地来说也算是一个政绩。宣传力度也很大,一些飞机上的杂志都有它的广告。有些知名人士看了杂志,都跑到西安来看房,也不一定是真买,就是来看一看、长见识。

一期只开发了34套。那个地方也只能盖30多套,再多就超了建筑容限,这在规划里有明文要求,容积率只有0.7到0.8。房子大小不一,大约有五六套是200多平方米的小户型。大户型是800多平方米,院子大概500多平方米,一家一个院子,加起来就是一亩地。

二期是一个住宅项目,那闭着眼睛就拆了,不用质疑。但一期确实更像文旅项目,手续确实拿得出来,所以不在违建拆除之列。

(注:本文根据曾参与西安院子一期项目设计的人士口述整理)

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(网络编辑:崔晓萌)
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