《中国经济周刊》 记者 贾国强｜北京报道

责编：周琦

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第38期）

8年前，国务院国资委的一纸“退房令”，使70多家央企退出了房地产行业。其后经过一系列变动和央企重组，目前国务院国资委公布的名单中，以房地产作为主营业务的还有保利集团、华润集团等20家央企。

如今，国家能源集团（神华集团和国电集团合并而成）、中煤集团以自住房为主，中航工业剥离了地产业务，新兴集团、南光集团、港中旅集团3家地产业务规模不详，剩余14家央企地产业务则在其控股上市公司有一定体现。

《中国经济周刊》记者统计半年报发现，这14家央企地产板块今年上半年营收3364.7亿元，同比增加525.34亿元，增长幅度18.5%；11家央企地产板块净利润528.24亿元（注：中国铁建、中国电建、华侨城等3家未公布地产板块净利润），同比增加152.92亿元，增长幅度40.74%。

尽管营收和净利润整体双增长，不过在严厉的房地产调控政策下，央企地产业务也并不好做。

中海、保利、华润三巨头营收占比54%，招商蛇口净利润率最高

相比其他行业，地产行业的营收规模非常重要，较高的营收意味着较高的市场份额、较高的品牌影响力，以及较高的融资便利度。

在营收方面，中国建筑集团旗下的中国海外发展（00688.HK，下称中海地产）以营收744.24亿元位居14家央企首位；保利集团旗下的保利地产（600048.SH）和保利置业（00119.HK）合计营收653.87亿元，位居第二；华润集团旗下的华润置地（01109.HK）以营收437.8亿元位居第三。

中海、保利、华润是央企地产的第一梯队，这3家总营收1835.67亿元，占14家央企总营收的54.56%，而去年同期这个比例为60.32%，这说明前三家的市场集中度有所降低。

业内分析认为，保利置业的营收有超过50%的下滑，中海地产和保利地产的增幅也很缓慢，或许是央企地产龙头集中度降低的主要原因。

中国中化集团旗下中国金茂（00817.HK）、中国铁路工程集团旗下中国中铁（601390.SH）等5家央企地产营收超过100亿元，处于第二梯队；中国铁道建筑有限公司旗下中国铁建（601186.SH）、鲁能集团旗下广宇发展（000537.SZ）等6家营收不足100亿元，处于第三梯队。

虽同是央企，但它们之间的差距也很大，中海地产营收744.24亿元，葛洲坝（600068.SH）营收仅29.74亿元，前者是后者的25.45倍。即便是位于第二位的保利，与中海地产也有近百亿元的“距离”。

从营收同比增幅情况来看，中交地产（000736.SZ）增幅为285.1%位居第一，保利置业跌幅达52.5%，处于垫底位置。

从净利润来看，只有中海地产一家超过100亿元，保利地产和保利置业之和、华润置地、招商蛇口均超过70亿元，其余多数在30亿元以下，葛洲坝以3.02亿元垫底。

从净利润增幅来看，中交地产增幅2949.91%处于第一，保利置业增幅仅1.3%垫底。

中交地产半年报业绩预告显示，今年上半年净利润同比大幅增长的主要原因是部分项目交房面积增加，且毛利率提升，并确认投资收益6400万元。

此外，从净利润率（净利润/营收）指标更能看出一些差距。净利润率越高，企业一般经营效率更高，盈利能力更强。

半年报显示，招商蛇口的净利润率为33.91%，中海地产净利润率26.19%，保利系和中交系则在10%左右，处于较低水平。

招商蛇口的净利率较高，与其今年上半年出售资产有关。据悉，上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦3项资产的总交易对价为50亿元，招商蛇口实现投资收益33.11亿元。

中交地产未能跻身TOP3，“央企第一”的诺言还有多远

2017年10月，中国交通建设集团（下称中交集团）旗下中交地产高层曾对媒体表示，“要做房地产业务里央企的第一名、第二名”。

这个口号曾在地产圈引发一时热议。业内当时普遍认为，中交地产要实现这个目标比较难——其2017年前三季度营收才4.18亿元。

中交地产敢喊此口号，也有些底气：其控股股东中交集团在2014年和2015年通过收购控股了知名房企绿城中国（03900.HK）。

不过，中交地产的营收规模与前三强，特别是与中海地产，差距甚远。今年上半年，中交集团地产板块（中交地产+绿城中国）营收367.11亿元，与央企中排名第三的华润置地相差70.69亿元，与排名第二的保利集团地产板块相差286.76亿元，与排名第一的中海地产相差377.13亿元。

中交地产板块的净利润指标也表现得不尽如人意，今年上半年净利润为26.33亿元，排名第6位，不只低于TOP3，还低于中国金茂、招商蛇口；净利润率更是个位数，与其他房企差距较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，在对标企业也在步步扩张的情况下，中交地产要实现“央企前三”目标的压力还是比较大的。在未来的发展中，中交地产应强化自己的营销和品牌影响力，在与绿城中国的合作中，尤其是涉及到合作或关联项目，运作方面需要更加稳健。

中交集团似乎也意识到单纯依靠中交地产难以实现目标，今年以来加大了对绿城中国的控制力度与支持力度。8月1日，绿城中国老将曹舟南辞任行政总裁一职，该职务由中交集团派驻的张亚东接任。这一人事变动被一些媒体解读为“绿城中交化”的举措。

对此，张亚东在绿城中国半年业绩会上回应称，“中交没有必要让绿城‘中交化’，让绿城保持绿城的特色才是对中交实现全产业链布局最大的补充。中交会最大限度地支持绿城，而不是去影响绿城。”

华润置地：业绩靓丽的同时，屡遭业主维权

今年上半年，华润置地营收437.8亿元，同比增长40.4%，净利润72.8亿元，同比增长151.8%，营收和净利双双大幅上升。

不过，最近华润置地却遇上了维权风波。9月13日，一些“华润昆仑域”项目业主聚集至北京东二环华润大厦，反映房价不合理、建筑质量与销售宣传不符等问题，要求退房。

据业主反映，房子的很多细节和销售时宣传的信息不符，如宣传册上标明的外立面是红色手工砖，实际上用的是网格布加涂料；宣传册标明入户大堂及楼梯为精装交付，实际上入户大堂装修严重缩水，挑高不足，楼梯为水泥交付；宣传册上的小区园林设计，实际只看到杂乱的建筑垃圾等。

据《中国经济周刊》记者不完全统计，今年以来，华润置地旗下已发生4起维权案例。2018年1月初，沈阳市数百位华润橡树湾的业主，因华润置地承诺购买该楼盘的业主凭商品房销售合同无条件入读东北育才丁香湖小学而未履行，向这家地产商讨要说法；3月份，位于成都市金牛区的华润龙湾御府因装修质量差，部分业主前往当地房管局投诉；5月份，位于上海市的华润华发静安府也有部分业主投诉称存在车库漏水等问题。

华润置地被频繁维权或许是近两年来房地产行业问题频发的缩影。中原地产首席分析师张大伟曾直言，限价下开发商减配越来越多，精装修标准越来越低，车位不送不租只卖，绿化设施减配……看不见的还有工程减配，在水泥、砂浆、电线品牌等方面做文章，“也许，2018年买到的房子，将是这些年质量最差的一批”。

由中央党校教授王伟主编的《中国企业信用建设报告（2016）》也显示，近年来，房屋买卖合同标的物瑕疵类纠纷多发，一些房地产开发企业在建设方面，为追求利润最大化，偷工减料、擅自修改规划；在销售方面，采用欺诈、误导、虚假宣传等方式欺骗购房人。

2018年第38期《中国经济周刊》封面