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专家:让“国家队”进入租房市场是开倒车

自8月中旬以来,“国家队”成为胡景晖对外界喊话时频繁出现的热词。不过,亦有分析人士认为,“国家队”进入房屋租赁市场是“昏招”,甚至直指其为“开倒车”的表现。

《中国经济周刊》 记者 银昕|北京报道

责编:陈惟杉

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第36期)

“房屋租赁不像买卖,是‘退无可退’的领域,关乎国计民生,就像电信、石油等领域,如果掌握在‘国家队’手中,就不会跑偏。”8月26日,我爱我家原副总裁胡景晖又一次呼吁“国家队”进入房屋租赁市场。此前,胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访时说,一直以来房屋租赁市场被诟病的“以小业主为供应主体,租赁机构占比过少导致服务质量较低、行业秩序混乱”的问题并不是靠培育更多租赁机构便可以解决的。“要看是什么性质的机构,如果是社会资本控制下的机构就算了,如果是‘国家队’控股的租赁机构就没问题。”

自8月中旬以来,“国家队”成为胡景晖对外界喊话时频繁出现的热词。不过,亦有分析人士认为,“国家队”进入房屋租赁市场是“昏招”,甚至直指其为“开倒车”的表现。

支持方代表胡景晖:国家队应控股,并派驻党委书记

胡景晖在接受《中国经济周刊》记者采访时说,他希望“国家队”未来能控股住房租赁运营商,社会资本和外资可以持有小部分股份,并且应向这类企业派驻党委书记,按照国企的办法进行管理,“他们(指职业经理人)可以继续在企业任职,当运营总裁甚至总裁,但控股权必须掌握在‘国家队’手里。”

按照他的说法,被社会资本“挟持”的租赁机构迟迟未找到可以盈利的正确路径,只得靠高于市场价的价格疯狂收房以“跑马圈地”扩大地盘。“根据我的了解,租赁机构背后的投资方2018年给他们定的KPI(关键绩效指标)就是不惜一切代价扩大规模。”他告诉记者,这才是自如、蛋壳等企业疯狂高价收房的根本原因。

今年6月,自如CEO熊林的一段讲话似乎印证了胡景晖的这一说法。熊林在彼时称,长租公寓要精耕细作,短期内不可能盈利,需要过“品质关”“规模关”和“增值关”三个关口。而他对“规模关”的解释是:在当下的住房租赁市场,租赁机构旗下若没有超过100万间房屋,单体城市若不突破20万间房源,则不要谈与盈利有关的话题。据他披露,自如的目标是到2018年年底完成100万间的“小目标”。

大举扩张的背后便是高周转、高出租率,以及不可避免的快速装修和承租人的快速入住。一位行业研究者告诉《中国经济周刊》记者,近日杭州发生的阿里巴巴员工入住自如甲醛超标房屋后因病去世的事件与此有一定关联。

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反对方代表郭毅:让“国家队”进入是胡扯,开倒车

“目前的几轮融资都没有涉及‘国家队’成员,这个问题我们不便评论。”《中国经济周刊》记者就“国家队”是否应进入住房租赁市场的问题联系了自如、蛋壳、魔方、新派等长租公寓品牌,均得到了与此相似的回答。

“目前的政策还不明朗,我们又发行了资产证券化产品,此时不愿多言。”一位从业者告诉《中国经济周刊》记者,大家都在等待有关部门最新的决策。

记者发现,以自如和蛋壳两家公寓运营商为例,自如在今年年初的40亿元A轮融资方为华平投资、红杉资本、腾讯等;蛋壳公寓在今年完成的两轮共1.7亿美元融资中的投资方为华人文化、高融资本、元璟资本、老虎环球基金等。长租公寓领域确实尚未见如共享单车风靡之时“国家队”跟进参与投资的情况。

“我认为让‘国家队’进入是不可能实现的,更不可能派党委书记,这全是胡扯。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅不看好“国家队”进入住房租赁市场的前景,她认为这完全有悖于市场经济的规则,房租上涨是市场现象,应该以市场化手段加以解决,而不是“开倒车”走过去的老路。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第36期)

“‘国家队’进场,资本属性和来源变了,但商业模式并没有变,获取房源的形式也没有变,供需关系短期内也很难改变,有什么理由说‘国家队’的到来可以稳住房租呢?”郭毅认为,若想迅速稳定房租,“国家队”入场后也只有一个办法,即发布租金指导价,“这样做短期内可以见效,但长期来看毫无疑问对租赁市场是巨大的伤害,甚至不能称之为‘市场’了。”

她的建议是,政府部门应当严格制定规则,然后准确执行,做到有法必依,对犯规者依法进行处罚。同时加大对低收入者和无房者的保障性住房供给力度,除此之外不应有其他更多干涉。

在租客抱怨房租上涨的同时,长租公寓也面临短期内不能盈利的现实,可观的营收数字不仅是对投资方的交代,也是兑现资产证券化产品年化利率承诺的先决条件。一旦“国家队”入场,盈亏的账该怎么算?是否可以褪去社会资本身上的逐利属性?

“国有资本本质上也是资本,对逐利性的要求相比社会资本一点也不差,很难说他们进入了房租就会下降。”北京飞马旅发起人郭昕告诉《中国经济周刊》记者,“国家队”的第一桶金是靠财政拨款取得,源自公民的纳税,但“国有资产同样需要保值增值,依然不能做亏本的买卖”。

郭昕分析说,另一种可能是通过财政拨款补贴租赁业务,将其彻底变性为公共事务支出,如此一来相当于用所有纳税人的税款为占社会群体一部分的租客发放补贴,“这明显也是不合理的。”

纯租赁地块多被地方国企收入囊中

“国家队”试水租赁市场的经验并不是零,除去资本层面,国企也频繁介入住房租赁市场。2018年1月,上海地产集团正式发布沪上首个国企租赁住房业务品牌“城方”,今年上半年,计划开工4000套租赁房,年底前全面开工,2020年实现交付;8月下旬,深圳推出稳租金试点项目,由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司操盘。

在一些地方政府出台的文件中,国企也被寄予厚望。如2017年9月上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,明确称要让国企成为租赁住房的“压舱石”。这从上海纯租赁地块的去向上也可见一斑。

截至目前,上海共成交35块纯租赁用地,累计规划建筑面积212.03万平方米,平均成交楼面价为6524元/平方米。在企业排名中,上海地产集团在拿地面积和拿地总价上高居榜首,竞得共计10幅纯租赁地块,总建面超过70万平方米,成交总价超58亿元。

诸葛找房统计数据显示,自2017年7月上海首次推出两宗100%自持纯租赁的宅地以来,全国多个热点城市相继推出纯租赁用地,至今累计共71块,已出让土地面积超过440万平方米,平均楼面价为每平方米5104元。而各城市挂牌的自持租赁住宅用地多为定向出让给当地国企,除深圳一块土地出现过市场化竞拍,最终溢价率30%成交之外,其余基本都是独家参拍,底价成交,相当于定向交给了国有企业;准入门槛的提高使拿地成本降低,自持纯租赁地块几乎均被具有资质的市级、区级国企收入囊中。

对于国企获得大量纯租赁地块,中原地产研究中心首席研究员张大伟向记者分析说,根据中原地产统计,全国已有超过10个城市成交租赁类土地,可供应超过12万套租赁住房。他认为,这部分价格受国企或政府部门影响的租赁住房一旦进入市场会有非常大的良性作用:可以直接增加供应,缓解供需结构紧张;还可以平稳价格,避免价格出现非理性上涨。“这部分土地成本相对较低,运营难度小,对于租赁市场来说,能起到租金价格的平稳影响。”


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2018年第36期《中国经济周刊》封面


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(网络编辑:崔晓萌)
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