书摘：秦朔对话任泽平：为什么很多人对房地产看错

秦朔：现在对于房地产后市我看到大概有几种看法，一种认为现在租售同权，很多地方在出台政策，包括在开发一些很好的地段去做租赁房，比如北京提出5年要出来25万套。如果大规模的租赁房出现，对于房价的上升是不是会有明显的抑制性因素？

由于房产税、限价限贷限购等“五限”，很多人认为房地产会慢慢不行，尤其是2017年销售额和投资量都很多，所以很多人也认为2017年就是房地产最高点。另一种观点认为中国现在总体上改善性需求还很大。我看到一个数据，现在在我们的自有产权房里有百分之二十几连独立卫生间都没有。所以可以说过去很多房子本身也不行了，从这个角度看中国的房地产还有希望和空间。

所以很多朋友都在想，我在北上广买不起，就在周围买，特别是在有城际连线能很快接轨的地方买。很多人认为房地产还有很多洼地，我不知道你怎么思考这个问题，你采取一些什么行动？

任泽平：房地产这个话题其实大家非常关注，争议也非常多。我是研究了17年宏观、10年房地产。坦率地讲，我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点，我发现都是错的。

我不仅研究房地产，我还有操盘经验。为什么很多人对房地产看错呢？

我觉得第一是不了解政策。比如，当很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，但市场应该是有供求的。分析的逻辑框架都错了，何谈分析？所以那么多人过去10多年不停在看空，结果涨成这样。

第二是不要试图用单一逻辑来解释。比如，大家经常讲中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了这么多年，房价还是无畏无惧地上涨。

究竟怎么来理解房地产？我在2015年就跟大家提出“一线房价翻一倍”。我这10年的研究用一句话来概括，叫“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值；短期炒一把，后来会跌得很惨，这是短期看金融；中期看土地，人口流入多的、最近这两年没供地的地方，那更有投资前景。

秦朔：所以中国的城市现在用于房地产特别是用于住宅的土地供给，在整个城市的面积比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任泽平：在我们的城市规划里，不同城市的规划文件，有一句话10年没变，叫“控制大城市规模、重点发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”。你好好琢磨这句话，控制大的、重点发展小的，但事实上你看人是怎么流动的呢？人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人来到了大的都市圈，而你要控制它的规模怎么办？不供地。人来了，你不供地那价格怎么走？暴涨。

东北西北这些中小城市人都跑了，但是你要重点发展，还给它供了很多地，导致库存太高。所以说一二线城市房价过高，三四线城市库存过高。

我比较建议未来要重点发展大都市圈，因为你看上百年来城市化的经验，无论是美国、欧洲还是日本、韩国，基本的规律都是人往大的都市圈迁移，因为大的都市圈更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的青年人提供实现梦想的机会，这是一种文明。如果控制大城市规模，不让人来，不让人们享受城市的文明，这是反文明的。

秦朔：人口问题、土地问题，还有金融问题。有人说现在杠杆水平太高了；有人说现在这个杠杆相对于欧美来讲，我们这个余额真的还不足为奇，意思是建议居民更多地把中长期贷款都投到房贷里，你觉得大家还有能力支撑起来吗？

任泽平：其实这种简单地做国际比较我觉得没有太大的意义，为什么呢？因为美国就是喜欢消费，甚至一度搞到了零首付，后来次贷危机发生了。美国本身储蓄率就是比较低，当然这是有原因的，因为美国社会保障体系非常健全，有滑梯在那儿兜着——整个社会最低保障的底线。

中国储蓄率比较高，跟文化有关。所以这个杠杆高低跟美国进行对比，我觉得不可比。如果一定要讲的话，我认为：第一，中国目前这个杠杆其实不高，因为我们是一个储蓄文化；第二，从动态来看，这两年加得是有点快，甚至用了一些短期的消费贷来加，这是风险点。

秦朔：那总体上，你对于房价本身的走势还是属于比较乐观的态度？像当年，你那么旗帜鲜明地说“一线城市翻一倍”，现在还有类似的这种旗帜鲜明的观点没有？

任泽平：我的观点一直都旗帜鲜明，就是简洁而鲜明。因为我对我自己包括我的团队的要求就是，我们所有的研究第一要实战，第二要负责。所以你看我所有的报告：“5000点不是梦”，我就是看5000点股票；“一线房价翻一倍”，我就看好一线房价能翻一倍；“新周期”，我就看好周期、看好金融、看好消费。

所以对于房地产市场我的观点也非常明确。当然这里这个问题不能这么问，就是当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候，这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年，北京、上海房价翻了一倍，但东北房价并没有涨。所以搞开发的人永远记住，房子最重要的是什么？地段。判断房地产市场永远要记得它是有区域属性的。

因此按照我的框架就是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。那么从长期来说看人口流入，什么人流入啊？有才华的青年人，他们带着梦想来，还有那些财富净值人士，带着财富来这个地方，有活力，有希望，那这个地方未来的房地产市场就是有潜力的。

（本文摘自《新周期：中国宏观经济理论与实践》一书，内容略有删减，标题为编辑所加。）

编辑：牛绮思

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第34期）