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专访我爱我家原副总裁胡景晖:国家队赶快进场吧

中国经济周刊-经济网讯 (记者 胡巍 贾璇 | 北京报道) 近日,我爱我家副总裁胡景晖因为炮轰链家等中介哄抬北京房租而被推向风口浪尖。

在胡景晖宣布被迫离职前一天,房屋租赁价格的疯涨已经引起政府的注意。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。8月23日,北京市住建委重拳整治租房市场,自如等23家违规中介机构被曝光。

8月22日,中国经济周刊-经济网专访胡景时,他表示,要想真正解决房屋租赁问题,必须让“国家队”尽快入场。

《中国经济周刊》:从现在房租占实际收入的比重来看,您觉得租客的负担大吗?

胡景很大,很多人的占比已经达到40%-50%了,像发达国家是三分之一左右,比如美国纽约或者曼哈顿的downtown那么贵的公寓,对于华尔街的精英来讲,占比约为30%,你看美剧《老友记》里就是这样子。

《中国经济周刊》:您认为北京目前的租售比合理吗?

胡景从国际惯例上看很不合理,大概年化投资回报率为1.5,国际上应该是6。所以如果往国际惯例靠拢,应该是房租涨一倍,房价跌一半。这都不可能,因为如果房价翻一番,那么租房的人就都疯了;如果房价跌一半,那么银行就疯了,所以很不合理。至于如何破局,要看经济发展水平提高和收入增加后如何完成破局。从投资的角度来看,业主或者投资机构都会觉得房租太低,但是从承租人的角度,房租已经占比50%,感觉无法承受,这个问题就是困局了。核心问题在于地价高、房价高。

《中国经济周刊》:您怎么看待长租公寓提升了居住质量?

胡景本来房屋状况还可以,租客也不介意非要打掉重新装修,本来家具家电六七成新,租客也可以接受,非要换成崭新的、高端的,我认为首先应该考虑的是让租客能租到房子,和租客的承租能力,至于居住质量的考量,应该是to VC(to Venture Capital) 的,而不是to C(to customer),也就是做给资本看的。所以此次进入后,为了to VC而做的标准化,例如“重装修”、“重装配”,我认为80%是没必要的,实际上增加的成本,导致租客无法承担。所以现在的长租公寓都是to VC而不是to C,说白了是做给投资机构看的,以便“蒙”来下一个投资者,而不是设身处地地为租客考虑,为了让这个行业走得更长远。

《中国经济周刊》:这次房租上涨跟资本的关系大吗?

胡景应该说资本起到了推波助澜的作用,刨除CPI和季节等因素,腾笼换鸟人口变化之后的结构性租赁需求的提升,包括供应不足,我想了下,大概资本进入市场导致场租公寓超出市场常规水平收房,这个的权重应该是三分之一,所以没有这三分之一会好很多,有了就是推波助澜。

《中国经济周刊》:为何资本进入租赁市场会导致房租上涨?

胡景因为资本进入长租市场,今年给各大公寓运营商提的KPI的核心指标就是扩大规模,不惜一切代价去扩大规模,在租赁房源有限的情况下,行业内有句话叫“得房源者得天下”,在房源有限的情况下,运营商去哄抢稀缺资源,就导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线去开发长租公寓房源,那结果就会大大不同,那可能房源就会瞬间多100万套。现在的情况是,100万套房源的资金往30万套房源那里砸,房租必然会涨,原理不同。

《中国经济周刊》:房租上涨会给实体经济带来哪些影响?

胡景首先,房租的快速上涨会导致用人成本的增加,直接转化为企业成本的增加,导致众多产品会加价,在启动内需、扩大购买的情况下,这些加价是否能被市场消化掉,可能是个反向因素。另外,房租本身就是CPI的重要选项,一旦房租上涨那么CPI就上涨了,实际上会诱发通货膨胀。第三,对于目前绝大多数社会需要租房的中端甚至中高端人士来说,房租在快速上涨的同时,包括爆仓的情况,会造成社会的不安定因素。房租是一个“退无可退”的领域,如果鲍鱼和鱼翅涨价了没关系,但是如果大米和面粉的价格都快速上涨了,那就是可怕的结果。

《中国经济周刊》:10家中介称将提供12万套房源且不涨价,这12万套房源从何而来?

胡景我认为约谈也好,或者提供12万套房源且不涨价也好,在短期内作为应急手段是有效的,但是从长期来看,解决不了任何问题,如果靠约谈就能改变市场,那就经常约谈好了,而且这12万套,我认为本来就应该投入市场,只不过是早了一点投入市场,也把价格降低了一些,我不认为单用以上这两种方法就能长期解决问题。租房市场上,从立法到监管机制到实际操作层面,都需要进行深入的有效的持久的改革。

我认为让房屋租赁行业和长租公寓这种关乎民生大计的行业真正地承担社会责任,而不是单纯向资本靠拢的唯一解决办法是,让“国家队”入场,国资控股中介是我能想到的,最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出,再加上党委书记,总裁可以是专业人士,一切迎刃而解,期待国家队赶快来吧。


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(网络编辑:崔晓萌)
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