钮文新

每当中国央行“降息、降准”之时，总会有人质问：“降息、降准”会不会刺激房价？潜台词无非是：中国央行必须为压制房价而不断紧缩货币。很明显，一些“揣着明白装糊涂”的人基本属于刻意绑架中国货币政策，他们表示：房价上涨就是货币超发的结果。说实话，面对如此背离经济学常识、更无视中国房价特性的观点，笔者一直担心，担心这会成为做空中国的手段之一。因为，长期紧缩货币必然导致人民币过度升值，而人民币长期高估必然导致中国经济不断疲弱、股市不断下跌，这是基本经济规律。

所以，有必要把房价与货币政策的关系解释清楚。为此，先来看一段经典的问答。

有人曾问美联储前主席伯南克：2000年互联网泡沫破灭之后，美联储大幅降息，这显然是刺激美国房地产泡沫的关键因素，难道美联储看不到这样的因果关系吗？

伯南克回答：利率高低，中央银行应当主要考虑两大因素：经济稳定和金融稳定。互联网泡沫破灭之后，美联储采用低利率政策主要基于经济稳定的考虑，而绝不是针对房地产。房地产泡沫通常是房地产方向的政策出问题所导致的。既然如此，解决房地产泡沫的问题也要从房地产市场和金融监管方向入手，而绝不是货币政策。因为，货币政策作为总量政策，它针对的是整个经济领域，而房地产仅仅是经济的一部分。如果用利率的手段解决房地产问题，势必会使整个经济受到压抑，这不是货币政策正确的选择。

与此同时，伯南克还用大量的事实证明：美国的房地产泡沫，主要不是货币政策宽松的结果。他说，很多人认为互联网泡沫破灭之后，美联储采取低利率政策是导致房地产泡沫的主要原因。但在我看来，不是这样。美国房地产泡沫之所以发生，主要原因是金融自身和金融监管存在严重漏洞。它的主要诱因是：金融机构基于房地产信贷的“创新”过度，而与此同时金融监管不断放松，加上美国政府又希望解决美国人居住问题的大背景。

伯南克说明白了吗？简单概述：货币政策是总量政策，其是松是紧必须依据经济全局去考量，但房价问题是局部问题，应当由金融监管和产业政策去约束。如果依据局部的问题去紧缩货币，那整体经济将被局部问题绑架，美联储不应当允许这样的情况出现。尽管如此，我必须承认货币松紧会对房价构成影响，这也是无可辩驳的市场规律。但货币政策的具体实施绝不应当是这般“小儿科”，不能依据房价的变化而变化，而更该是整体经济全面考量的结果。

明确房价与货币政策关系之后，再看中国房价是不是“货币超发”的结果？中国房价之所以不断上涨，核心因素是“土地财政”，地方政府需要依靠卖地收入维系正常运转和地方经济建设。正因如此，一些地方政府和开发商对房价上涨形成共识，只有房价涨，房子才卖得快，开发商才肯出高价购买土地，地方财政收入才有保障。为改变这一状况，中央已经开始试点“物业税”改革，让“物业税”取代“土地财政”，从而铲除房价不断的上涨的根本动力。

那房价上涨跟货币有没有关系？当然有关系，但这个关系是：房价上涨在先，货币跟进在后，而非本末倒置——因为货币多了，所以房价上涨。证明这个问题很简单，老百姓手里货币多不多？买房难不难？我们是因为看到房价总涨，担心未来更买不起，所以现在才拿出几代人的积蓄去买房，我们并没有富裕到随便可以买房的程度，那怎么会是货币多导致需求大、导致供不应求而房价上涨？

当然有炒房的问题，但无论是炒房还是老百姓买房需要依靠银行贷款，银行也愿意低息投放按揭贷款，因为他们觉得老百姓信用真好，按揭贷款违约率很低，而且有房产作抵押，还有保险公司提供担保。但我们必须知道，按揭贷款的大量发放只是商业银行创造货币的过程，而未必需要央行发行基础货币。按照基本原理：M2=基础货币×货币乘数——按揭贷款刺激M2上升，很可能是货币乘数上升的结果。

中国央行“真实有效”的基础货币不是“超发”，而是“欠发”。正因为这一“欠发”，导致商业金融机构大量创造货币，于是金融短期化、货币化、套利化，货币金融暴涨，资本金融萎缩，而且M2也因为短期借贷需求的爆炸式增长而高速增长，这可能是中国金融杠杆过高的关键。