《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 北京报道

编辑：牛绮思

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第25期）

“2017年12月，新建商品住房网签均价同比下降0.9%，自2016年10月份以来连续15个月环比不增长。”6月19日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》（下称“《白皮书》”）正式对外发布，这是其中的一段话。

《白皮书》这一住房和城乡建设领域年度发展报告，由行业概况、重点专题、发展展望三个部分组成。2017年，北京房地产业与房地产市场、住房保障领域呈现出何种特点？释放了什么信号？

调控效果明显，北京楼市降温

2017年，北京市商品住房成交17.7万套，同比减少45.6%。其中，新建商品住房销售4.3万套，同比减少26.5%；二手住房销售13.4万套，同比减少49.8%。

可以发现，相比新房，二手房交易量下降幅度更明显。《白皮书》数据显示，二手住房与新建商品住房销售套数之比由2016年的4.6:1下降至2017年的3.1:1。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对《中国经济周刊》记者分析说：“新房限价，新房与二手房房价出现倒挂现象，买新房更划算。另一方面，由于从严的房地产调控政策，平房和法院拍卖房也加入限购行列，使二手房交易量减少。”

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷认为：“新房大多位于郊区，价格受到政府调控指导，相较二手房来说要便宜，因此调控后二手房交易幅度下降更大。从调控结果来看，新房、二手房成交均大幅下滑，说明效果显著。”

《白皮书》提到，商品住宅交易结构中，首套、二套购房比例分别为76.7%、23.3%。

赵秀池认为，“76.7%这个比例比较正常，说明没有房地产泡沫。”

陈雷的看法是，首套购房比例76.7%，这一数字远高于其他城市，主要原因是全国认贷政策，已在异地有贷款记录的购房客在北京购房门槛被极大提高。

《白皮书》显示，商品住房交易中，新房以改善型为主。其中，套型面积在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5个百分点；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5个百分点。二手房交易以中小户型为主。90平方米以下套数占63.9%，比2016年提高3.6个百分点；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2个百分点。

对此，赵秀池分析称：“二手房为中小户型，大部分位于中心城区，拥有优越的教育医疗资源，更受刚需购房者青睐。”陈雷则认为：“新房由于位置较偏、单价低，而且受政府指导价格影响，盈利难。开发商为了盈利，更倾向于设计利润率高的大户型。这一点确实不利于刚需购房，所以部分地块政府重启了‘70/90政策’，也是在新房方面保障刚需利益。”（编者注：“70/90政策”，即2006年5月，九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。）

根据《白皮书》数据，2017年北京市完成房地产开发投资3745.9亿元，同比减少7.4%，增速比上年下降3.1个百分点，占全社会固定资产投资的41.9%，同比下降5.9个百分点。其中，住宅完成投资1725.5亿元，同比减少11.6%。

陈雷认为：“北京市要控制城市和人口规模，因此不会大幅度增加住宅土地供应；另一方面，2017年政府鼓励集体建设用地入市租赁市场，不需要扩大住宅土地供应。2017年的新增土地均为限价地块和共有产权地块，所以虽然看上去新增供应减少，但是这两种性质地块能最大限度保障刚需利益，所以是在不断探索‘房住不炒’的调控路径，推动住房供给侧改革。”

住房租赁市场同比增长22.3%

据《白皮书》分析，2017年北京市住房租赁交易量增价稳。据主要经纪机构成交数据推算，全市住房租赁市场累计交易246.8万套次，同比增长22.3%。住房租赁规模与买卖（新建商品住房加二手住房）规模之比为13.9:1，明显高于2016年的6.2:1。2017年，全市住房租赁平均月租金75.6元/平方米，较2016年上涨2.4%，涨幅回落13.3个百分点。

“租房是绝对的刚需，高房价下租房划算，加之2017年推出了住房租赁新政，给承租人赋权，同时鼓励机构租赁发展，加大了公租房与人才租赁房的供应，使租赁交易量出现了较快增长。”赵秀池说。

北京市也在积极筹集租赁房源。据北京市房地产中介行业协会数据，截至2017年底，北京市主要住房租赁企业向社会提供的租房房源约60.68万间（套）；“限房价竞地价”成交的企业自持租赁住房项目27个，其中已确定规划设计方案的项目8个，可提供租赁住房4473套，拟于2018年实现开工。

另外，北京市39个集体土地租赁房项目已办理占地手续，面积约204公顷，完成任务指标102%。2011年以来推出的首批5个集体土地租赁房试点项目1.28万套房源，已陆续交付。此外，截至2017年12月底，共有产权住房项目共42个、约4.4万套，其中5个项目、3937套已申购。

对此，陈雷向《中国经济周刊》记者分析说：“在市场供应紧张的情况下，大力发展租赁市场会缓解供需失衡局面，延后购房时间。而共有产权房的大量入市，能极大满足刚需购房需求，使得市场能在短期及未来一段时间内保持稳定。”

赵秀池进一步提到，租赁的需求也有高、中、低档多个层次，房企提供的高品质租赁住房，租金水平较高也属正常现象。“租金水平的高低既取决于供求关系，也取决于出租者的盈亏状况与承租者的承受力，稳定租金更多的要靠市场力量。”

住房保障各项目标任务超额完成

2017年，北京共建设筹集各类保障房6.5万套、竣工9万套，分别完成年度建设计划的131%和151%。完成各类保障性住房（不含自住房、共有产权住房）投资851.6亿元，其中公共租赁住房完成86.6亿元，经济适用住房31.9亿元，限价商品住房100.3亿元，棚户区改造安置房632.8亿元。

陈雷说：“2017年是棚改推行大年，政府棚改力度极大。但同时也要注意到棚改投资的不可持续性，后期棚改减弱后市场还需要做出相应调整。而租赁市场是未来发展的重中之重，有了国家政策的支持，未来提升空间较大。”

《白皮书》介绍，2017年分配北京市公共租赁住房1.16万套，公共租赁住房租赁补贴发放1.97万户、2.23亿元，累计发放2.32万户、5.42亿元。此外，市场租房补贴新增家庭3500户，实现16区全覆盖，市场租房补贴发放1.93万户、1.86亿元，累计发放4.97万户、14.51亿元。

赵秀池说：“公租房有稳定的租赁关系，又能落户，租金比市场租金低，需求量较大；共有产权房房价低于市场价，政府又让渡了使用权，对购房人的吸引力也比较大；公租房和共有产权房的供给不断增加，会减少购买商品房的需求，对抑制房价也会产生一定作用。”

《白皮书》提到，随着北京经济社会的不断发展进步，住房保障领域发展不平衡不充分的矛盾也日渐显现，成为新阶段改革创新的着力点：在建立“新北京人”专项分配长效机制的同时，加大精准保障力度，专项解决一批获奖农民工、环卫工人等特殊行业职工，以及首都城市发展需要的各类人才的基本住房需求；推行“以区为主”分配模式，由各区组织面向本区户籍和在本区工作的家庭配租，不再组织全市大摇号，有效促进职住平衡、产城融合。

此外，住宅用地供应规模加大，从源头推动住房供给侧改革。2017年全年计划供应住宅用地1200公顷，包括国有建设用地1000公顷（350公顷用于各类保障性住房的建设、650公顷用于商品住房的建设）、集体建设用地200公顷，以保障建设30万套住房用地需求。截至2017年底，北京市商品住宅用地供应量达到721公顷，集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷，均超额完成供应计划。

“平稳”是北京楼市的未来

在加强住房制度设计、完善租购并举住房供应体系方面，《白皮书》介绍：北京将大力培育和发展住房租赁市场；稳步推进公租房建设管理；积极发展共有产权住房，其中面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。此外，还要落实2017—2021年住房供地计划，新增住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，全面推进住有所居。

在抓好精准调控和监管，促进房地产市场平稳健康发展方面， 2018年将坚持“房住不炒”的定位，持续保持调控定力，做好精准调控，完善交易管理服务机制，大力整顿市场行业秩序，确保房地产市场平稳健康发展。

赵秀池说：“为了实现‘房住不炒’的定位，北京通过限购加码限贷升级抑制投机需求，增加住房供应，大力发展租赁市场，建立租购并举的住房制度，通过整顿房地产市场秩序，稳定房地产市场预期，实现了房价环比不上涨，说明一系列调控新政是有效果的。未来仍然会通过供求双向调节，实现供求平衡，房价波动幅度会越来越小。”

陈雷认为，调控高压下，新房市场较为稳定，未来调控会持续下去，一旦有变化，政策会继续加码，所以未来楼市会继续保持稳定。他还提到，土地是住房供应的基础，《2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》能有效保障未来2～7年内市场上的供应。“供应充足下的供需平衡，使得市场能够长期保持稳定，保证土地供应充足也是政府长效机制中的一个重要部分。”

中原地产首席分析师张大伟说：“过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录。经过连续的楼市调控，随着初期各种政策持续发布后，市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将继续在低位运行。如果调控的目标是市场平稳，那么现在看，目标已经达到了。”今后5年，北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

2018年第25期《中国经济周刊》封面