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三亚旅游迎来3.0时代:复星亚特兰蒂斯投资超百亿布局海南

文章导读: 目前,海南旅游业已有向海、岛、山、农、文等各种资源进行高度整合的趋势。

p76-目前,海南旅游业已有向海、岛、山、农、文等各种资源进行高度整合的趋势。视觉中国

目前,海南旅游业已有向海、岛、山、农、文等各种资源进行高度整合的趋势。(视觉中国)

《中国经济周刊》 记者 宋杰 | 三亚报道

责编:周琦

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第19期)

4月28日,由复星投资110亿元建造、柯兹纳国际管理的三亚•亚特兰蒂斯酒店正式启幕。

针对近期海南全面深化改革开放、建设自由贸易试验区、中国特色自由贸易港等政策红利,复星集团董事长郭广昌认为,海南在旅游、贸易、金融、健康领域都将有全新发展,复星将会关注这些领域的投资机会。

三亚市副市长许振凌出席启幕仪式时表示,三亚•亚特兰蒂斯酒店将重新定义休闲度假概念,推动三亚旅游进入3.0时代,助力海南自由贸易试验区、自由贸易港建设和中国旅游业的转型升级。

不过,也有业内人士认为,近年来海南休闲度假游市场发展迅猛,国际酒店品牌抢滩登陆,竞争激烈,此番复星能否在海南休闲旅游市场红海脱颖而出,还要看后续市场对此类高端度假产品的接受程度。

三亚高端酒店业竞争激烈

三亚作为中国最热门的旅游城市之一,高端酒店或许是其最不缺的旅游产品。截至目前,三亚开业五星级或达五星级标准酒店数量已超过120家。据景鉴智库不完全统计,仅2018—2020年三亚预计开业的五星级或超五星酒店就有21家。

此外,海昌旗下三亚海昌梦幻海洋不夜城也预计于今年底开业,届时将进一步分流三亚度假市场客源。

亚特兰蒂斯所在的海棠湾,已经集结了30多家高端酒店。业内人士介绍,去年就有号称七星级的海棠湾红树林酒店开业,相信今后号称七星的超星级酒店也不会止步于此,单纯的高端酒店很容易陷入同质化竞争。

景鉴智库创始人、首席分析师周鸣岐分析说,从近几年的三亚酒店业市场统计来看,三亚的酒店产业有一个明显的特征:随着国内近年来旅游度假需求的迅猛增长,呈现出“供需两旺、收益下降”的总体趋势。“虽然市场需求的持续增加拉动了住宿率的上升,导致市场供给增长迅猛,但‘以量换价’也使平均房价出现持续性下滑和利润下降。未来4年,三亚新开业高星级酒店数量众多,客房数接近翻倍,市场竞争将更为激烈。”

单靠高端酒店,不足以形成足够回报能力

周鸣岐介绍,从周边小环境来看,海棠湾几乎都是五星级以上酒店加配套地产形成的旅游酒店+地产集群,未来会是三亚最大的高消费客群集中地。“这里距离机场、市中心区域约1小时车程,形成了一个相对孤立的区域。高端酒店林立,配套商业也不少,独缺高端的沉浸式娱乐产品。”

作为集吃住游购娱于一体的全要素旅游综合体酒店,亚特兰蒂斯正中海棠湾的旅游缺失点。

不过,也有业内人士认为,亚特兰蒂斯这种高举高打的极致路线,是一把“双刃剑”。虽然房地产可以回收大部分投资,但海棠湾的旅游度假地产多以出售返租的形式卖出,出售之后开发商会持续产生租金支出。加之高规格的酒店和文旅娱乐板块本身的日常维持费用非常高昂,如果客流不足,这些华丽的设施就会成为巨大的包袱。

对于投资回报的预期,复星旅游文化集团副总裁陈波说:“具体数字我还说不好,目前可以看到的是,迪拜的亚特兰蒂斯年营业额约为6亿美元。春节试运营期间,我们开了400多个房间,几乎订满。另外,每天还有5000多名游客过来参观,除了酒店的收入,还有门票等其他收入。”

地产顾问公司戴德梁行华南区策略发展顾问部主管李伟告诉《中国经济周刊》记者,三亚的海棠湾和亚龙湾已成为世界酒店品牌追逐落地的区域,但目前阶段,单纯高端酒店的投资尺度与其回报能力比较已不具可行性,必定寻找各自可以平衡的现金流或融资策略,已在运营的酒店也在穷尽方法增加娱乐休闲的功能吸引游客。

李伟认为,目前在空间上,土地已经稀缺,未来湾群依托可拓展腹地实现差异化与互补的分工尤为重要。“海南接续发展自由港惠及国人的同时,必定会吸引更多的国际游客。升级提质换挡、延长游客停留时间、提高重游率,是所有市场参与者未来共同努力的方向。海棠湾虽已不是一张白纸,但一定会成为海南自由港的先锋区域。”

海南仍处开发滨海资源的初级阶段

1996年1月1日,中国出现第一家旅游度假酒店——亚龙湾凯莱酒店,被称为三亚旅游1.0版;2003年,三亚喜来登酒店开幕,中国开始引进国际化酒店,三亚旅游进入2.0时代。业内人士认为,随着海南全面深化改革开放,三亚旅游即将进入3.0时代。

“自由贸易试验区和自由贸易港的建设给海南迎来史无前例的机遇,海南接下来的5到10年有非常宽广的发展空间。”复星国际执行董事、联席总裁徐晓亮说。

海南省旅游委数据显示,2017年海南接待游客6745.01万人次,同比增长12%;实现旅游总收入811.99亿元,同比增长20.8%;入境游提前3年完成接待百万人次的目标,旅游外汇收入同比增长94.6%。

国家旅游局监督管理司2018年3月19日公布的《2017年第四季度全国星级饭店统计公报》则显示, 2017年第四季度,三亚平均房价位列全国第二,平均出租率全国最高,达78.69%。

中智科博产业经济发展研究院的研究结果显示,单纯旅游往往出现“来也匆匆,去也匆匆”的局面,却不能有效和产业融合。从三亚乃至海南岛的旅游资源开发来看,目前主要还是集中在开发滨海资源的初级阶段。未来海南岛应持深化复合、立体的资源观,充分把海、岛、山、农、文等各种资源进行高度整合和价值组合。

第一太平戴维斯中国酒店部董事王冰告诉《中国经济周刊》记者,海南到访人群90%以上是中国客人,但是如果海南把免签政策放宽到59个国家,再加入未来可能落地的博彩业,成为自由港,就能够和澳门形成相互竞争与促进。

李伟认为,海南是“一带一路”倡议与自由贸易试验区相结合的国际性开放创新“枢纽”,是国内业务转型与多元化及开拓国际市场的平台。对于复星等企业来说,他们能借此对离岸文旅体育休闲、贸易科技金融市场及绿色工业等多元化业务投资场景进行实践。


 

《中国经济周刊》2018年第19期封面

《中国经济周刊》2018年第19期封面


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(网络编辑:何颖曦)
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