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宋庄房讼风波再起 艺术家要腾退农民房吗?

文章导读: 2018年4月28日,当卖房者周建国(村民)一家强行滞留买房者张海涛(艺术家)家中时,宋庄房讼再次进入公众视野。

p30-艺术家马万明在辛店村的住宅,门前被村民堆放土堆,门上写着“此房有争议”。《中国经济周刊》记者 胡巍I 摄

艺术家马万明在辛店村的住宅,门前被村民堆放土堆,门上写着“此房有争议”。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 北京报道

责编:陈惟杉

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第19期)

“宋庄房讼已结案数年,但其缘起的社会原因并未完全消除,由其催生的判决模式也发人深思。”原北京大学法学院教授、曾担任华中科技大学法学院首任院长的罗玉中在2013年出版的《宋庄房讼纪实》一书的序言中写道。

自2006年起,曾在北京市通州区宋庄镇购买村民房屋的10多户艺术家被陆续起诉,农户以买卖合同无效为由,要求收回曾经售出的房屋及院落。一系列房讼中,最具代表性的李玉兰案最终在2009年6月结案。

罗玉中写道,农民10多年前将废弃房屋卖给画家得利,没想到数年间房产升值10倍以上,于是又通过诉讼讨回房子,人们对此莫之奈何,因为买卖合同属于“违法合同”。

李玉兰案经法院审理,判决双方房屋买卖合同无效,原房屋出售者马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款9.4万余元,李玉兰腾退房屋,同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应按七三开承担责任。法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行评估,评估总价为26.47万元,法院依此价格的70%计算,确定马海涛向李玉兰赔偿18.5万元。马海涛向李玉兰共计支付约28万元。

李玉兰案终审判决后,类似纠纷多参考此案判决模式,并大幅减少,宋庄房讼似乎偃旗息鼓。

然而,正如罗玉中所言,房讼“缘起的社会原因并未完全消除”。自2017年起,又有约15户买房的艺术家陆续被当地村民起诉。2018年4月28日,当卖房者周建国(村民)一家强行滞留买房者张海涛(艺术家)家中时,宋庄房讼再次进入公众视野。

因拆迁临近所以收回房屋?

2001年6月16日,张海涛向宋庄镇辛店村村民周建国付款,并签订合同购得现在居住的这处房屋及院落。

“宋庄作为艺术家集聚地始于1994年,有300多人购买了当地农民宅基地上的房屋。”张海涛向《中国经济周刊》记者介绍说,“当初买房时,我们并不知道宅基地不可以在村外买卖,我想周建国也不知道。我需要房,他们又想卖,买卖就这样做成了。”

周建国及其儿子周金勇在接受《中国经济周刊》记者采访时也强调说,卖房时,尚不知宅基地不得转让给非本村村民。但他们一再提醒记者,当年的房屋买卖契约上写着“卖方将个人所有的旧房七间,以总价为叁万伍仟元的价格,卖给乙方(即张海涛)”,“我只卖了房,没有卖地。”但记者注意到,契约中标识了区域使用范围,其中包括现有的院落。

对于为何收回房屋,周建国解释说,“现在一家有13口人,只有一处宅基地,孙子孙女面临结婚,我需要房,这才要回这个房。”

但在张海涛等购房户看来,周家收回房屋与近来辛店村可能面临拆迁有关,拆迁可以获得大额赔偿款。记者注意到,周家目前要求收回的,不止张海涛这一处约650平方米的房屋及院落,还包括同期出售的其他至少3处房地。

值得一提的是,周家向法院起诉张海涛,要求判定当年买卖合同无效,此事发生在2017年4月,而当年4月至8月,周金勇还在帮张海涛在这块地上修建新房。

张海涛说:“宋庄第一波房讼后,大家都已知道宅基地转让的限制,但两家人未发生纠纷,相处融洽。周金勇从事建筑,当我在后院建房时,便请他承建。”

既然周家已经起诉张海涛,又为何要为张海涛盖房子?周建国说:“当时决定建房,我和张海涛达成口头协议:我出地,他出钱,房子建成后有我一半的权属,何乐而不为?”

2017年8月份房子建好结算完工程款后,当月17日,张海涛收到法院的传票,这才得知早在当年4月就已被周家起诉至法院。张海涛疑心,一切是周家有计划进行的,“当时已有拆迁传闻,新建房屋很快就不会被批准。周家赶在2017年给我建房,有可能就是为日后收回房子、获得更多拆迁款做准备。”

买卖合同被判无效,卖房人强行滞留张海涛家中

收到法院传票后,张海涛准备应诉。其代理律师、北京盈科律师事务所的李由军告诉记者,自李玉兰案以来,类似纠纷通常会走三道程序:原房主起诉购房者,要求判定当初合同无效;如合同无效,原房主会起诉购房者,要求购房者腾退房屋;如判决要求腾退房屋,购房者再反诉原房主,要求原房主赔偿购房者因合同无效而造成的损失。李由军透露,此次房讼,他们也计划参照这三步走。

2018年3月2日,北京市第三中级人民法院对合同一事做出终审裁定,判决当年房屋买卖合同无效。

张海涛认为,合同虽被认定无效,但腾退的判决没下达前,他仍拥有房屋及院落的居住权和使用权。

周金勇说:“就腾退事宜,我们曾试图起诉张海涛,但有法院工作人员建议我们私下协商,并口头告知此类起诉通常不会被通州区法院受理,故而放弃。所以张海涛所强调的那套法律程序,我们如何走下去?”

4月28日早上8点左右,周家一度进入张海涛在后院新建的起居所,主张协商补偿并收回房屋。

此前两家已有过接触,协商的基本出发点分别是:张海涛主张对房屋及土地全部进行评估,以此计算经济补偿,这也是当年李玉兰案的解决办法;周家则主张评估房屋,但土地不进行补偿。

鉴于分歧难以弥合,张海涛此后不愿再私下协商,主张走法律程序。当4月28日周家进入张海涛家中时,张海涛便希望周家人离开,再寻其他方式解决争端。此后周家人虽退到室外,但仍滞留院内,拒绝离开,并对张海涛家实行断电。

p31-14 月28 日周家强行滞留张海涛家后,张海涛在家门上贴出警示。《中国经济周刊》记者 胡巍I 摄

4月28日周家强行滞留张海涛家后,张海涛在家门上贴出警示。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

p31-宋庄专门成立了艺术家党支部,现任书记正是崔大柏。《中国经济周刊》记者 胡巍I 摄

宋庄专门成立了艺术家党支部,现任书记正是崔大柏。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

2017年的新一轮房讼中,在既无补偿、也无腾退判决的前提下,已有艺术家屡遭原卖方骚扰,甚至房屋被强占,被迫离开。张海涛的朋友马万明即是其中一例,并遭村民打伤。

周家人的滞留持续了约12小时,其间张海涛两次报警无果。天黑后,在基层干部的调解下,周家人离开,并恢复张海涛家供电。李由军律师向《中国经济周刊》记者透露,周家涉嫌非法入侵住宅罪,他们已经决定起诉。

但周家不认同当年李玉兰案原房主赔偿购房者因合同无效而造成的损失的方式,还认为此次纠纷与李案并无可比性。周建国认为,“地是公家的,在我行使使用权过程中,如果国家把地征去,我可能受益,但张海涛不能得到补偿,因为国家的意见就是,不许本村土地转让(给村民以外的)他人。”

周金勇说:“(法院判定)合同无效后,不管土地还是房子的使用权,名义上已经是我们的。但牵扯到补偿问题,他当年买的房子随着时间有了升值,包括他对房子有自行的修缮和建设,所以我们可以对此进行一些经济的补偿。”周建国又说:“在未给张海涛房屋的补偿前,我并不主张房子已经归我所有。但在土地的问题上,他根本无权与我谈。”

4月28日的事件发生后,在现场处理的当地基层干部表示,请两家人5月2日参加由镇政府出面主持的协调会。周家告诉记者,该协调会已按时举办,但两家并未直接参与,而是由画家协会方面代表张海涛、辛店村支书吕国栋代表周家,与镇政府官员共同协商。记者目前未获知确切的调解结果。

就在记者发稿前两天,即5月8日,张海涛家中再次遭遇断电。

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(网络编辑:何颖曦)
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