西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心 

编辑：牛绮思

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第18期）

5月3日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》。报告指出，近10年投资购房比例上升致使房市风险增大，但房地产调控政策已取得一定成效，一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示，居民要警惕房市投资风险，让房子回归“只住不炒”的定位。

城镇家庭购房情况：投资购房比例上升，房市风险须警惕

2017年四季度至2018年一季度，有3.6%的城镇家庭新购房产，有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。

分析得知，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，而第二套房占比为43.8%，第三套房及以上的占比为25.4%。

过去10年间，新购房为首套房的占比在持续下降，新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中，首套房占比为70.3%，到2017年该比例下降至45.8%，2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势，从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度进一步上升到25.4%（见图1）。

住房兼具消费和投资双重属性。如何判定家庭购房时的主要目的，在理论研究和实践中尚未有公认的标准。本报告根据家庭购房时拥有的房产数量和新购房屋的使用目的，将家庭新购房产分为刚需房、改需房和投资房。具体定义如下：

刚需房，包括两种情况，无房家庭购买的自住房，和因有家庭成员将在近两年内结婚或分家所购买的二套房。

改需房，即改善型住房，主要特征是“换房居住”，也包括两种情况，一种情况是已有一套房再购买的第二套住房，且旧房在两年内出售；另一种情况是旧房虽未出售，但因新购房为期房且两年内尚不具备居住条件。

投资房，包括三种情况，用于出租的首套房，家庭已有一套房时新购的非婚房或非改善型住房，家庭已有两套及以上住房时新购的房产。

数据显示，近10年来，刚需房比例逐年下降，改需房比例稳步上升，投资房比例上升速度加快。2008年新购房为刚需房的比例为69.7%，2017年该比例下降至46.4%，到2018年一季度进一步下降至31.9%。改需房从2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投资房增速加快，从2008年的19.6%增长到2017年的37.6%，到2018年一季度增长到50.3%（见图2）。投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险。

热点城市房地产调控已见成效

2016年，16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州）相继出台政策，加强了房地产调控力度。

热点城市的新购房产分布变化趋势与全国一致，但相对更稳定。数据显示，新购房为首套房的占比整体呈下降趋势，但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年首套房占比为63.7%，低于全国水平66.7%；2017年该比例下降到53.8%，高于全国水平45.8%。

近10年来，热点城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有增加，但基本保持稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市新购房为二套房的比例为28.6%，高于全国平均水平25.1%；2017年这一比例上升到34.0%，低于全国平均水平39.2%。2011年，热点城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%，同期全国为8.3%，2017年热点城市该比例上升至12.2%，仍低于全国15.0%的水平。尤其值得关注的是，因房地产调控力度加大，2016到2017年，热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平（全国下降5.3个百分点）。

热点城市购房目的变化趋势仍与全国一致，但相对稳定。数据显示，刚需房比例呈下降趋势，但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年刚需房比例为63.6%，低于全国平均水平66.2%；2017年这一比例下降至54.0%，高于全国平均水平46.4%。

新购房为改需房和投资房的比例近10年来略有增加，也基本稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市改需房比例为11.6%，高于全国平均水平10.2%；2017年这一比例上升至13.8%，低于全国平均水平15.9%。2011年，热点城市投资房的比例为24.8%，略高于全国平均水平23.6%；2017年这一比例上升到32.2%，低于全国平均水平37.6%。由此可见，政府出台的房地产调控政策已见成效，2016到2017年热点城市刚需房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平5.2个百分点。

一线城市房价预期持续回落

2018年一季度，房价预期指数为113.8，说明城镇居民预期二季度房价会继续上涨。有房家庭对房价预期更为乐观，为114.5，而无房家庭的预期为109.5。

由过去3年数据可知，人们对房价的预期变化较大。2015年城镇居民整体看跌房价，但一年之后转为乐观。从2017年开始，各地政府逐渐对房地产市场进行调控，城镇居民的房价预期指数从2017年一季度的118.1，下降到四季度的116.3，并进一步下降到2018年一季度的113.8，说明国家的房地产市场调控政策发挥了作用。

从城市级别来看，自2016年开始，一线城市房价预期持续下跌，从2016年一季度的135.1持续下跌至2018年同期的106.4，且在2017年四季度已经低于二线及其他城市。二线城市房价预期相对平稳。其他城市房价预期从2015年四季度的89.6持续上升，并在2017年同期高于一线城市和二线城市，达到117.0（见图3）。

从热点城市看，人们对房价的预期经历了“快速上升”和“缓慢回落”的过程。自2015年一季度开始，热点城市的房价预期快速上升，房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8，之后出现缓慢回落，从2017年一季度，回落趋势开始加速，进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。

从家庭计划买卖房产情况看，2014年四季度到2016年一季度，计划买房比例持续走高；但2016年一季度为拐点，此后计划买房比例逐渐下跌，到2017年四季度跌至8.5%。而卖房市场一直较稳定，2016年四季度有略微增加，之后稍有回落（见图4）。

城镇家庭资产升跌不均，整体持平

根据城镇家庭过去3个月的总资产变动情况构造家庭总资产变动指数。100表示与上季度末相比总资产不变，低于100表示总资产缩水，高于100表示总资产增加。结果显示，2018年一季度，家庭总资产指数为100.2，说明整体上城镇家庭总资产基本不变。

将城镇家庭总资产按照从低到高排序，并等分为五组，分别是：低资产组（0～20%）、较低资产组（20%～40%）、中等资产组（40%～60%）、较高资产组（60%～80%）和高资产组（80%～100%）。（编者注：根据该报告给出的标准，低资产组的家庭总资产在12.4万元以下，较低资产组的家庭总资产在12.4万～36.3万元，中等资产组的家庭总资产在36.3万～71.1万元，较高资产组的家庭总资产在71.1万～156.2万元，高资产组的家庭总资产在156.2万元以上。）

结果显示，较高资产组和高资产组的家庭总资产在增加，其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比，处于0～40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小，较高资产组总资产增长幅度增大，高资产组总资产增长幅度减小。相比而言，中等资产组的总资产缩水幅度较大（见图5）。

股票亏损导致城镇家庭金融资产缩水

2018年一季度，城镇家庭的金融资产变动指数为95.9，呈缩水状况。分析原因，各资产组的金融资产都在缩水，而较高和高资产组的金融资产缩水程度较轻。

2018年一季度，股市的震荡引起家庭金融资产缩水，上证指数从2018年1月26日的3553点一路下跌到3月30日的3168点（截至季度电访日期），股民投资股票的盈利情况也在整体下降。数据显示，2018年一季度仅2.0%的股民“盈利很多”，14.4%的股民“盈利一点”，23.7%的股民“基本持平”，“亏损一点”和“亏损很多”的股民分别占到31.1%和28.8%。整体来看，过去半年股民的股票盈利指数为64.7，不容乐观。

股民对2018年二季度的股市预期中，认为“上涨一点”和“下跌一点”的居多，分别占30.4%和34.0%，另有13.6%的股民认为会“下跌很多”，只有2.9%的股民认为“上涨很多”。股票预期指数为87.4，明显偏低。

根据过去半年股民股票投资整体盈利情况，分析股民对未来3个月的股市预期，发现亏损者的股票预期较低。具体来看，“盈利很多”的股民对股票的预期指数为101.0；“盈利一点”的股民对股票的预期指数为91.9；“基本持平”的股票预期最高为105.9，“亏损一点”和“亏损很多”的股民对股票预期指数仅为78.9和80.0。

（中国家庭金融调查始于2009年，于2011年、2013年、2015年、2017年完成4轮入户调查，形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库，样本规模已达到4万户。从2014年一季度开始，每季度开展季度电话回访，构建家庭资产指数。本报告基于2018年一季度电访数据撰写而成，样本均为城镇样本。）