中国经济周刊-经济网讯 （记者 宋杰） 4月11日， 戴德梁行2018年第一季度媒体发布会在上海举行，发布了住宅市场、写字楼、商业地产等方面的最新数据及观点，特别针对大政策环境、行业数据、发展前景等进行了解读。

住宅市场量缩价减  租赁市场正值风口

据戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，2018年第一季度（数据截止3月11日，下同），上海新建住宅市场共成交84.23万㎡，同比下降44.2%，但仍高于同期供应量；成交均价42888元/㎡，环比2017年四季度下浮11.7%，同比下降9.8%。

2018年第一季度成交量下跌，共成交7223套，同比下降41.87%。其中，总价低于500万的购房交易共成交5661套，占总成交的78.37%，与2017年同期占比61.47%相比，占比上升；而高端住宅成交持续稳定，总价高于5000万的住宅成交23套，与2017年同期相比呈小幅增长，市场整体呈现“刚需成交占比增加，高端住宅成交稳定”的态势。

从成交区域分布来看，内环以内区域曾连续9个月无新增供应，于2月新增供应164套，季度内成交108套，同比下降79.39%；中外环间无新增供应，成交大幅下降；外环以外依然为成交集中区，占总成交比例92.6%，其中总价低于500万的刚需购买者为此区域的成交主力。

2018年第一季度的住房价格涨幅收窄，外环以内各环线成交均价平均涨幅为13.0%，与2017年第一季度同比涨幅24.6%相比，均价涨幅增速放缓；外环以外区域同比均价则较为稳定。

相较于住宅市场的量缩价减，租赁市场却正值风口。据戴德梁行华东区综合住宅服务部报告显示，第一季度上海住宅土地出让以租赁用地为主，无商品住宅建设用地出让。据统计，第一季度租赁用地成交10宗，占2017全年整体比重的47.6%，共出让用地面积23.51万㎡，预计建筑面积为52.24万㎡。从成交分布来看，租赁用地成交呈向外扩散趋势，但仍主要集中于高新产业区域，以保障科技、创新、创业人才的居住需求。

戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏总结道，第一季度上海住宅市场成交量均价略有下跌，刚需成交占比增加；土地市场则大力加速培育租赁住宅市场。在政策面持续收紧的背景下，预计2018年市场呈平稳状态，买家观望情绪较浓。

同时，伍惠敏认为，2018年住宅市场趋冷的态势，除了受供应量下降的影响外，也深受上海信贷政策的影响。她建议道，未来可适当参考发达国家（如英国）信贷政策，进一步细化贷款标准，在信贷政策方面制定一套精细化的调控方案，例如：1）在标准上进一步引入不同价格段，自住或投资，施行差异化的贷款比例及利率，调节不同层次人群的住房需求； 2）扶持刚需购房，刚需首套(<500万)上可通过适当提高贷款比例、下浮利率来满足购买人群需求；改善人群贷款比例及利率可维持不变；放开高端住宅市场，通过适当降低贷款比例、提高利率等信贷政策来替代一直以来的行政干预手段。

写字楼商务格局重塑  2018年5大板块值得重点关注

上海已成为中国最大的经济中心城市和新兴的全球城市，而2035年上海城市总体规划提出了打造“卓越的全球城市”的发展愿景。面对蓬勃发展的城市新面貌，戴德梁行中国区写字楼部通过新一轮城市规划的解读，展望了未来商务格局的变化及发展趋势。

新一轮城市规划有两个重点。首先，针对人口及土地资源的约束，规划提出了两个硬指标，人口政策导向促使中心区向外围发展，商办用地供应也将放缓。据写字楼部数据显示，上海写字楼土地供应已经呈现出向非核心区发展的趋势，近五年来，非核心区写字楼土地出让比重达到94%，其中青浦、闵行、浦东为出让前三。主城区用地布局已由中央活动区向四周扩散。根据土地政策，适度控制办公用地供应节奏，中心区加强办公楼宇更新改造，郊区加强用地功能复合优化，商住办融合发展是未来趋势。

其次，在空间布局上，此轮规划从更开阔的视野和更高的定位谋划未来城市发展的战略框架，强化上海引领长三角的责任，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的格局，提升主城区功能能级，形成“网络化、多中心、组团式、集约型”的空间体系。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁分析道，在建立全球卓越城市的框架背景下，上海商务格局将发生变化，未来将重点发展“一主两轴四翼”、提升中心城区能级，中央活动区承载全球城市核心功能，“中央活动区”将取代传统“中央商务区”的概念，黄浦江沿线、苏州河沿线迎来重大发展机遇；同时，在以“多中心”空间体系规划的布局下，闵行、宝山、虹桥、川沙以及9个城市副中心也形成独立的商务板块，服务周边地区以及承载部分全球城市核心功能。

从规模效应、产业聚焦、景观优势、配套完善四个维度，沈洁表示中心区未来发展重点是黄浦江沿线板块和苏河湾地区，2018年尤为值得关注的板块是徐汇滨江和浦东前滩；城市副中心重点值得关注的是真如及龙阳路板块，这两个板块在前一轮规划中虽然已是城市副中心，但发展进程缓慢，2018年将会是一个逆转。

活动现场，沈洁重点介绍了徐汇滨江、前滩两个板块。她谈道，不同于传统商务区板块商务、商业为主导的功能，这两个板块更注重人与城市的和谐发展，是“中央活动区”版图下新一轮商务区的典范。

地处城市发展黄金三角的徐汇滨江打造水、绿、人、文、城相融合的世界滨水区，规划理念以文化产业为入口，结合黄浦江景观优势打造公共平台空间，布局体育休闲、打造生态环境，建立全新的滨江商务区。目前徐汇滨江写字楼市场处于起步阶段，2018-2019年将迎来供应高峰，今年会有1-2个全新写字楼项目入市，未来5年将会成为一个成熟的商务区，前景值得期待。前滩板块则是构建生态型、综合性城市社区，重点发展总部商务、文化传媒和体育休闲三大核心功能；业态分布上呈现多样化发展态势，从单一的办公功能拓展到居住、生活、商业相配套，营造出高度国际化的生活与商务融合的氛围。可以说是升级版的陆家嘴，下一个国际新都心。目前板块内前滩世贸中心一、二期已经交付，2018年预计竣工项目达2-7个，建筑面积25-38万㎡ ，将迎来写字楼供应高峰期。

新零售发展新趋势  品牌线上线下紧密融合

随着传统零售受到电商的影响、以及消费者消费习惯的改变，不同行业、企业也开始试水“新零售”。有人提出新零售就是“将零售数据化”，有人将其归结为“线上+线下+物流”。

戴德梁行华东区商业地产部的报告中总结道：新零售是多种业态、多种产业的融合，线上+线下，商品+服务，零售+科技，以消费者为核心，通过数据驱动+人工智能+万物互联，实现消费方式逆向牵引生产变革。

谈及“新零售”，被提及最多的无外乎阿里与腾讯两家互联网巨头的多领域布局，4年内，阿里先后入股了苏宁、银泰、三江、新华都、大润发等实体零售企业。腾讯后来者居上，入股万达、永辉、家乐福，其新零售帝国版图也逐渐呈现。

纯电商的时代将很快结束，纯零售的形式也会被打破，新零售必将引领未来全新的商业模式。戴德梁行高级董事、华东区商业地产服务部主管饶伟刚总结道：新零售的未来发展趋势，必然是线上线下的紧密融合。他在现场分享了不同行业、品牌对于新零售的实践与理解。以盒马鲜生、超级物种为首引领的“零售+餐饮+鲜生…”模式，目前在全国大量布局，这样的模式也重新定义了线下超市的新形态。据悉，盒马鲜生2018年将开出100多家店，超级物种预计开店量在80-100家，7fresh未来3到5年，在全国铺设超过1000家门店。行业巨头、各业态更是在新零售领域持续创新。万科携手一米云站打造万科第五食堂，开创了智能餐柜为基础的餐饮+新零售模社区新模式；绿地则创立了G-Super零售品牌，打造“餐饮+购物”全球优选超市；优衣库打造了厂商+线上线下一体化零售平台，着重推进与消费者之间的沟通；小米采用“电商价、体验购、服务优”的原则，打造出一站沉浸式的新购物体验。2018年新零售的创新仍是业界所普遍看重的主题，把握零售业引导生产与满足消费的核心职能，才能让商业创新带来更大收益。

同时，饶伟刚也分析道：“新零售”的思维更是对商业地产影响深远，未来大量的资金将持续进入存量商业市场，例如：中粮大悦城、万科印力三林广场、新城青浦吾悦广场、光大安石静安大融城等多个商业项目陆续进行业态调整和整体升级，引入多种新零售业态，全面提升消费者的消费体验。

新零售模式催生出的无人零售业态也成为业界谈论的焦点。戴德梁行调查华东区商业地产部报告中谈到，2017年出现的阿里淘咖啡、缤果盒子、F5未来商店、京东无人超市等多个无人零售项目丰富了新零售线下门店模式，但同时这种模式也面临着降低成本、提升坪效、规模化运营、政策支持等多个挑战。未来无人零售能走到哪一步，还有待进一步实践。

在传统零售受到极大影响，但电子商务短板逐渐显现的情况下，“新零售”的出现呈现了一个全新的商业格局。2017年，新零售带来了一场销售革命，2018将迎来更多的变动和挑战，在这样的环境下，饶伟刚总结了2018年新零售发展趋势：阿里、腾讯之战会愈发激烈；品牌线上线下融合愈发紧密；资金将持续涌入存量商业市场；无人零售会疯狂扩张。