《中国经济周刊》记者 谢玮 | 北京报道

责编：周琦

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第14期）

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2017年3月之后，全国各地密集出台了一系列楼市调控政策，堪称史上最严。即便如此，从近期密集发布的房地产商2017年年报来看，绝大多数主流房企业绩还是迎来了显著增长。

“恒大以前做规模第一，现在要做利润王”

——主流房企业绩继续冲高

有数据显示，截至目前，已有40余家上市房企公布了年报。从已经发布财报的企业看，超八成的公司实现了营收和净利润同比增长。

从整体业绩情况来看，恒大、万科和碧桂园2017年营收分别为3110亿元、2429亿元和2269亿元，同比增长 47.1%、1.01%、48.2%；归属于上市公司股东的净利润依次为274.3亿元、280.5亿元、260.6亿元，同比增长378.93%、33.4%、126.3%。

不少房企在年报中将利润大幅增长归因于销售额的大增。

从销售额看，以碧桂园、万科、恒大为代表的龙头房企销售额突破5000亿元大关，依次为5508亿元、5299亿元和5010亿元，远超第二梯队。

销售额暂列第四、第五位的融创和保利地产销售额分别为3620.1亿元和 3092.27亿元。销售额超过2000亿元（不足3000亿元）的企业有两家，分别为绿地控股（2901亿元）和中海外（2320.69亿元）。据不完全统计，2017年销售额超千亿元的房企已达到17家。

作为行业风向标，万科、恒大、融创等龙头房企在业绩表现抢眼的同时，也纷纷提前布局企业转型。

“以前恒大做规模第一的房企，现在要做利润王。”3月26日，在业绩发布会上，恒大董事局主席许家印表示。“到2020年，恒大要实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元，且负债率下降到同行中低水平。”许家印还透露，从2018年开始，恒大要在战略上积极探索高科技产业。“比如航天、人工智能、生命科学、干细胞、互联网等高科技领域。”

3月27日，万科董事会主席郁亮公布了自2017年从王石手中接管万科后的第一张成绩单。郁亮在发布会中强调，中国房价单边快速上涨时代已经结束。“如果房地产企业还是有地就买、不看价格，那之前怎么赚的钱，之后就会怎么还回去。”郁亮表示，行业进入新时代，要告别旧思维，到了必须要做出改变的时候了。

50家房企去年拿地面积增长81.4%

——土地储备继续扩张，拿地重心下沉

在恒大业绩发布会上，许家印预言，到2020年房地产商三甲的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；前十位的门槛则为5000亿元。

房地产行业集中度进一步提高已经成为共识，多数企业规模诉求日趋强烈。在这种态势下，去年房企整体拿地再创新高。中国指数研究院统计显示，50家房企2017年招拍挂拿地总金额高达2.24万亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%。

此前，在接受《中国经济周刊》记者采访时，优客工场创始人毛大庆表示，土地仍然是开发企业重要的生产资料，但是纯粹依靠土地生长的模式已经到底。在他看来，未来两年房地产企业集中度将进一步增加，开发商数量减少，但不会告别土地开发模式。

《中国经济周刊》记者统计发现，2017年碧桂园的拿地热情十分高涨，新增土地投资4794.5亿元，新获取土地预期建筑面积为1.4亿平方米，分别同比增长170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂园已签约或已摘牌的土地储备2.8亿平方米，另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。

恒大也在积极补仓。其年报数据显示，2017年全年恒大新购土地储备226幅，并就现有39个项目进一步购买周边土地，全年新购土地储备建筑面积1.26亿平方米。截至2017年12月31日，中国恒大总土地储备项目个数766个，分布于中国228个城市，总规划建筑面积3.12亿平方米。

就拿地策略而言，房企在持续深耕一二线城市的同时，显示出拓展具有机会的三四线城市的特征。粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及中部城市群和经济圈成为房企布局重地。

以碧桂园为例，2017年，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一二线城市与位于三四线城市的比重为31:69。对于未来的战略布局，碧桂园表示，随着国家分级调控出台，房地产市场分化加剧，碧桂园继续发挥项目均衡布局的优势，重点深耕三四线城市。

3月23日，保利地产公告显示，2018年1—2月保利地产新增19个项目，新进入河南许昌和山东德州。保利地产相关负责人介绍，目前该公司在内地布局的城市增加到94个左右，大部分新增的城市在华东区域，今年则会注意在京津冀的城市下沉。对城市的选择，保利主要看中人口大市和经济强劲的城市。

碧桂园、万科资产负债率已超80%

——降负债成关键词

从主流房企发布的2018年销售目标来看，“不进则退”似乎成为一种共识。

展望2018年，多数主流房企定下了进取的目标。财报显示，恒大2018年销售目标为5500亿元；融创中国2018年销售目标为4500亿元；龙湖地产2018年提出2000亿元的销售目标。阳光城、富力、雅居乐、远洋等企业提出在2018年取得千亿销售额。而一些近几年业绩增长较快的企业，如新城控股，则提出了1800亿元的销售目标。

不过，对于2018年的业绩预期，还有一些企业，如万科、碧桂园，表示不设目标。碧桂园执行董事、总裁莫斌说：“我们不设销售目标，并不代表我们对自己没有要求。”

另一方面，多项金融去杠杆的政策措施陆续出台，信托及资管新规将继续对房地产开发商融资产生影响，房企表外和非标融资渠道进一步受限。业绩发布会上，大多数房企也指出了“降负债”的目标。

《中国经济周刊》记者统计发现，不少龙头房企的资产负债率超过80%，碧桂园、万科的资产负债率分别为88.9%、83.98%，新城控股、融信地产的资产负债率亦超过80%。此外，招商蛇口、龙湖地产及华润置地的资产负债率超过70%。

不过，恒大的净负债率在大幅降低。2017年其净负债率为184%，同比下降248%。恒大方面解释，自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。许家印称，恒大的目标是2020年负债率降至行业中低水平。

去年以来收购动作频频的孙宏斌也释出“谨慎投资”和“控制风险”的信号。“我一直坚持别乱借钱。因为政策在变，现在整个的资本市场也比较紧，还是要把风险控制好，让负债率降低，让公司安全。”孙宏斌说，“融创资金链会断吗？看看我们的现金流和土地储备，资金链断裂是不可能的。”

2018年第14期《中国经济周刊》封面