沉寂许久的海淀楼市，近来土地市场的活跃，让关注北京房地产市场的人为之一振。

上风上水上海淀，在北京，始终是一种“傲娇”的存在。优越的区位优势、自然环境、人文教育资源及产业配套的齐全，海淀的住宅项目一直受到市场的追捧。近年来，由于海淀住宅用地的稀缺，海淀楼市沉寂了许久。不过由于去年多块居住类用地的成交，今年的海淀有望提供大量的住宅产品，既有普通住宅，也有共有产权住宅和限制售价的商品房，甚至还将有开发商自持的租赁住宅供应。可以预计，2018年海淀北部区域的置业门槛将大为降低，置业人群可以根据自身支付能力选择到最适合自己的置业方式，因此广受关注。

海淀北住宅项目集中置业门槛可能降低

海淀楼市近年来给人的印象就是奇货可居，高不可攀。事实也确实如此，万柳的中赫万柳书院至今仍是北京顶级豪宅的标杆产品。而海淀作为北京高端住宅的聚集区，由于供应实在有限，似乎在喧嚣的楼市中消失了许久。不过，改变即将开始，从2016年开始，多块住宅用地集中于海淀北部，包括首创、万科、碧桂园、葛洲坝等房企纷纷抢地进入。

说起海淀北部，其实主要指五环以外的区域，具体说就是以百望山为界，将海淀分为南北两部分，南部称“山前”，北部称“山后”。相比海淀南部的发展，海淀北部，一直生存在“大哥”的阴影之下。但在海淀再造一个新区的指导下，海淀北部迎来了快速发展，作为中关村科技园区的发展区，海淀区多个专业技术产业园区开始北移，永丰产业基地、翠湖科技园等正在落户生根，伴随而来的就是楼市的开发。

今年一开年，海淀就又出让了一块住宅用地。位于海淀区温泉镇的翠湖科技园地块于12日拍卖出让。作为R2二类居住用地，该地块将以“七通一平”形式供地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，建筑控制规模为134591平方米。最初的挂牌价为为47.23亿元。吸引了保利+金地+卓越、中海、石榴、中铁建+碧桂园、葛洲坝、首开+龙湖等多家一线房企。最终经过14轮角逐，葛洲坝以55亿元，溢价率16.45%斩获海淀翠湖科技园地块。

由于该宗地实行“限地价、限房价、竞自持、报方案”的方式出让，销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米。数据统计，目前该区域二手房挂牌均价为56768元/平方米。新增的限售价地块，甚至低于周边二手房价格。

至此，海淀北区域已经云集了多家一线房企开发商，除了新斩获土地的葛洲坝以外，像首创开发的首创天阅西山项目，就在2017年获得了海淀区的销售冠军，还有五矿万科的如园也长期把持着海淀区楼市交易的前两位。华润萬橡府、金隅金玉府、北京城建世华龙樾等都是海淀北部的在售楼盘，且全部位于五环外。

业内人士认为，由于海淀北部区域临近地铁16号线及西北五环，交通便利。周边又有中关村创新园、中关村环保科技示范园等科研类机构，产业定位高新技术，发展前景较好，同时拥有丰富的温泉资源，占据得天独厚的优势。如今更多的一线开发商进入，将效缓解该地区新房供应紧张的局面。

置业户型更加多样化

随着海淀北部区域的新房供应有望增加，提供的户型也将更加多样化。目前来看，大户型还是海淀北的成交主力。根据地产营销人的统计数据显示，2017年海淀新房成交1348套，其中1054套位于海淀北部五环以外，占比近八成。

成交项目主要集中在永丰产业基地，这里临近的有首创天阅西山、冠城大通百旺府；中关村软件园，在售项目为五矿万科如园；上地产业园，主力销售的是华润萬橡府、橡林郡、上林溪。这三个板块无一不是以产业科技园背书。

也正因为此，高收入的IT、高科技产业人群成为海淀楼市的“超级用户”，海淀北部，成为区域楼市的新主场。

对于这些科技新贵来说，140平方米以上的大户型成为主流，地产营销人数据显示，2017年海淀区住宅成交1382套，成交面积21.58万平方米，平均单套成交面积达156平方米。由此可见，2017年成交的主力户型为140平方米起步的三居、四居，中高端置换成为主要购房需求。

不过，由于新出让的土地大多需要执行9070政策，意味着新建住宅70%要建设为90平方米以下的户型，这也为刚需在海淀置业提供了可能。

业内人士认为，今年的海淀大户型的改善项目仍将是成交主力，但限价的刚需产品也将补充进市场，促成海淀楼市成交的活跃。

值得一提的是，非限价项目中，上地板块的橡林郡是海淀区域少有的提供中小户型的在售项目。该项目紧邻华润萬橡府，于2016年12月首次开盘，2017年主推88-120平方米户型，均价7.2万元/平方米。相比萬橡府8万元左右的报价，还是算低总价的。北京青年报记者在探访时，项目销售人员透露，预计今年年中，还将推出47-60平方米的小一居产品，总价更低，也将是海淀少有的小户型供应新盘。

教育资源和科技资源加持

教育是海淀的传统优势，随着各大产业园的投入使用，优质教育配套也不断在向这些地方倾斜。

虽然目前严禁开发商利用学区房炒作，但是教育配套在侧，同样极大刺激购房者买单。

如五矿万科如园搭配的是中关村二小百旺校区；华润萬橡府则属于海淀实验二小划片；百旺府属于清华附属中小学；北京城建世华龙樾则配有十一学校等。

与其他区域相比，海淀自古以来，聚集了众多皇家御用园林和世家贵族的大宅府邸。建筑的形式、工艺、品位，都反映着同时期北京古代建筑文化的精髓，象征着中式家族的悠久传承。历经岁月洗礼，如今的海淀汇聚了众多中国乃至世界知名学府，成为北京最具历史文化气息的区域。

就海淀的未来发展来说，北部以发展高科技研发、创新产业和与之配套的现代服务业为主，距离北京乃至全国最著名的高等学府较近，也是未来科技发展的中流砥柱。

以在售的冠城大通百旺府为例，几乎见证了海淀北部区域教育资源的齐备。北青报记者了解到，该项目原名百旺杏林湾，位于永丰产业园东北侧，在2010年时，项目均价2.3万元/平方米，此后多年都保持着“低频次、少货量”的推盘节奏，到2016年涨至4.8万元，2017年毛坯变精装，报价涨到了如今的7.4万元/平方米。

伴随价格上涨的是区域配套的成熟，这期间，地铁16号线开通，永丰产业园迎来各企业入驻，原本籍籍无名的永丰小学、永丰中学变成了“清华大学附属的永丰学校”。

可见，教育资源的加持，使得海淀北部区域相比其他新兴区域有着得天独厚的优势。

交通优于住宅建设优先开通置业门槛将降低

前有人文、生态的深厚积累，后有科技、教育的飞速发展，海淀北部新城的建设和交通配套自然也拥有良好的基础和条件。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，海淀北部的未来还是值得期待。尤其是北清路沿线，聚集了多个科技产业园区，吸引了多个品牌开发商的集中进入，各项配套设施的建设落地等都会从根本上提升海淀北部的整体价值。

值得关注的是，与其他的新城建设，住宅先行配套随后的发展思路不同，海淀北部则是产业交通先行，2017年新增土地开始大规模出让，但沿线的地铁16号线北段早在2016年年底就建成通车了，产业园区的入驻更是早于住宅的供应。而这20公里新轨道将大大方便北安河、永丰等地区居民出行，他们去往西单的时间可缩短至一小时。

除了轨道交通，海淀北的公路交通也在完善，像永丰就新添了两条道路，向北至翠湖南路，未来去往永丰产业园、中关村生命科学园、航天城将会有更多的通行选择。

交通配套的改善，让海淀北的置业购房人有了更多的选择，以往这里多是大户型的豪宅云集，如今，除了传统的大户型改善住宅外，整个区域还配有租赁新盘住宅、共有产权住宅、限制售价住宅等多种选择，置业海淀的门槛也有望降低。

根据地产营销人的统计，2017年北京海淀新房成交均价76957元/平方米，但由于新出让的地块大部分限制售价都在5万元左右，加上共有产权房的冲击，海淀置业选择将更加多样化。

像万科的翡翠书院，就位于海淀北清路附近，北青报记者了解到，项目示范区已于去年12月开放，由于定位为自持租赁项目，并且配有万科翡翠系的装修标准，对于购房能力有限的置业人群来说，也可以通过租赁完成置业。

此外，海淀区的首个共有产权房也于去年12月28日开启申购，同样位于海淀北区域，含全装修在内单价约为3.5万元/平方米，开发企业为碧桂园，提供600多套房源，相比周边的单价超7万元的在售新盘，可谓是政策红利。

不难看出，海淀北区域，由于普通住宅、限价住宅、共有产权房和租赁房的共同参与，有望成为2018年的热点置业区域，同时因为提供了各种置业房源，购房人的选择和置业门槛也各有不同，基本满足了所有置业需求。此外，区域内一线开发商更加集中，葛洲坝、万科、碧桂园、首创等开发商在对项目规划、营销上，也各有所长，可以预计，今年的海淀北将有更多优质项目出现。