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上海2017年四季度新建商品住宅新增供应创新低 同比下降77.4%

中国经济周刊-经济网讯 (记者 宋杰) 第一太平戴维斯1月9日公布的“2017年第四季度上海市场回顾”透露,上海住宅销售市场房价已基本得到控制,2018年政策进一步收紧的可能性似乎更为渺茫。新的政策更可能以政策微调、规范行业实践、填补政策漏洞为主。

在一手商品住宅市场,2017年四季度,上海新建商品住宅新增供应累计约29万平方米,环比下降64.5%,同比下降77.4%,为近年历史最低。本季度,一手商品住宅成交同为历史新低,环比下降29.0%,共计约120万平方米,同比下降44.5%。使得全年成交共计仅有640万平方米。本季度一手商品住宅成交均价涨至新高,达到每平方米人民币48900元,环比上涨4.6%。

2017年末季度,一手高端公寓未产生新增供应面积。四季度,与整体商品住宅市场同比趋势相同,一手高端公寓成交量环比下降2.5%,共计仅9.6万平方米,同比下降45.5%。并进一步缩小了潜在购房者在剩余房源内的选择范围。本季度,一手高端公寓价格指数环比加速上涨3.1%, 达到每平方米人民币102600元。

住宅用地市场方面,四季度,季内成交8幅纯住宅性质的地块,共计73.4万平方米可建面积,环比下降25.5%。成交宅地的平均楼板价达到每平方米人民币23700元,环比上涨22.6%,平均溢价率仅为0.2%。四季度,租赁用地供应继续加大。季内成交15幅地,均位于市中心或毗邻商务/工业园区。租赁用地自推出以来均由国有企业竞得。租赁用地供应共计约100万平方米可建面积,平均楼板价达到每平方米人民币6920元,溢价率为0。其中5幅为上季度商办混合转换性质用地,由上海地产集团竞得。

第一太平戴维斯有关负责人展望2018年时表示,随着价格持续上涨,购房者将对开发品质以及管理提出更高要求。而小型开发商的贷款难度不断增加,成本也越来越高,反观之信誉良好的开发商和投资者仍可获得信贷额度。开发商市场得以整合,数量将有缩减。

进一步收紧信贷供应和增加债务成本,可能会导致购房者需求缩减。

尽管住宅销售对于开发商来说依然重要,但市场放缓以及重心向收益型资产(如长租公寓)的转移,将意味着开发商对销售的依赖性降低。收益来源多元化将有助于开发商更从容应对销售市场的波动。

在投资市场方面,去年第四季度上海投资市场共达成21宗主要成交,总金额人民币341亿元。其中有两宗交易超过人民币50亿元,分别为以人民币50亿元成交的SOHO凌空以及以人民币60亿元成交的星港国际中心50%股权。

值得一提的是,杨浦区在第四季度获得大量投资兴趣,成交数占总成交数的24%,这主要得益于该区域的资产升值潜力。

2017年全年主要投资交易总额达人民币922亿元,同比增长15%。写字楼收购仍是投资重点,酒店收购并改造为租赁公寓投资意向走强。在核心资产收益率持续下降的市场,投资者在积极寻求有增值计划的投资机会。

境外资本达全年交易总额35%。2017年一系列对境内投资者境外投资的限制增加了内地投资市场的竞争。同时,保险公司投资占总投资额的9%,尽管许多成交背后的资金来源为保险资金。

资产证券化和房地产投资信托基金均作为资本来源越来越多的出现在市场上。应对日趋收紧的发债融资市场,许多开发商都在寻求以资产证券化的手段进行融资,同时也在用该手段开拓例如住宅租赁等新产品。

2017年,中国政府采取了一系列手段来控制高杠杆问题,其中包括加紧审批境外和境内的企业债券发行,要求国内银行加紧对新的贷款审批还有严控银行内部拆借。

第一太平戴维斯认为,2018年政府的工作中心仍在去除经济杠杆,因此预计来年会有更紧的货币政策。这可能将导致开发商重新评估资产,通过出售非核心资产和资产包来偿还旧的债务。

投资者预计将会寻求一些非传统资产来获得更高的投资回报。另类资产包括物流资产,数据中心和老年公寓。更大规模的投资者将会采用与当地政府合作的形式参与城市更新以及一些新的城镇开发项目。更多的核心资产投资者将会选择通过寻求风险更大的投资来获得更高的回报,包括开发项目、将项目改造为核心资产标准,以及投资空租项目。在核心市场的陈旧写写字楼以及在新兴市场的项目将会成为投资者追逐的目标。


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(网络编辑:何颖曦)
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