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钮文新:在北京,总有一天买房容易卖房难

CCTV证券资讯频道总编辑 钮文新

北上广深——房地产热点地区的住房信贷不再享受利率优惠,这早就不是新闻了。而现在又进了一步,即这些地区住房贷款利率将要承受利率溢价——贷款基准利率上浮5%到10%。几乎所有人都认为这样的利率变化,目的是抑制当地住房需求,进而压制房价上涨。当然,一定会有这方面的作用。

但在我看来,热点地区房贷利率的上升,同时反映了该地区放贷风险的加大。实际上,从媒体报道看,一段时间以来,银行已经大幅减少对热点地区的住房信贷投放量,有些银行甚至到了无贷可放的程度。这是为什么?难道银行不是逐利的吗?难道是行政命令导致这样的减少?恐怕很难得出这样的结论,而唯一可以解释的就是银行对这些地区住房市场的风险判断已经发生了根本的变化。

既然商业银行大幅减少对热点地区的贷款投放,这势必推高这些地区的房贷利率,所以当下住房贷款利率上行便是顺理成章。但异样的是,央行破天荒地对热点地区房贷利率上行公开表示支持。我认为,这样的支持是正确的。因为值得注意的是,这次放贷市场利率变化不是央行作用的结果,而是信贷市场在中央政策的引导下,自发出现的结构性变化,所以可喜可贺。

过去,许多人认为“房价上涨是货币超发的结果”,所以每每遇到利率上升或央行收紧货币的动作,立即就会有人说:有利于抑制房价上涨。言外之意,无非是逼迫央行为抑制房价而一味收紧货币。这当然是严重的错误认识。

第一,房地产市场只是经济的一个组成部分,而货币政策作为总需求政策,关乎经济的方方面面,央行怎么可以为了房地产一个方面的问题,让实业投资、居民消费、对外贸易(利率走高导致人民币升值会抑制出口)等经济所有方面陪绑?美联储前主席伯南克先生对此有过专门论述。

第二,我一直认为,中国房价上涨的根源实际是“土地财政”,地方政府必须依赖出售土地而获得收入补充财政经费的不足。房价不涨,土地价格就涨不上去,就无法覆盖地方政府年年增加的尽职支出;房价下跌,地价就会下跌,地方财政收入就会出现赤字。在此背景下,必然导致地方政府与开发商联手推高房价。所以我们必须指出:不是货币超发引发房价上涨,而是房价上涨倒逼货币投放。很明显,如果现有货币超发才有房价上涨,那我们必须看到居民收入上涨的速度高于房价上涨速度,但事实却是相反,不是居民收入增长快于房价上涨速度,而是房价上涨把老百姓几代人的积蓄引出来买房子,进而表现出住房需求旺盛。正是这样的问题,中国房价变动“主要”不是供求关系决定的,所以,包括加息在内的抑制需求手段,不一定导致房价下跌。

但是,供求关系不是没有作用,尤其是当一些地区房地产市场风险发生畸变之时,那情况就不一样了。我认为,这次北京房贷利率上升,恰恰是北京房地产市场风险上升的体现。什么风险?人口疏散。我认为,北京户籍、常驻、流动人口的峰值期已经过去,未来只会下降,不会上升,这是国策。如果这样的判断不离谱,银行怎么会看不到?当然,正因为银行信贷安全、地方政府和开发商的共同作用,试图让北京房价大幅下跌恐怕也不现实。

所以,在北京买房自住,那无所谓什么时候是最好。但要想炒房,那就算了吧。一定有这样的一天,买房容易,卖房难。


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(网络编辑:何颖曦)
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