《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第35期）

国土资源部、住房和城乡建设部近日印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出在北京、上海等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这是近期密集推进的构建“购租并举”住房体系的重要一环，该举措非常及时、非常准确地抓住了土地供给这一加快发展住房租赁市场的胜负手，反映出“房子是用来住的，不是用来炒的”加速贯彻落实到位。

土地供应之于住房租赁市场的重要性可以简述如下：与境外成熟市场相比，国内住房租赁市场发育迟滞的主要表现除了规模畸小，更在于集约化、规模化、正规化、品牌化程度畸低，尤其是非政府性机构依托市场化运营的租赁房供给，在整体住房供给中的比重小到基本可忽略不计。

企业不愿意进入潜在需求极为庞大的住房租赁市场，最根本的障碍是住房租金回报率过低，尤其是一线城市的租金回报率甚至低至1.5%以下。这一水平不仅显著低于国外大城市租金回报率，甚至比国内无风险资金回报率（如国债收益率）还低。

上述状况构成了一个完整负反馈的循环圈，即由于租金回报率低，导致企业不愿意进入，而企业不愿意进入，导致该市场规范性、专业性、稳定性严重不足，而这种服务水平低下，至少在相当程度上导致需求被抑制，并进一步拖累租金回报率上行（或者说回归均衡水平）。

要打破几乎封闭了的循环圈，通常需要强有力的外部因子插入并阻断传导链条，而这个强有力的外部因子，目前看来必须着力于土地供给环节，因为要推动租金回报率上行，让企业有利可图，基本途径无非是两条，即做大分子（提高租金）或做小分母（降低房价），而做大分子一途，至少目前看来潜力非常有限。

做大分子之所以不太可行，一是其很难通过政策调整迅速见效；二是一线城市的租金绝对水平其实已经很高（如有数据显示，目前北京、上海、深圳的房租收入比分别高达58%、48%、54%，按国际标准已经属于租金严重过高城市）；三是其本身与调控要达到的改善民生基本取向相悖。

于是问题的症结实际又集中到了地价环节，这也就是说，只有通过切实有效地降租赁住房用地价格，才能真正从原点上赋予市场发育壮大所必需的活力。这方面，政府此前其实已经开始做出多种尝试，例如7月份上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，土地成交楼面价格均低至不足6000元/平方米，远远低于周边普通宅地价格。

但是越是住房供给紧张的城市，土地供给的瓶颈约束就越强。这种客观存在的基本国情，倒逼土地供给方必须进一步创新思维，千方百计设法开拓增量来源，而有序利用集体建设用地建设租赁住房，正是盘活闲置资源，使之投入到国计民生最关切领域的决战决胜之举。

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《中国经济周刊》2017年第35期封面