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旭辉拿什么“5年冲3000亿”?

旭辉用业绩向业界展示了其冲击千亿的雄心。鉴于上半年较好的市场表现,旭辉销售目标由650亿上调至800亿。中期业绩会上,旭辉集团主席兼执行董事林中提出,至2021年,旭辉要实现3000亿销售额,年复合增长达到40%,进入行业前八,这一举动让业界一时措手不及。接下来的5年内,旭辉如何实现3000亿销售额?在调控背景下,今年下半年旭辉如何冲刺800亿?

今年要卖800亿,未来要进前八

中期业绩报显示,2017年上半年,旭辉实现合同销售金额471.5亿元,同比增长70.9%;权益销售金额为254.2亿元,同比增长66.6%,如果按年初的销售目标,已完成73%。

最新数据显示,截至7月31日,旭辉累计合同销售金额约人民币557.1亿元,已完成全年合同销售目标约70%。

旭辉合同销售金额大幅增长,中期业绩报对此的解释为:主要受惠于中国不同地区平均分布、供应充裕的优质可销售资源,从而减轻了热点城市受政府调控措施的影响。公告显示,上半年,旭辉有97.4%的合同销售收入来源于其深耕的一、二线城市,三线城市的合同销售金额仅占2.6%。其中,长三角、环渤海及中西部的合同销售金额,占比分别约68.5%、19.3%、12.2%。而在销售业绩贡献城市等级方面,对旭辉上半年业绩贡献最大的是二线城市,占比为68%,其次是一线城市,占比为29%。

鉴于上半年较好的市场表现,旭辉上调销售目标至800亿元。中期业绩会上,旭辉集团主席兼执行董事林中表示,今年下半年会继续加大拿地的投资力度,也要实现更多的现金回笼,为明年发展储备更多资金。此外,林中还提出,至2021年,旭辉要实现3000亿销售额,进入行业前八。

引入平安,加大土地储备

值得注意的是,一向擅长合作的旭辉还引入了新的战略合伙人。目前中国平安战略持有旭辉9.9%股份,已成为旭辉第二大股东。此外,平安不动产向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资。除股权投资外,平安不动产还在债权投资等方面给予旭辉支持。

事实上,旭辉与平安一直保持着良好的合作关系,双方已在苏州、杭州、重庆等地合作开展房地产开发业务。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰点评称,平安入股是一大好事,在拿地时平安通过配资可增强旭辉的拿地能力。另外,平安在写字楼持有运营上有长处,也能弥补旭辉的弱点。不过,陈云峰亦表示,旭辉在土地储备上有所不足,会限制这几年旭辉的发展,此外,战略上还有不清晰的地方。还需要在一、二、三线城市上有所平衡,不能出现战略性失误。

公告显示,由于合同销售的快速去化及亟须为日后销售增长补充可销售资源,旭辉今年上半年加大了土地投入,拿地金额已超去年全年。既有招拍挂方式拿地,也有收购及城中村改造。

克而瑞研究中心的统计数据显示,旭辉二手收并购占比达40%。旭辉上半年共斩获32幅地块,新增土地建面为440万平方米,权益建面为210万平方米,新增土地总价为411亿元,权益土地总价为209亿元,其中新增土地总价和权益总价均已超去年全年。截至2017年6月,旭辉土地储备总建面为2210万平方米,权益土地储备为1240万平方米。

对此,旭辉相关负责人表示,未来,旭辉将继续践行全国化布局战略,全面布局一线都市圈、二线以及强三、四线城市。重新抢占一、二线城市,进而实施省域化战略,挺进三、四线城市。旭辉力争从目前的34个大中城市布局扩展到70个大中城市布局,并深耕长三角、粤港澳、京津塘地区。

克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为,旭辉销售业绩贡献主要集中于长三角区域和二线城市,显示出旭辉的区域布局均衡性还需加强,对珠三角区域的项目布局有所欠缺。除此之外,目前土地储备可满足3-4年需求,若企业要保持销售规模的快速增长,土地储备量稍显不足。

3000亿目标太冒进?

在调控背景下,今年下半年旭辉如何冲刺800亿?

对此,旭辉相关负责人表示,今年虽然房地产市场处于高位平台期,不确定性增加,但是政策上具有连续性和稳定性,市场大起大落的可能性低。而在营销策略上,上述负责人表示,面对市场要快速反应,一盘一策、灵活应变,快推多推,抢跑抢收。

沈晓玲预计,旭辉完成上调目标仍具有较大把握。

问题在于,接下来的5年时间内,旭辉如何具体实现3000亿销售额?这是理性,还是过于冒进?

对此,旭辉方面相关负责人表示,旭辉强调增长速度的把控,提出在进取中求稳健,关注增长率、利润率和负债率三者的平衡,强调“有质量的增长”。关注增长中的财务质量,绝不以牺牲利润率和负债率去换取增长。

为了使管理体系与3000亿业绩目标相匹配,旭辉还提出“大平台+小集团+项目集群”的组织结构调整。大平台即集团总部,小集团则是指各个区域。预计未来旭辉将有21个区域性集团,每个集团业绩水平平均在200亿元以上,而项目集群将达到500到600个。今年5月,旭辉旗下永升物业正式挂牌新三板。在业内人士看来,此举有助于旭辉“房地产+”战略的实现,也能让旭辉获得新的融资平台,扩宽融资渠道。

对此,陈云峰认为,旭辉虽是“黑马”企业,但冲行业前八有难度。而在央视财经评论员薛建雄看来,旭辉要实现3000亿,关键要看团队和人才情况。

实际上,未来5年对房企来讲,将面临着更大的不确定性。在房地产政策持续收紧的当下,要保持高速的规模扩张显得更为艰难。在采访中,同策咨询研究部总监张宏伟表示,截至今年年底,能达到千亿规模的企业有20家左右,这意味着前十估计至少需要1500亿以上规模,按照今年的市场格局与发展状况来说,市场集中度进一步提高,门槛进一步提升。在此基础上,房企若放弃利润,冲规模比较容易达到,但如果兼顾负债和利润率,则存在一些问题。企业要做有质量的增长,单纯从规模指标上衡量企业有所偏差。

本版采写/新京报记者张晓兰


(网络编辑:贾璇)
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