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坐揽500亿 冲关1000亿

这一轮年中业绩报告潮中,面对龙头房企实现全年5000亿的销售新关卡,曾经徘徊在五百之上、千亿之下的多家中型房企开出了冲刺千亿的目标。年内实现也好,分阶段分拆目标也好,在强者愈强的行业分化面前,不进则退,成为了不少房企面对的生存法则。也正因为如此,跑马圈地、并购合作、多元化发展成为房企在规模增长路上保持强劲势头的核心武器。冲刺千亿是否可能,在规模和利润之间又该如何平衡?

“放话”做大,多家房企目指千亿

“还想蹦一蹦。如果可以再造一家千亿企业,我还想追求更多的成就感。”在8月24日的年中媒体沟通会上,阳光城执行董事长朱荣斌坦言他对阳光城的期许。

他曾经任职过的中海、富力和碧桂园三家公司,其中两家已将突破3000亿元,碧桂园已经在向5000亿的规模一路直取。而对于阳光城,他透露出冲击千亿的意愿,实际上与公司上半年的销售业绩不无关系。上半年销售额395.8亿元、加权平均融资成本7.14%、毛利率22.36%,净利润4.56%、货值储备4000多亿……阳光城的业绩上涨还有着明显上行空间,在其看来,通过土地结构调整、短平快推盘和并购等方式,阳光城做大规模已经有所成效。

实际上不仅是阳光城,在最近包括远洋、富力、金茂等一批中型房企相继“放话”,目标直指千亿。

同样在8月24日这一天,在远洋集团的中期业绩会上,远洋董事局主席、总裁李明正式对外提出,远洋2018年销售额要突破千亿。而根据其半年报显示,今年上半年远洋的销售业绩为304.66亿元,全年销售目标由之前的600亿元提升至700亿元。

而就在此前一天,富力在经过一年的调整期后再次提出千亿目标。富力地产董事长李思廉表示,2018年销售目标是1280亿元至1380亿元。如果明年市场正常发展,销售额或可以接近上限,如果调控再收紧,房价回落,也可以完成1280亿元目标。

相比于上述房企,金茂的千亿目标设定则进一步分拆,计划到2019年实现千亿目标。

“大鱼吃小鱼”,积极拿地

业内表示,规模的扩张,尤其是在千亿台阶之上,对于企业来说更容易形成资源集聚效应,从企业融资、获取项目方面则具备更大的优势。

除此之外,规模化后的标准化运营和生产也可以更有效地降低和控制成本。恒大集团总裁夏海钧在今年的半年业绩会上表示,在恒大目前清晰的产品线下,各地产品线在原材料采购等方面实行集约化标准化采购,在房价提升的市场背景下,成本得到很好的控制,为提升利润带来更多空间。

而在行业分化日趋严峻的情况下,大鱼吃小鱼也让中小型房企铆足了劲儿,奋力逆流而上。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中,中小房企与品牌房企分化发展格局愈加明显。“大鱼吃小鱼”将成为行业常态。以通过并购扩容的融创为例,融创中国7月以438.44亿收购万达文旅项目91%的股权,总建筑面积达到5897万平方米,未来将竞逐国内房企第一。据海通证券报告显示,2016年至今,融创的收并购案共达到20宗,公司规模快速提升。

不可否认的是,这背后则是中小房企的生存空间被进一步挤压。

也正因为如此,向着千亿进军的房企在今年也持续在土地市场跑马圈地,以及与房企的合作,为自身发展留足余粮。

李思廉就坦言,上调销售目标的最大动力来自其土储。上半年,富力已买入总建筑面积1140万平方米的土地,可提供超过人民币1420亿元的新增可销售资源,以助集团于2018年及以后达成更高的销售目标。

公告显示,在土储资源方面,远洋集团于2017年上半年成功获取36个项目(包括29幅土地及7个成熟项目),新增土储资源共1039万平方米,并首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等热点城市。截至2017年6月30日,集团已布局25个城市,总土地储备达到3003万平方米,平均土地成本约6100元/平方米。

瞄准存量业务,寻求多元化支撑

尽管如此,行业仍是存在天花板的。那么未来房企怎么走?张宏伟认为,规模化虽然仍是未来趋势,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企,再有20家左右的千亿房企,那么,也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势,对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌挤出市场。“要么在”自持+运营“转型(无论是商办、养老还是其他自持物业运营)的道路上做得小而美,在行业中仍然有自己的一席之地。”张宏伟表示。

如果说健康养老产业、文旅地产等业务已是房企布局多年的“明线”,那么在一线城市进入存量房时代后,城市更新、专业化租赁等持有物业运营成为房企另辟的“暗线”。

在中海地产上半年业绩会上,中海地产董事局主席颜建国表示,城市化率达到60%后,持有型物业将快速成长,开发商的运营能力成为核心竞争力。目前国内城市化水平已经达到57%,接近临界点。当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面,保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例,公司会将6%-8%资源用于持有型物业,1%-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。与此同时,试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。

此外,万科、龙湖、富力等企业也相继抛出其在持有型物业经营领域的策略。

7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,借此收购,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店运营商之一。

截至6月30日,远洋商业(持有物业)在营规模达113万平方米,租金收入14亿元,账面价值390亿元;远洋资本(房地产金融)自有资金投入65亿元,管理费收入2.8亿元,投资收益2.1亿元,净利润3.4亿元。

中国金茂执行董事李从瑞也曾对进入行业“第一梯队房企”进行了定义,除了实现销售千亿规模外,还要持有板块收入达到50亿元,进入行业前5名。同时,保持10%以上的净资产收益率,保持毛利率比行业高出10%以上。

不过也有业内人士表示,通过多元化方式做大规模成为行业趋势。不过近些年来房企利润率表现不佳,已经达到一定规模的龙头房企已开始将经营重点着眼在效益端,对于规模冲刺的房企来说,如何平衡规模与利润则是一道难题。

本版采写/新京报记者方王洋


(网络编辑:贾璇)
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