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保利北京商办货值逾300亿元 租售服务多元化欲破冰

■本报记者 王丽新 

“速冻”、“冰封”,“零成交”成为了上半年北京商办市场的常态。自3月份实施限制性政策以来,北京商办市场生态环境完全被改变。

值得关注的是,在住宅市场天花板逐渐来临的背景下,单纯依靠住宅销售的房企利润率越来越低,“增收不增利”的困局难破。但若提升商办物业的运营能力,则将会提升房企的现金流收入,同时改善利润指标。

鉴于此,标杆房企均在谋变。据《证券日报》获悉,以保利地产为例,其重新铺排在一、二线城市布局的商业地产业态格局,试图以提供“服务”为核心,锁定为企业提供多元化需求为途径,实现突围。

商办货值逾300亿元

今年3月份,北京市住建委出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,提出在建在售商办类项目不得卖个人,并要求开发企业新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米。

这一调控政策几乎让北京的商办项目整体遇冷。正如保利地产北京公司商办项目负责人  王竹轩所示,“现在客户圈层发生了很大变化,原来可能投资客比较多,现在的主流客群则是企业”,这是这一市场发生巨变的根本所在。

显然,在当前的商办市场环境下,拿地-建房-散售模式已经“玩不动”,资产运营时代已经来临。“无论是企业购买还是个人购买,(商办物业)都是一个资产。” 王竹轩表示,保利地产想做长线市场,未来3年-5年间,保利商办项目将为整个保利集团构筑“资产长城”,深耕商办领域,建立专业级的资管中心。

据王竹轩透露,目前,保利商办产品呈现“4+2”的产品布局,即保利大都汇、保利佲悦大都汇、欢乐大都汇、保利未来城4个项目对外销售;保利国际广场、保利蓟门一号2个项目自持租赁,但无论是租还是售,保利商办物业都以多样的服务体系,满足不同企业的多元化需求。“秉承自持物业运营管理经验,相比周边平均租金高出约20%。”

此外,王竹轩进一步称,从北京保利商办物业的规模和产品类型来看,总体量约110万平方米,商办类自持面积接近50万平方米,商办类销售型物业货值约300亿元,这样的量级在北京市场并不多见。

多家房企联盟突围

事实上,从整个房地产市场来看,住宅市场正进入相对平衡的发展时期,住宅持有量已达到很高水平。

据中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云透露,今年上半年,房地产销售额约达5万亿元,销售面积增加13.5%,商务办公楼面积增加35.8%。显然,商务写字楼市场销售面积增速远高于住宅市场增速。实际上,随着房地产市场成熟度的提升,细分出来的商务办公、甚至长租公寓有长期发展的前景。

在蔡云看来,在未来的房地产市场,服务将是很大一块蛋糕。

蔡云进一步称,想要分食这块蛋糕,企业需要平衡资金,加快资产证券化。在此期间,要强化整个项目开发和运营周期的承担债务能力、以提升运营服务能力来稳定收益和现金流,从开发商转化成运营商,才能补充上市房企的利润收益。

值得一提的是,向运营服务商转型,是标杆房企目前都有的共识。鉴于此,北京保利、中国金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等知名房企,成立了北京商办联盟,试图在商办市场新时期,尽快谋变,建立租售服务多元化体系实现突围。


(网络编辑:何颖曦)
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