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房企加速海外融资逃离“被整合”

中原地产最新数据显示,7月单月,房企海外融资合计达32.8亿美元,年内累计海外美元融资额度达255.7亿美元,相比2016年同期的82.7亿美元上涨了209%。

对此,业内人士表示,房企正迎来新一轮规模较量,部分企业甚至不惜代价扩张规模,以避免在此轮房地产整合潮下“被整合”。与此同时,国内市场调控明显收紧,境内融资难度加大,让急于扩张的房企不得不转战海外市场高成本获得资金。

国内融资难房企纷纷转向海外融资

8月2日,融创中国发布公告称,该公司拟进行美元优先定息票据的国际发售,以附属公司担保人按优先偿还的基准为票据提供担保,并将附属公司担保人的股份作抵押。融创方面表示,拟发行海外债券,旨在优化融创中国债务结构,所得款项净额拟用于偿还、替换其现有的高成本负债。

而值得注意的是,就在7月初,融创100亿元公司债被上交所终止发行。究其原因,则是在新一轮房地产调控下,房企公司债发行和直接融资被全部锁死。

据兴业证券固定收益研究统计,从2016年11月至2017年5月,取消和推迟发行短期融资的占比达40%。

广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示,2016年四季度以来,管理层逐步注重抑制资产价格泡沫,防范市场风险,对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升,房企主要融资渠道全面收窄。

广发证券数据显示,1-4月份,样本房企总融资规模3109亿元,同比大幅下滑42%,但从融资结构来看,受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑,融资规模分别同比下滑65%、99%和89%,尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿、334亿大幅下滑至20亿、37亿元。

正因为此,房企纷纷转向海外发债。中原地产数据显示,7月单月,房企海外融资合计达到了32.8亿美元,这意味着,房企年内累计海外美元融资额度已经达到了255.7亿美元,相比2016年同期的82.7亿上涨了209%。

其中,恒大自今年5月以来,共发行三期美元债,总规模达66亿美元,创近年来中国企业在债券市场融资新高。佳兆业境外发债融资35亿美元。此外,中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了一般规模的5亿至10亿美元之间的境外债。

有业内人士透露,由于国家发改委从第二季度开始收紧房地产企业海外债发放批文,但一年期内美元债不需要发改委审批,因此,第二季度起,房企发行的一年期内美元债出现放量。

不愿“被整合” 房企拼命扩规模

中原地产研究中心统计数据显示,截至2017年前7个月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了12651亿元,与2016年同期的7457.78亿元相比,上涨幅度高达70%。

中原地产首席分析师张大伟表示,虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企经历去年的“丰收”后,资金情况空前宽裕,大部分标杆房企都开始积极拿地。

在此背景下,地方卖地纪录频被刷新,今年1-7月全国50大城市卖地1.7万亿元,同比上涨44.5%,平均地价上涨了33%,22个城市翻倍。

其中,北京、南京、杭州、武汉、上海等12个城市超过了500亿元。同比涨幅最明显的城市以三四线城市为主。其中,菏泽卖地143.46亿元,同比上涨478.48%,漳州卖地178.43亿元,同比上涨432.68%,无锡卖地278.86亿元,同比上涨421.01%。

张大伟表示,虽然各地楼市调控频繁,但整体看,一二线城市土地市场成交活跃,企业仍处于补库存阶段。“房企对热点城市热门地块的拼抢依然积极,包括南京、苏州等2016年的二线城市‘四小龙’地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。”

“但这也意味着,房地产企业的风险越来越大,预计在严格的调控下,地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行的表现。”张大伟说。

而造成土地市场火热的原因,自然与楼市依然是吸金大户有关。数据显示,虽然经历着楼市的密集调控,但房地产行业依然收获了历史上最丰收的前7个月。截至目前,近半房企发布半年业绩预报,7成房企利润喜人。其中,万科1至7月份累计实现销售金额3127.4亿元,这已逼近2016年全年3647亿元销售金额。而从利润来看,荣安地产上半年净利润同比去年上升超过2300%,丰华股份预计上半年归属于上市公司股东的净利润同比去年上涨超1158.81%,粤泰股份预计上半年净利润同比去年上涨超过1111.55%,新黄浦预计上半年净利润较上年同期增加650%左右;中洲控股预计上半年盈利比去年同期至少上升430%。

但值得注意的是,此次,“购地标杆企业量级大多属于中型。”张大伟说,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为过去7个月抢地的主流企业。

数据显示,截至7月底,拿地超过100亿元的企业多达39家,其中拿地金额超过200亿元的也达到17家。除碧桂园、万科、恒大外,保利前7月拿地总额955.61亿元,龙湖拿地金额多达764.49亿元,中海拿地金额也高达615亿元。此外,中国金茂、首开股份、华润置地、世贸房地产、新城控股拿地金额也分别高达615.32亿元、524.04亿元、500.13亿元、456.18亿元、341.94亿元、332.67亿元。

张大伟认为,房企拼规模趋势加剧,上半年历史上首次有超过7家企业销售额超过千亿。“最近2年的楼市高峰期下,房企销售额爆发,补库存趋势持续,资金虽然有所收紧,但销售回款等依然可支持标杆房企拿地,所以不论是一二线城市还是三四线城市,土地市场依然处于相对高温。”

一位地产企业负责人表示,拿地暗藏的另外一个原因是,在调控下,通过完全招拍挂购地成本较高,新一轮房企整合开启,规模较大的二线房企不愿“坐等被整合”,便不顾成本,快速拿地,扩张资产规模,以阻止一线房企的收购。

Wind资讯统计数据显示,2014年7月至今的三年时间内,境内房地产企业并购案发生972宗,涉及并购金额高达11679.95亿元,接近1.2万亿元。其中,2015年,房地产企业并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2017年至今,房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元。其中,今年7月份的前25天里,并购案就达到27宗,涉资约908亿元。

负债高企 房企风险不断增加

CRIC研究中心数据显示,从总有息负债增速来看,大部分房企都有不同程度的增长,仅16家房企有所下降。具体来看,2016年55家房企总有息负债(不含永续债)为31037.27亿元,同比增长28%,净增加约6786亿元。

其中,2016年有息负债超过千亿的企业多达7家,数据显示,截至2016年底,恒大有息负债5350.7亿元,同比上涨80.22%,中海有息负债1547亿元,碧桂园有息负债1361.97亿元,万科、富力、融创、保利则分别拥有有息负债1288.64亿元、1208.52亿元、1128.44亿元、1122.25亿元,值得一提的是,并购王融创有息负债同比上涨高达169.97%。但目前,恒大已提前赎回全部永续债部分。

乐加栋表示,2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示,目前来看企业杠杆率在2016年相对有所回落的背景下,2017年再度慢慢抬头。

CRIC研究中心研究员房玲表示,快速发展中的房企,为了进一步推动销售增长,投资开发力度加大,需要更多的资金供给,往往融资力度比较大,总有息负债增长也比较显著。

但需要注意的是,随着房地产调控的深入,先是证监会提升公司债门槛,又要求各商业银行加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,收紧楼市融资渠道,强调防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,加强房地产押品管理。同时,高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险,都给这些激进扩张的企业蒙上了一层阴影。

张大伟认为,预计房企的资金还会受到持续的压力。尤其是发债等渠道还可能继续收紧,未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题。

国泰君安分析师覃汉也表示,在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业,将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。


(网络编辑:崔晓萌)
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