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并购、分拆,物业公司扩张

物业行业一直是房企追逐的风口之一,近日,雅居乐、蓝城等房企都在物业领域进行了并购。另外,碧桂园、富力、雅居乐也都在筹谋分拆物业上市,而最近保利物业获批新三板,房企在物业领域的厮杀才刚刚开始。

并购做大

大多数物业管理公司仍处于举步维艰的亏损状况,最终难逃被收购的境地。7月以来,物业并购案例已经出现不少,如浙江蓝城收购新明中国、深圳卓越物业收购河南黄锦物业。

7月21日,浙江蓝城以一元钱购入新明中国物管公司。据新明中国2016年年报显示,年内,公司的物业管理收入(扣除政府附加费)约为1740万元,占其2016年度总收入的2.6%。

虽然新明物业出售股权的代价仅为人民币1元,但经审核净负债达到2988.83万元。这意味着,新明中国卖掉只占公司总体收入不到3%的业务,但同时甩掉近3000万元的债务。

前不久,雅居乐10亿元接盘绿地物业。去年,雅居乐物管为集团营收贡献了10.69亿元,同时物业管理的面积达到5756万平方米。

对此,克而瑞分析师沈晓玲表示,在完成此次并购后,雅居乐的物管面积将达到约6500万平方米,加上绿地每年交付的1000万平方米的物管面积,可以保证五年后其物业管理面积轻松上亿平方米。

“物业管理公司通过收购做大的方式有待考量,物业管理是劳动密集型行业,人力成本大幅提高,会使得利润率持续下滑,彩生活就是一个例子。”一名资深业内人士指出。

彩生活2016年年报显示,2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元,但毛利率却由2015年的54.9%减少至2016年的43.6%。对此,彩生活解释称,“2016年,大量的新增管理面积都是以包干制收费的,包干制的毛利率低于酬金制,会把毛利率往下压。”

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,通过大规模并购,过去三年,彩生活在管面积复合增长率高达62.5%。不过,目前彩生活转为利用平台(打造平台、输出平台服务、输出彩之云平台、彩生活住宅等)进行延伸扩张业务。

分拆上市

近日,物业公司分拆上市再添一例。7月31日,保利地产公告称,公司全资子公司保利物业获准挂牌新三板,转让方式为协议转让,证券简称为“保利物业”。目前,保利物业正在按照规定办理挂牌手续。

“目前保利物业已算初具规模,截至2016年12月31日,其管理和服务的项目合计381个,在管面积达8870.96万平方米。”克而瑞分析报告显示,自2014年花样年分拆彩生活上市以来,万科、绿城等房企也已成功分拆其物业,保利物业此次挂牌新三板算是大势所趋。

中国指数研究院报告显示:截至2017年6月30日,中国大陆已有5家物业企业成功登陆香港主板,51家挂牌新三板。还有至少3家计划冲刺A股、5家准备登陆香港主板、10余家在排队等待新三板审查。

目前,在港上市的物业公司中,绿城服务去年营收37.22亿元,中海物业去年营收25.63亿港元,彩生活营收13.42亿元。

不过,在未上市的物业公司中,由于背靠母公司巨大的地产开发体量,不乏潜行大鳄。万科物业去年的营收为42.6亿元,处于物管行业领先的位置。此外,雅居乐及富力等房企旗下的物业公司也体量巨大,且正准备分拆上市的事宜。

从物业管理规模上看,碧桂园甚至超过了中海物业和绿城服务。碧桂园物业计划登陆上交所,目前公司的审核状态为“已受理”。碧桂园物业管理面积7694万平方米,来自碧桂园地产公司的有7473万平方米,占比达到了97%。

除上市融资外,部分物业公司还在积极引入战投。7月27日,当代置业旗下的第一物业宣布完成一亿元人民币融资,本轮投资由鼎晖投资领投,中金证券等跟投。今年,万科物业也引入两家战略投资者:博裕资本与58集团。

B10-B11版采写/新京报记者陈禹铭龚小锋


(网络编辑:贾璇)
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