人民日报社中国经济周刊官方网站  中央新闻网站  互联网新闻信息稿源单位

经济网 中国经济论坛


首页 > 周刊杂志 > 正文

农村宅基地改革试点流转

城市人的“乡村别墅梦”能否照进现实?

《中国经济周刊》 记者 谢玮 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第30期)

责编:陈惟杉

当前,农村“三块地改革”(农村土地征收、农村集体经营性建设用地入市以及农村宅基地制度改革试点)正进入攻坚阶段,而这一看似与“城里人”关系不大的改革因涉及宅基地而撩动了不少“城里人”的神经。

对于许多久居于城市“钢筋混凝土”的人而言,拥有一座“面朝大海,春暖花开”的乡村别墅或农家院是理想。同时,一些农家院出租信息也悄然现身于城市。对于这个日趋庞大的群体而言,他们的“梦想”究竟能否“照进现实”?

北京“城里人”的乡村梦

为了让孩子体验真正的乡村生活,2016年宋波在北京顺义某村租下了一套占地两亩的农家院。

“院子的租金是4万元一年,签了15年。改造现在弄了一半,总共花费50多万元。”宋波向《中国经济周刊》记者介绍,院子改造花费挺大的,“土地硬化,水、电、化粪池等等都需要改造,跟城里完全不一样。我们用的都是最便宜的材料,但是架不住大。”

在城里拥有一套房子,再在乡下租套农家院,像宋波一样的人群俨然日渐庞大。宋波告诉记者,自从打定主意租下院子、开始翻建,才发现附近有很多是“城里人”。有些人把城里的房出售或者出租,就在村里定居,“很多已经回不去了。”

然而,《中国经济周刊》记者注意到,有一批人在村里“租”的房子却遭到了拆除。2017年3月8日,北京通州宋庄镇金海玉舟农业观光园内的百余套阳光大棚由于存在大量违建,被镇政府下达了整改通知书。据媒体报道,一些人以10多万元一套的价格租下“阳光温室蔬菜大棚”,私下将大棚拆除,盖成独门独院的“农家院”。

早在2013年,北京市规划国土委就发布了这样一则通告:9个农业大棚项目涉嫌违法用地建设租售,昌平、通州区政府和有关主管部门正在组织整改查处,提醒广大公众不要租买。其中就包括宋庄镇金海玉舟农业观光园。通告还提醒:凡利用手机短信、网络广告以及小广告推销的“小产权房”或以“生态农庄、农家院、私家菜园”等各类名称变相推销的“小产权房”,均属违法违规行为,租买人权益不能得到法律保障。

自己租的房子究竟能不能受到保障?宋波对记者说,自己和房东签了15年的租赁合同,“其实我觉得跟农民租房子,更多的体现的是信誉。很多农民说反悔就反悔,合同不合同的没有太大保障,主要看你的经济实力。”

宋波补充说,“不是有块地就能盖房,是要有规划的。我们这个房子是有卫星图的,卫星扫描航拍,能拍到你那个房是有房顶儿的,你才能再盖房,不是有个荒地你想盖房就盖房,不然就拆你的房了,那叫违建。”

乡村梦想先行者:土地问题是最大瓶颈

如果说,宋波们还在尝试实现自己的梦想,黄伟舜的梦想已经“照进现实”。

2004年之前,黄伟舜是“北漂”,进行文化创意投资,妻子Sera则从事某国际时尚品牌运营工作。但两人却对老家浙江省桐庐县富春江镇芦茨村的风情有割舍不断的依恋。

2005年,黄伟舜和妻子回到芦茨,携手重建祖宅“土屋”。自家的宅基地不够,他把叔叔家的房子也拆掉重建。

“建造土屋用的是我家的老宅基地,我们家总共50多口人,我做土屋的时候把整个大家庭里的土地全部集中在一起做了一个整体的规划。”黄伟舜向《中国经济周刊》记者介绍。

黄伟舜坦言,虽然是自家的宅基地,但在盖土屋时,还是在用地方面遇到了一些问题。由于房屋设计打破了传统整户农宅的概念,不同房间相互独立,中间由连廊链接,因此宅基地分成了三块,房间之间留有空地,“当时乡镇干部都不敢批的,同意你做,但是做完了以后他们不敢确权,因为他们当时也不知道违章不违章,反正这个‘过渡’进行了很久。”

在2008 年的一次媒体报道后,土屋的口碑传开了,越来越多的人来桐庐探寻土屋。于是,黄伟舜干脆把土屋对外开放,慢慢推向市场。这个仅7个房间、由自家老屋改造而来的芦茨土屋受到了市场的热捧,有时甚至一屋难求。

由此,芦茨土屋成了黄伟舜经营的第一个民宿,至今芦茨土屋已经接待了数万人次。

黄伟舜对记者坦言,作为一个民宿项目,芦茨土屋在宅基地的使用方面还是有所突破的。2010年后,浙江乃至全国范围普及形成了民宿经济。

由老宅改造的土屋受到热捧,让黄伟舜萌生了继续做下去的想法。2010年,黄伟舜来到外婆家所在的石舍村,开发芦茨土屋“二期”项目——石舍香樟。10座木质建筑一路向山里延伸,在这里住一晚要1800元,节假日甚至高达3000元。

“石舍香樟是我外婆家的所在地。”黄伟舜对《中国经济周刊》记者介绍,石舍香樟首期的建设用地基于自己表兄弟与各户村民所做的宅基地流转。第二阶段,黄伟舜以个人身份向村民租赁宅基地和自留地,租期为50年,“全部是个人行为,村委和街道做了见证。”

黄伟舜介绍说,自己花费近一年时间与50多户村民签订了协议,一次性50年,按照每亩地一定的租金租用农民的宅基地与自留地,共约30亩坡地。“当时我跟村民商量这些事时,村民觉得我很傻,花这么多钱干这些事。有些村民都七八十岁了,一次性拿到50年的土地收益,觉得很开心,大部分人还是愿意的。”

2012年,桐庐启动浙江首个乡村慢生活体验区建设,并成立了桐庐县富春江慢生活体验区管委会,黄伟舜的石舍香樟露营区就在规划中的石舍文化区内。

黄伟舜坦言,石舍香樟在建设过程中,在用地方面确实存在一定的缺陷。2015年起,浙江探索实施“坡地村镇”建设用地试点,实行“点状布局、垂直开发”。坡地村庄实验区将石舍香樟纳入试点,在用地方面补充了规划调整。

2014年,黄伟舜开始了一个颇有野心的新项目,他成立了“慢生活基金”,在桐庐凤川建一个占地千亩的凤溪玫瑰特色产业农场集群(下称“凤溪玫瑰”)。黄伟舜说,凤溪玫瑰将营造慢生活的农耕体验园以及玫瑰生态园,他希望通过这样的项目拉动农村的发展。

凤溪玫瑰核心区规划面积约2259亩 ,其中农业产业用地约为1580亩,需要调整规划建设用地70亩,用于旅游文化科技服务和建设营地、作坊、农场等产业设施,项目用地规划调整已经于2016年秋批复。

可以说,凤溪玫瑰是黄伟舜三个项目中在用地问题上最为明确的。黄伟舜告诉记者,目前自己已经拿到了《杭州市农村土地流转经营权证》。而进一步的确权,一种方案是通过调整土地规划实现供地,另一种方案是做集体经济。黄伟舜说,自己还没有想好,“探索集体经济是我们最主要的诉求,这样我们跟村民是一个共生关系,而不是传统的征地的关系。”

芦茨土屋、石舍香樟、凤溪玫瑰让黄伟舜出了名。许多人拿着做好规划的土地,请黄伟舜过去“操盘”。据黄伟舜说,2014年,福建省有关领导曾与他有过当面之约,“如果你去,我们会把最好的地方给你做。”

黄伟舜对《中国经济周刊》记者坦言,在自己的三个项目中,“其实瓶颈就是土地问题”,而问题的解决还是通过“创新模式”。“许多人对我说‘你做得不容易啊’,我们也知道这每个环节会碰到很多问题。但每个项目的成功,也都源于政策上的改进和支持。”

法律问题待解:购买不行,租可以

城市居民,究竟能否在农村拥有一套住宅?如何才能让自己的“乡村梦”得到保障?

“小产权房和民宿是有严格区别的。”国土资源部不动产登记中心法律顾问、北京金诚同达律师事务所律师吴永高向《中国经济周刊》记者介绍,某些将大棚房、采光房等改建为院子租出去,都属于以租代征,属于违法用地。而民宿项目则是利用原来的宅基地和农村存量的集体建设用地发展乡村旅游、休闲农业,这也是近年来政策上一直在鼓励的。但无论是到乡下租一个院子,还是发展旅游项目、农村休闲农业、乡村旅游,这些都有一个禁区:就是不能把原来的农用地,特别是将耕地或者基本农田,擅自转变为建设用地。

吴永高介绍,城市居民拥有一套农宅究竟是否合理,要分具体情况讨论。根据目前的法律政策规定,城市居民是不允许购买农民宅基地上的房屋,这样的行为将得不到法律的保护,但租赁是可行的,可以通过租赁农民房屋居住的途径实现“乡村梦”。

目前,土地管理法只是禁止房屋所有权和宅基地使用权的转移,租住并不发生物权的变化。

对于像黄伟舜一样发展民宅项目,吴永高介绍,目前,我国鼓励发展乡村休闲旅游业,在农村一二三产业结合,盘活农村既有的存量建设用地,而宅基地管理的属于建设用地范畴。

但将大棚房改建为住宅,则是非法圈占农用地建房子,破坏耕地保护等土地管理的基本制度,违反了现行法律,有可能被追究刑事责任。租户在京郊租这样的房子,也是不合法的,这些房子本是应该被拆除的违建,因此其权利也不会得到保障。

“其实也给消费者提个醒,你租这房子的时候一定要看清楚这块地是什么性质。”吴永高表示。

正在进行的土地制度改革试点,要坚守“三条红线”,即要坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

在吴永高看来,城市居民究竟能否在农村拥有一套住宅,这个话题探讨起来,是很有意义的。“我个人认为是应该是可以的,因为你不把这个口子放开,农村宅基地的改革那就失去了很大一块价值。”当前农村宅基地管理政策的“红线”,是宅基地只能在本村集体成员之间流转。

“在我看来,如果不把这个缺口打开,宅基地的改革就失去了光彩。”吴永高直言,事实上,目前反对放开城市居民购买农宅是基于两点考虑:其一,口子放开后,城里人蜂拥到农村购买农民住宅,进而导致农民的居住权利可能受到冲击。其二,是怕导致农村集体建设用地、农村宅基地无限扩张。其实这些可以通过宅基地管理的法律政策加以管控。一个地方是否放开农民住宅的自由流转,应当综合考虑当地建设用地供需矛盾紧张情况和宅基地改革需要直面解决的问题,视当地具体情况而定。

————————————————————————————————————————

2017年第30期《中国经济周刊》封面

2017年第30期《中国经济周刊》封面


中国经济周刊-经济网版权作品,转载时须获得授权并注明来源,违者将被追究法律责任。

(网络编辑:贾璇)
作者
  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
0