《中国经济周刊》记者 姚冬琴 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第30期）

责编：周琦

7月18日，绿地控股（600606.SH）发布2017年半年度业绩快报，上半年实现营业收入1248.2亿元，利润总额82.7亿元，同比分别增长15%和30%，半年末总资产7453亿元。

绿地控股认为，大基建等多元产业继续保持了良好发展态势、产业之间互为支撑的协同效应进一步增强，是公司上半年保持平稳较快增长的主要原因之一。

在房地产经历深刻调整与变革的当下，转型和多元化是房企在竞争中突围的主要路径。对于以超高层和商办楼宇见长的绿地而言，在豪宅竞争激烈、商办项目受到严格调控的北京，一场攻坚战摆在眼前。

转型、多元化、商办新模式……破解这一系列问题的密码是什么？以绿地集团京津冀区域管理总部为例，探索绿地集团的发展之道。

成立京津冀区域管理总部

力推多产业协同

京津冀是绿地集团战略布局的重要板块，绿地深耕这一区域已长达10年。截至2017年5月，绿地集团京津冀事业部开发项目超过30个，已进入北京的9个区，以及天津静海、蓟州和河北石家庄、保定, 以及廊坊管辖的香河、大厂等区域，初步完成环北京区域布局。

6月6日，绿地集团京津冀区域管理总部正式揭牌。按照规划，区域管理总部将整合绿地集团旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商等资源，实现区域内多产业统筹管理、协同发展，形成产业链价值联动，以增强绿地在京津冀区域的整体竞争力。

绿地集团京津冀区域管理总部、京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，从2017年开始，绿地在京津冀区域将实现“一主三大”产业协同局势，即以房地产建设开发为主业，发挥“大基建、大金融、大消费”多元产业协同发展优势。

“过去在总部层面才能调配的金融、基建、消费等资源，现在以区域总部就能够全面协同，对市场竞争力有特别明显的提升。”绿地集团京津冀房地产事业部品牌总监康尼举了个例子。投资拓展工作是开发工作的第一环，也是最重要的一环，土地储备量直接影响公司后续的发展。以前绿地在跟地方政府和一些资源方洽谈投资合作的过程中，土地规划、利润、配套等都有可能成为阻碍合作成功的因素，部门之间也只是以分享投资信息为主。成立区域管理总部后，房地产、基建、金融、商业等部门可“协同作战”，核心竞争力变强，获取资源的能力倍增。加之企业文化的一致性，互相之间的信任度高、目标高度一致等因素，项目的执行效率、效益将会大幅提升。

在实际运作中，这种模式已初见成效。如绿地在河北保定的特色小镇项目，房地产和大基建板块就进行了充分协作，首先由大基建板块将项目原址的露天污水处理厂进行升级改造变成地下的污水处理厂，地上打造成一片生态湿地公园，同时全面地根据规划进行小镇的建筑建设。“统筹管理、协同发展，比单兵作战成功几率更大。政府也欢迎这种模式，对接成本也会降低。”康尼说。

在绿地集团京津冀区域管理总部揭牌的同时，原绿地京津房地产事业部也更名为“京津冀房地产事业部”。绿地表示，通过一字之变，希望向外界传递一种信息：在保持对北京和天津开发力度的同时，会加速、加大在河北区域的战略布局，与兄弟单位一起积极整合更多战略资源，实现绿地集团在京津冀区域的战略规划。

随着管理架构的变革，企业文化和组织体系层面也开始有深度转型。绿地内部人士介绍说，欧阳兵来京津冀事业部任职的两年多时间里，在内部创建了管理变革小组，聚焦“产业协同”。这些管理变革给绿地带来了非常显性的价值，包括对京津冀区域发展布局进行调整，加大了天津和河北的投资力度。同时，优化了绿地的产品结构，在近两年新投资项目当中，住宅和产业的比例显著提升。

业绩新增长点：特色小镇加速转型

发挥多产业协同的效应，“特色小镇”无疑是个重大机遇。“我们年初开始就强调产业协同、产业运营，实际上是在为特色小镇的开发建设和后期运营做组织结构和集团内部协同上的准备。”欧阳兵表示，“绿地京津冀地区未来业绩新的增长点，呼之欲出的就是特色小镇。”

按照绿地京津冀区域特色小镇的战略，2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边储备多个特色小镇大盘项目；以石家庄、保定、廊坊、张家口等京津冀一体化受益区域为突破口，积极跟进获取相关土地项目资源。

6月6日，绿地公布，目前已签约的河北保定、河北大厂特色小镇项目相关规划已经完成。

自2016年7月份相关部门联合下发通知，提出到2020年，我国将培育1000个左右特色小镇以来，特色小镇迎来了一波建设高潮。与传统的房地产项目不同，特色小镇开发周期较长、前期资金投入巨大，对建设者的综合运营能力是个考验，盈利模式也有待发掘。

绿地在京津冀运营的特色小镇将如何盈利？欧阳兵告诉记者，“简单概括起来就是，我们以自有资金投入，但要在规定的开发建设周期内，将自有资金的投入赚出来；后期，特色小镇的产业需要通过扎扎实实的招商、运营来拿到利润。”

欧阳兵直言，“如果只有房地产开发建设能力，没有产业的策划、招商、运营能力，是赚不到钱的。只有两者具备，我们才有可能把特色小镇项目打造成功。”

据介绍，河北保定直隶文化艺术小镇项目，以直隶工匠文化所代表的服、饰、艺、居、礼等五大板块作为小镇的支柱产业，筹备与百家企业形成联盟；位于河北大厂的中国出版传媒融合发展特色小镇，则致力于建设成为国内一流的数字文创产业园。

绿地表示，集团正从房地产开发商向开发商、服务商、运营商三位一体的城市运营商加速转型。对于特色小镇，将采用滚动开发模式，其间绿地“大金融、大基建、大消费”板块均将介入，为小镇建设提供资金、基础设施和生活配套支持。

“转型升级无疑是痛苦的，不是一蹴而就的。”欧阳兵对记者说，“但我们认为它是很有意义的。我们今年落实几个特色小镇项目，从明年开始可以预见的未来，它会为事业部每年贡献几十亿，甚至上百亿规模的成长动力。”

绿地还寄望特色小镇项目能承载一些先进的建筑理念。近年来，绿地集团在绿色建筑方面投入了非常多的精力，2016年度绿色建筑总量在行业中也名列前茅。目前，绿地集团绿色产业化中心已经着手关于特色小镇生态方面的研究，并提出循环小镇、节能小镇、海绵小镇三个概念，把海绵城市、节能城市里一些节能技术跟特色小镇规划充分结合。

绿地还希望将无障碍设计嵌入特色小镇中，打造以无障碍为主题的特色小镇做示范基地。2016 年10 月17日，绿地与清华大学无障碍发展研究院签约合作，并启动“清华无障碍校园环境建设研究”和“绿地无障碍通用设计指南”两个项目。“绿地集团有责任和义务为行业的发展进行深度思考和规划，不仅是企业社会责任的体现，也是为了绿地未来产品品质的提升。”绿地方面表示，未来会坚持不懈从全龄化角度予以研究，大力推动无障碍环境建设的进步及相关行业标准的建立健全。

政企联手创独特商办模式

自今年3月北京市住建委等多部门联合发布公告，对商办类项目进行限购以来，北京的商办市场陷入低迷。而被誉为“商办之王”的绿地将如何应对这一局面，成为业界关注的焦点。

绿地集团京津冀事业部一位内部人士坦言，商办项目限购后，绿地也感觉到了压力。

“其实我们前两年已经在着手提速产业运营，取得了一些效果。无非之前我们是按部就班做的，现在政策逼着我们提速。”欧阳兵告诉记者，过去，产业发展部负责整个京津冀事业部所有的招商、规划、运营，今年新成立了产业发展二部，重点聚焦河北区域以特色小镇为代表的新产业落地。

事实上，过去10年，绿地京津冀事业部储备了大量的商办项目，欧阳兵到任后的两年多，已经开始着手增强商办物业的运营能力，绿地房山文创产业园项目就是一个案例，在绿地集团内部被称为“房山模式”。

“房山模式”的核心，是利用绿地在二级市场获得的商业金融用地，结合项目所在区域的产业定位，通过政企联手、招商引资，实现产业聚集。据悉，房山绿地文创产业园目前入驻企业已达300余家，其中包括光合文创、青创动力、北大青训营等企业，以及欧美同学会海外留学人员归国创业项目等项目，预估2017年创造税收将超亿元。

通过多元产业的全方位介入，绿地实现了与地方经济转型方向和整体战略的高度契合，成为第一家落子房山的大型房企，被授予房山区文化创意产业协会副会长单位。

“长期来看，商办限购新政的发布更有利于未来商办市场的健康发展，绿地的核心竞争力将更加凸显。”绿地集团京津冀事业部一位内部人士对记者表示。

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2017年第30期《中国经济周刊》封面