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救乐视买万达,半年花千亿的孙宏斌到底何方神圣?

文章导读: 孙宏斌的融创中国离中国房地产第一的位置又近了一步。为了这王座,他已长跑14年。在漫长的马拉松之旅中,他始终保持着冲刺的姿态。

编者按

7月10日,孙宏斌与融创再度登上媒体的头条,当日,融创宣布以631.7亿元收购万达商业旗下资产,共涉及13个文化旅游项目,以及76家城市酒店。一方面,人们惊叹于孙宏斌出手之凌厉,这位“并购狂人”向中国房地产“一哥”的宝座又迈出了一步。另一方面,人们似乎看不懂王健林的逻辑,文旅产业本是万达说好的转型方向,怎么说不玩就不玩了呢? 

p26 孙宏斌

 

孙宏斌

《中国经济周刊》 记者 李永华 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第28期)

责编:陈惟杉

632亿!

孙宏斌的融创中国,一把买下了王健林手中的13个万达文旅城项目公司90%的股权、76个万达酒店项目。算上这笔投资,这半年多,孙宏斌已在并购市场烧掉了1000多亿元。年初他曾拿出150亿元驰援贾跃亭的乐视。

如今,孙宏斌的融创中国离中国房地产第一的位置又近了一步。为了这王座,他已长跑14年。在漫长的马拉松之旅中,他始终保持着冲刺的姿态。

曾经,他的疯狂进击,让顺驰在高峰瞬间跌落;如今,外界再次猜测其资金链会否再次断裂。

这是要做什么呢?

猛人

孙宏斌是绝对的猛人。

1988年,年仅25岁的山西小伙子孙宏斌进入联想。不到两年时间,他从普通员工干到主任经理;1990年,更是火箭式上升为联想集团企业发展部经理,主管全国18家分公司。

时年27岁的孙宏斌,一度被视为柳传志的接班人,在联想集团内部令人侧目。当时可与之匹敌的,大概是华为的李一男,此君同样“年轻有为”,时任华为主管技术开发的副总裁,被视作任正非的传人。

但这时,风头一时无两的孙宏斌,却在联想搞起了“山头”,公开宣称其“企业部的利益高于一切”。也就是在这一年,柳传志挥泪斩马谡,亲手将孙宏斌送进了监狱,案由是“挪用公款”。

1994年,孙宏斌重获自由,创办天津顺驰,进军房地产中介业务。令人惊讶的是,柳传志给了他50万元的启动资金。

但这还不是孙宏斌与柳传志纠葛的终点:2016年,融创中国出资132亿元,将联想旗下房地产板块全部收入麾下。

转型房地产,孙宏斌并未满足于一买一卖的二手中介,而是很快杀入一级市场。从2003年开始,顺驰在全国疯狂拿地。两年时间,土地储备就已超过700万平方米。

这次,孙宏斌与王石干上了。

2003年,孙宏斌在一次论坛上撂下“狠话”:“我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总。”王石则回道:“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”

一位当年曾与顺驰一同竞标过土地的房地产企业老总告诉《中国经济周刊》记者:“顺驰太猛了,我们出50亿元,他们就敢报价70亿元,就是抢地。”而顺驰拿地的模式则是一手向地方政府缴纳少量的预付金,一手向建筑方等下游收钱,“拿了地以后就快建快销,资金回笼的速度,就是顺驰的命根子。”

顺驰的激进,再次引发王石的不满。2004年,王石直指这匹黑马是“害群之马”,破坏行业秩序,抬高土地价格。

2006年,房地产宏观调控政策收紧。高速行驶的顺驰,不得不紧急刹车,但资金链还是断裂,最终以12.8亿元的“白菜价”,卖给了路劲基建。成交后,孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹表示:“你买了个便宜货。”

多年后,孙宏斌发微博说:年轻的时候争强好胜,曾经赢得畅快淋漓,也曾输得一塌糊涂,但是我不后悔。

2010年,融创中国在香港上市。2016年,融创中国在全国房地产商排行榜上位居第七,比一年前前进两个位置。今年年初,融创中国提出的销售目标是3000亿元,以这份成绩可以挤入去年榜单的前五。632亿元收购万达的资产之后,融创或许可以超越万科。2016年,万科的销售额是3647.7亿元。

“超过王石,成为全国房地产第一,这可能是孙宏斌多年来的一个执念,从未放下。”前述房企老总说。

快意

天下武功,无坚不破,唯快不破。

不论是顺驰当年在全国凶猛拿地,还是如今的融创以并购的方式获得土地,快字诀,是孙宏斌的核心法宝。

数据显示,2016年第三季度是融创拿地高峰。该季度,融创共获取2143万平方米土地,其中60%的地块以收并购方式获得。2016年第四季度,融创获取土地1150万平方米,并购获得土地所占比例更高达82%。

孙宏斌毫不掩饰对土地的强烈渴望。以融创中国收购金科地产为例,从2016年到今年年初,融创共耗资57.23亿元,获得金科地产23.15%的股份。融创给出的理由就包括:“金科地产在中国主要的核心二线城市从事房地产开发,拥有高质量的土地储备。”

2016年,融创中国取得的土地数量位居全国第一。

拿地要快,接盘也要快。绿城一位前高管向《中国经济周刊》记者讲述了2014年融创收购绿城的故事,隐隐透露出孙宏斌内心的另一面。

2014年,绿城陷入困境。当年5月,融创进入,拟收购绿城控股权,还向绿城的并列第一大大股东九龙仓隔空喊话称,“他卖(绿城中国股份)我就买”。8月,在绿城中国2014年中期业绩发布会上,孙宏斌说,“不是作为朋友来的,是哥们儿。”

绿城这位前高管说,从接触绿城到达成收购意向,孙宏斌只用了极短的时间,他似乎很享受“江湖救急”的那种感觉。

此后两年间,当祝义财的雨润集团、郭英成的佳兆业出现危机之时,孙宏斌同样拍马赶到,出手相救,但均以并购失败告终。一位熟悉天津房地产市场的人士说,融创今年5月102亿元收购的天津星耀也暗藏资金危机,有些工程已经烂尾。

乐视危机早已众所周知,孙宏斌却不怕接下这个烫手山芋;万达集团6月中旬被银监会点名要摸底调查贷款情况,王健林急于偿债,孙宏斌再次扮演白衣骑士,双方还约定“四个不变”,核心就是融创只出钱,不管事。

上述绿城人士感慨,当年顺驰陷入困境之时,“几乎整个行业都当作笑话看,全作壁上观,没有人伸手拉一把,对孙宏斌的刺激可能非常大,这也许是他愿意雪中送炭的一个原因。”

资金

融创花钱如流水。今年才过了上半年,从乐视的150亿元、天津星耀的102亿元,再到万达的632亿元,加上其零零散散的并购项目与土地收储,融创中国已经花了1000多亿元。

曾经无比豪气的首富王健林都说要拿着卖地卖楼的钱偿还绝大部分银行贷款,号称“全球第一房企”的恒大许老板也急吼吼地去杠杆,孙宏斌却逆流而上,大把撒银子,钱从哪里来?

在融创收购万达资产的消息被爆出后,孙宏斌曾给了个说法:收购万达资产的资金,全部来自融创自有资金。截至2017年6月30日,公司账面有900多亿元现金。

外界却不怎么信。不少人都给孙老板算了账,穿透之后发现,融创的钱,大多是借来的。

2016年,融创中国借贷总额为1128.44亿元,全年利息支出为41.62亿元,当年净利润29.4亿元,净负债率121%。7月10日,有媒体称,目前其净负债率已达200%,这让人想起当年的顺驰,王石曾对孙宏斌说,“要注意控制风险。”

对此,前述绿城原高管认为,融创这两年的盈利相当不错,业绩增长也快,这是对其现金流最重要的支持,也让融创能拿到更便宜的资金。

2017年上半年,融创中国实现合约销售金额达1118.4亿元。6月实现合同销售金额达265.4亿元,同比增长100%。

融创中国2016年年报称,公司在业务稳健增长、高质量完成全国化布局的同时,财务也持续保持稳健,流动性充裕。在发行了225亿公司债及ABS,来替换较高成本融资之后,其全年新增借款的加权平均融资成本,降至约 5.78%。

即便如此,在金融去杠杆的大趋势下,最大的变数仍然是信贷政策。孙宏斌去年也曾谨慎地表示,融创的策略“要视后续信贷政策而定”,但“融创的并购不会停”。

面对外界关于融创过于激进的质疑,孙宏斌三年前的一段话可以再看一遍:“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进,我真的不是一个激进的人,我骨子里是一个偏理性的人,厌恶风险,自己开车很慢,不允许司机开快车,过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干,想好的事就坚决果敢地去干。朋友说人有不知死和不怕死之分,我应该是不怕死的。 ”

万达

那么,不怕死的孙宏斌会不会在资金链上跌倒两次?

上述房地产企业老总告诉《中国经济周刊》记者,当前的土地政策下,一级市场直接拿地成本太高,而且也不太可能拿到好地块,并购拿地反倒是相对便宜的方式。“关键还是控制现金流。”

对于这个问题,还有必要仔细看看这次并购的一个付款细节。根据融创中国的公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后,融创向万达支付295.75亿元最后一笔收购款。

乍一看,这不就是万达借钱给融创,再让对方收购自己的资产吗?既然万达还能通过银行借296亿元给融创,为何还要变卖家当呢?

《中国经济周刊》记者不妨来个大胆又合理的逻辑推理:两个给定条件是王健林缺钱、孙宏斌要地,这两条都能立得住脚。由此推断,双方交易达成,就可能像孙宏斌说的那样成为双赢的事。

怎么回事呢?王健林拿到632亿元去还银行贷款,同时一把甩掉这些酒店与文旅城项目的巨额负债,度过债务危机;同时,王健林把手里的土地卖了出去,私有化回归A股的万达商业就不能再列为房地产企业,有望加速IPO审核;一旦成功上市,其资金压力骤然减小。更何况,外界普遍认为万达此次属于“贱卖资产”,还为今后重新赎回埋下了草蛇灰线。

也就是说,孙宏斌口袋里实际上只掏了300亿元,就拿了万达的土地。以融创今年3000亿元的销售体量,只要现金流周转顺畅,这300亿元还不至于成为压倒融创的最后一根稻草。毕竟,如今的孙宏斌,已不是11年前“兵败如山倒却求告无门”的地产新秀。

此时,《中国经济周刊》倒是更想知道另一个谜底。这两年,有一个唤作“资本市场十大未解之谜”的流行段子,其中之一就是,“万达还能撑多久?”

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2017年第28期《中国经济周刊》封面

2017年第28期《中国经济周刊》封面

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(网络编辑:贾璇)
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