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万达为何借钱给融创买自己

融创斥资632亿元收购万达资产引发了广泛的关注。昨日,融创中国披露了7月10日与万达订立的13个文化旅游项目及76个酒店的收购交易详情。根据公告内容,融创此次收购并非如孙宏斌所说全部来自自有资金,还通过万达贷款支付。此外,融创每年将向万达支付6.5亿的管理咨询费用。昨日,融创中国复盘低开1.35%后走高,截至收盘时涨幅为13.65%。

13个文旅项目可售面积达84%

公告显示,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。

76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个,截至2017年7月31日,这部分资产的账面净值为335.9526亿元,其中包含尚未开业的两个酒店预估的成本。以上资产将在7月31日前完成尽职审查并就合作细节达成正式协议。

万达将借给融创296亿收购款

在付款方式上,融创将分四次完成:第一笔为25亿元定金,在框架协议签署当日即7月10日已由融创支付;第二笔在被收购物业的尽职调查完成并签订正式协议后(7月31日或之前)的3天内,支付总款项的20%,即126.34亿元;第三笔需在正式协议签署后90天内支付,为335.95亿元;第四笔付款则显得有些蹊跷,由万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款来支付,融创需在收到该贷款后两天内,支付此次交易的最后款项295.75亿元。

对此融创中国披露的交易详情,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从公告看,融创的收购资金来源有一部分是通过银行贷款进行的,并不是完全出于自有资金的收购。万达主动贷款给融创,或有两个考虑。一是此次收购金额较大,在资产并购协议中,万达就已经承诺提供金融支持,目前为了让整个资产包可以一次性交割;二是由于项目标的较大,通过万达主动性贷款,也相当于为资产转让提供了一个担保,即融创收购此类项目实际上也承担了对万达的一部分债务责任。

融创每年支付万达6.5亿元咨询费

对于资产的交割,公告称,万达在收到第三笔付款后30日内,将目标酒店资产过户给融创;在收到第四笔付款后5个工作日内,将13个文旅项目的91%的股权过户给融创。在物业完成交割后,13个文旅项目将由融创独立营运管理,融创将向目标公司委派常务总经理并负责销售物业,万达方面则委派总经理,并在目标项目公司名下设立持有物业项目部,并委派项目部总经理,负责持有物业的运营。

公告还提到,十三个文化旅游项目持有物业的规划方案、建设等,按照卖方已确定的方案和计划执行。十三个文化旅游项目的管理成本由目标项目公司承担及每个目标项目公司每年向万达支付5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。这意味着在今后20年十三个文旅项目公司每年将向万达支付6.5亿元的管理咨询费。

融创方面表示,此次合作,以合理的成本为公司补充了大量优质土地储备和物业资产,也将为公司未来持续健康发展提供巨大支持。另外,以上项目合作完成后,融创未来也将继续和万达在其他项目上以及电影等领域进一步探讨和加大合作力度。对此,有业内人士认为:“这个伏笔或是另一极具想象空间的故事。”供图/视觉中国

财经观察

地产大佬掀起出售物业潮

北京青年报记者注意到,近来房地产市场出现了一个较大的变化。就是地产大佬纷纷开启出售物业潮,包括此前一直坚持自持物业的潘石屹。地产大佬通过抛售传统的“重资产”物业,纷纷向“轻资产”化转型。

万达集团2017年半年报显示,目前万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。而融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米,这就意味着孙宏斌此次收购完成后,万达约80%的土地储备在此次交易中被出售。万达的“轻资产”之路开启了关键的一步。

在国内“轻资产”的同时,万达加大了在海外的投资。据不完全统计,自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,截至目前,万达在海外的投资总额已高达2451亿元。

对于本次资产转让,万达集团董事长王健林对外表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。王健林认为,万达集团已经到了可以靠品牌赚钱的时代。

继以35.73亿元人民币出售上海虹口SOHO不足10天后,SOHO中国董事长潘石屹7月6日表示,将会出售北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目。这两个项目的市值,据业内人士预计总计销售额将超过105亿元。若上述两个项目在今年成功出让,意味着从2014年开始,四年内,SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。

李嘉诚此前因抛售多处物业引发关注。今年5月11日,李嘉诚出席长实地产股东会时表示,对集团前景有信心,不会放弃地产业务,但今年物业发展业务仍会出售价值数百亿元物业,明年也会一样。

至于这些房地产大佬为何在近期频频出售物业,潘石屹在回应“为何卖掉北京核心地段的光华路SOHO2”问题时的答复,或许可以让我们一窥豹斑。潘石屹表示,做生意永远不变的规律就是低买高卖。从租金回报率来看,目前国内的房地产价格高企。中国的物业资产租金回报率并不高,利率水平却并不比国外低。不管这个物业在CBD还是在外滩,还是在什么地方,商业上衡量的标准只有一个,就是租金回报率。

潘石屹表示,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向。本版文/本报记者朱开云

(网络编辑:崔晓萌)
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