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碧桂园:高速列车还能开多快

凭借着上半年2842亿元的惊人销售额,碧桂园首次登顶地产行业“半程冠军”。在过去的一年里,碧桂园更是完成了销售金额从1000亿级到3000亿级“弹跳式”跨越。随着万科股权争夺告一段落,以及董事会换届尘埃落定,“巨人”万科正在苏醒。外界有理由相信,在万科的紧逼下,碧桂园也许会全速踩下油门。然而面对调控持续、融资难度上升的大背景,“榜首”碧桂园也将面临与其“黑马时代”完全不同的挑战。

登顶背后

在众多机构发布的房企半年业绩排行榜单上,碧桂园均排在首位。其中,由克尔瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜上,碧桂园以2842亿元销售额排在首位。

对于业绩话题,碧桂园方面在答复北京商报记者时表示,8月公司将正式对外披露半年业绩,现阶段为缄默期,暂不方便做相关答复。

“在上半年的6个月里,碧桂园有5个月单月销售额排在首位。”一位楼市观察人士分析,碧桂园今年以来销售同比增幅一直属于领先行列,公司在2017年冲击行业榜首的姿态已十分明显。而碧桂园销售额从1400亿元到3000亿元更是只用了一年的时间。

数据显示,碧桂园2015年首次进入千亿级地产企业,之后的2016年业绩实现翻番,达到3088.4亿元,紧随恒大、万科成为3000亿级房企,实现了业绩120%的增长。

该人士分析,碧桂园业绩的爆发目前来看依然得益于三四线城市的大盘策略效果显著。

碧桂园擅长操作郊区大盘,而我国三四线城市的城市化率较低,未来仍有较大的市场空间,碧桂园完全可凭借三四线城市投资布局将其优势进一步扩大。三四线城市向来被认为升值乏力,而碧桂园却像是房企中的异类,在三四线城市杀出了一片天地。以北京、上海为例,为应对一线城市土地市场激烈的竞争,碧桂园采取“农村包围城市”路线。在周边城市积极布局,控制土地成本的同时也成功吸纳了一线城市的溢出效应。

此外,碧桂园的全民营销在今年上半年仍旧火力全开,业绩迅猛攀升。

另一个让碧桂园业绩持续大涨的原因则是碧桂园称为“同心计划”的合伙人制度。

资料显示,“同心计划”是2013年碧桂园推出的“成就共享计划”经改进后的内部合伙人制度。在此基础上,公司上下形成利益共同体,项目公司越积极主动地争取外部资金支持,并尽早实现开盘,将减少集团自有资金投入及缩短开发周期,就越能够相应提高可提取的股权奖励金额。此外,按此种计算方法所创造的净利润越高,则经营管理人员所分得的利润总额就越高。该机制也把碧桂园项目开发速度和资金回款速度提高到前所未有的高度。

后劲如何

“驶入快车道的碧桂园在一段时间内都可能保持在较快的增长通道内。”有业内人士分析,尤其是去年累计合同销售金额突破3000亿元,让碧桂园有充足的资金完成补仓,从而为后续提速做足铺垫。

实际上,今年上半年碧桂园的“登顶”与2016年底该公司的1.66亿平方米土地储备及6163亿元的惊人可售总货值密切相关。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,碧桂园在2016年积极扩张后,销售额的高增长背后让其积极寻求补仓,擅长操作郊区大盘的碧桂园在三四线城市的投资布局模式效果比较显著。

上半年,碧桂园在土地储备上的强势投入依旧没有偃旗息鼓的态势。统计显示,2017年上半年,碧桂园以828亿元拿地投入稳居行业榜首,单月拿地金额均超百亿元,甚至延续了“一天拿一块地”的节奏。7月4日,碧桂园还以52亿元拍下了海南三亚关注度最高的一宗地块。

从布局上来看,“三四线城市之王”碧桂园也加大了一线城市的投入,并首次真正意义上进驻北京市场。而碧桂园在大北京区域的布局则更早。从碧桂园·九龙湾首次入驻大北京市场以来,2015年碧桂园北京区域成立后碧桂园先后打造了京西北碧桂园·官厅湖、京东北碧桂园·长城河谷、京东碧桂园·时代城等项目,北京区域版图日渐成型。之后,2016年,碧桂园在武清连落三子。三年间,北京区域从20亿元销售额到突破100亿元大关,并在廊坊、保定、张家口、承德、武清、蓟县、宝坻等重要区域进行战略布局。2016年10月,碧桂园北京区域正式升级成为集团的一级区域,成为集团重点区域。截至2017年6月,碧桂园北京区域拥有超过29个项目。

除了北京这样的一线城市之外,碧桂园在重庆、郑州、济南、苏州、长沙、合肥等潜力二线城市也加大布局。

此前,碧桂园管理层曾表示公司正在做出策略调整,公司将从“以三四线城市为主,同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位,调整为“以二线城市中心、一线城市周边为主”。但目前来看,该公司依然在三四线城市保持积极的拿地姿态。

除此之外,碧桂园在文旅地产、特色小镇、海外投资、养老地产等多元化发展战略上也在快速推进。

业内人士表示,土地资源意味着企业的后续可售资源方面占有优势,加上碧桂园高周转开发模式,下半年该公司业绩可期。

风险犹在

然而,已高速启动的碧桂园也同样面临诸多风险。

有业内人士表示,海外战略受挫依旧是碧桂园难以挥去的阴影,受国家外汇管理政策的冲击,碧桂园已暂停在国内销售马来西亚森林城市项目。该项目在2016总销售额为180亿元,占2017年目标的4.5%。目前森林城市已取得现金流平衡,对公司整体业绩的影响不算大,但这个“黑天鹅”事件对企业的影响是否会进一步发酵仍有待观察,而森林城市毁誉参半的评价,也让碧桂园的海外投资战略蒙上了一层阴影。

实际上,最令人担忧的则是碧桂园能否保持当前的高速增长态势。有业内人士表示,高速扩张、大量拿地的情况下,消化库存对销售的压力也骤然上升。

值得注意的是,三四线城市的增长空间已经接近饱和,尤其是随着调控持续,核心城市周边的三四线城市去库存难度也在不断加大。目前,三四线城市的比重依然是碧桂园所有城市类别里最高的,这无疑会对“三四线城市之王”的碧桂园造成压力。同时,一线城市房地产调控将进一步加大,去化周期正在上升,也给不断加大一二线城市投入的碧桂园发展速度带来掣肘。

此外,碧桂园在三四线城市超大规模的开工量,一方面需要保持低成本运作,另一方面又要实现大量产品的快速销售,也可能带来诸多质量问题和交付风险。

业内人士分析,在行业下行时,利润率走低,只有快和规模效益才能推动碧桂园持续狂奔。但一些项目公司过度追求快速去化时,可能会牺牲产品的品质,这都是碧桂园需要提高警惕的。

另一个风险则是融资渠道。2017年开始银行全线收紧开发贷,监管机构也明确提出严禁银行资金违规流入地产行业,国内房地产融资似乎有“入冬”迹象;同时,上月,国家发改委下发通知,对5家企业在发行外债前未备案登记做出点名批评,也被看做海外融资渠道被收紧的预兆,碧桂园的融资能力也将待考。

截至2016年底,碧桂园负债率为86.2%,处于行业里略高水平,加上上半年持续不断的大手笔拿地,公司的资金能力将受到考验。北京商报记者董家声

(网络编辑:崔晓萌)
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