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调控趋严下房企求生样本:融创打响郑州房价回调第一枪

文章导读: 对郑州、天津单个项目进行房价下调,一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果,另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。

本报记者 王怜花 上海报道

6月24日,郑州融创象湖壹号新一期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下,象湖壹号高层均价1万元/平方米,降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房。记者于6月27日多次致电售楼处均无人接听。

知情人士透露,近期融创两个楼盘明显促销。除了上述象湖壹号之外,还有天津融园。记者致电该项目售楼处获悉,去年9月开盘卖过一批带装修2.8万元/平方米的户型,而今只售毛坯2.4万-2.5万元/平方米。

郑州、天津对于融创而言,并非新进入的市场。对郑州、天津单个项目进行房价下调,一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果,另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。

一名长期关注房企的业内人士指出,融创近几年发力并购,并购确实是快速扩张规模、增加土地储备的必杀技。但是反过来看,在调控严重的现阶段,土地的消化变现,对于融创来说已是负担。“并购越多,负担越大。”

一道现金流算术题

在2016年行情突飞猛进的情况下,融创做了两件事情:一是项目并购飙进,二是集中火力做高端产品开发。当中还穿插了乐视并购。实际上,融创并购了乐视的地产事业群。

入股乐视后,融创股票大跌,可以说在资本市场上没取得什么便宜。源于孙宏斌的战略出色,融创在过去两年大张旗鼓收并购。收并购的本质,是用同样的资金,获得更多的土地储备。也就是说,在没有减少现金流支出的情况下获取更多项目。

然而,瑞士信贷发布的报告所称,融创中国过去的记录显示,其规模未能转化成盈利,因其土储及非物业业务扩张迅速,维持对其2017至2019年核心盈利预期1.7%至1.9%的看法,远低于公司预期的10%。

当下房企融资渠道灰色部分正在消失,因此上市房企的现金流其实是一道明面上的算术题。融创步伐过大,必然经历一个严重消耗了现金流的阶段。

通过翻阅财报以及不完全统计,可以发现,进入2017年,融创在收并购上需要付出超过330亿元,包括26亿收购链家股份、进一步收购乐视股份79.5亿元、金科股份17.23亿元、收购北京和成都项目共23.04亿元、36.62亿元收购嘉凯城青岛时代城、102.54亿元收购天津星耀股权债权、18.6亿元收购华城富丽、32.32亿元收购大连润德乾城等。

与此同时,接连拿地之后,融创今年上半年负债率更是一度超过200%,位居众房企之首。2016年年报显示,融创中国的长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元,账面现金为698亿元。加上2016年发行225亿低成本境内公司债及ABS。通过简单的加减法,可以预测,年内融创现金流趋紧,销售回款更显举重若轻。

融创2015年、2016年现金流、融资、土地储备各方面均已产生变化。2015年融创土地储备中通过并购获得的土地占比已经高达2/3,剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。当年有2/3土储来自四个核心城市,其余城市仅有1/3。到了2016年,融创土地储备高达7291万平方米,分布于44个城市,重点在武汉、郑州、济南、西安等二线城市。其中接近70%土地储备都是通过并购获得;30%左右是通过招拍挂市场。

城市布局扩大的同时,融创的现金流也在变化。从2015年财报与2016年财报对比可见,不断收并购的融创现金流却在上涨,2015年,融创账面现金余额有270.58亿,2014年为250.41亿。2016年变成了698亿元。

2016年首次突破千亿大关后,融创也要面临这道难题:在2017年上半年的销售仍然增长,但利润却是下滑的。这从融创2016年溢利29.4亿元,同比下降19%可见一斑。

融创方面表示,最近两年净利润率低主要是因为财务费用和管理费用比较多,公司处于高速发展阶段,能够贡献利润的项目不多。

调控深入之下,各地成交面积大幅下滑已成事实,在今年融创多个新开楼盘中,以一号院、桃花源等高端产品线为主。

过去一年,除了收并购之外,融创在公开市场也拿了不少高价地。诚然,这些高价地地理位置偏好,较容易变现。反观融创现阶段手握多个高端项目,恰恰是其战略上的一个失误。以长三角区域为例,融创布局多为高端项目,近期上海区域进入开盘筹备的融创一号府,属于融创高端产品线。在多个二线城市限价与限购的调控政策下,融创降价或许就变得容易理解了。

融创此前在年报发布会上也指出,公司正处于一个爬坡阶段,目前更关注项目标回报率、周转、资金的使用效率等问题。

信号?

可以肯定的是,融创降价并非全线降价,更不是全国各地已开始降价。市场供需关系不一样,比如武汉,包括融创在内的各大房企,暂无降价需求。

上述业内人士指出,业内一个反向指标是,凡是现阶段优惠开盘的房企,大概率资金是有问题的。“因为没有一家房企愿意放弃利润。”

不仅郑州,6月25日,石家庄某项目二期低调开盘,精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米,低于预期价格约15%。据了解,该项目周边项目的毛坯价格,基本在1.6万-2万元/平方米区间。北京周边的燕郊,也有项目房价已经下调五六千元/平方米,降幅大概是20%-30%。

去年6月20日,上述项目一期开盘。当时石家庄房价刚开始拉升,而它7000元/平方米的精装价格,与周边项目相比也并不“扎眼”,890套房源开盘当日即去化9成。时隔一年之后,项目二期选择低开入市,反映了该房企对市场变化的反应之快。

石家庄知名媒体人赵猛分析指出,部分新盘开始进入跑量模式。去年以来市场迅速回暖,新入市项目认筹火爆,大都采取溢价策略。比如石家庄东南片区的某项目,以超出咨询价格20%入市,仍然遭遇日光。但随着石家庄进入“限价、限购、限贷”的三限时代,市场热度已经逐步降温。

一个事实是,在限购的严控之下,全款购房,以及捆绑销售并不能百试百灵,以石家庄这个楼盘为例,该项目虽然低开,但当日去化不及4成。

值得一提的是,大部分二三线城市前期调控政策是留有空间的,仍有调控升级的可能。如果限制购买三套及以上,再次提高二套首付比例,同时实行住房限售的话,那么市场去化难度将更大。正如上述业内人士所言,这轮政策调控周期与货币紧缩周期叠加,周期可能远比想象的要长。

一个典型例子是,中梁地产去年到今年上半年,凭借着一二线城市购买力外溢,以及出色的战略嗅觉,实现快速增长。但是按照房价地价比逐渐走低的趋势,中梁地产的扩张增速也会放缓。

相比之下,万科是典型城市配套逻辑,更想赚的是运营的钱。以万科浦东的海上传奇项目为例,该项目今年3月份以预售证价格快速出清四期200多套房子,目前仅剩12套。业内人士评价称该公司“非常预见性地看到了问题所在”。当然,青浦项目也在等待出售时机。

“过去一年拿地的都是想活得更好。问题是冬天来了,活得久比活得好重要多了。”

(网络编辑:何颖曦)
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