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“存量房”时代来临,房产中介将取代开发商成为市场主角

霸主链家(2)

文章导读: 在一步步逼近的存量房时代,“链家帝国”会成为什么模样?其对房地产市场乃至房价走势又会产生什么影响?

 

p21 目前链家有8000 万套的住宅数据,覆盖30 个城市,在国内房产中介市场是绝对霸主。《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I 摄

 

目前链家有8000 万套的住宅数据,覆盖30 个城市,在国内房产中介市场是绝对霸主。

《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

“独家房源”是“垄断房源”和房价上涨的推手?

在二手房市场,房屋供应非标准化,客户需求也有多样性,政策、税率、市场情绪也相对复杂,供需信息不对称的情况常见。在北京“3·17新政”之前的楼市疯涨中,二手房交易一天一价,每次涨价几十万的情况比比皆是。同时代理买方与卖房,“一手托两家”的中介,为了促成交易,而推高房价的质疑不绝于耳。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《中国经济周刊》采访时表示,中介只是信息的沟通者和交易的服务商,对价格影响的权重比较小。“当然,在楼市火爆的时候,中介有一定的推涨作用,主要就是煽风点火,有时候利用信息不对称制造恐慌情绪,甚至中介机构的人员自己也参与到炒房。所以在楼市上升期,会起到助推房价的作用,但作用的权重不高,可能就在一成左右,在楼市涨得快的热门城市,有一成到两成。”

而作为曾经的“拳头业务”之一,“独家房源”被外界视为链家巩固其在二手房市场地位,“垄断房源”的手段,甚至被指推高房价。

“独家房源”是何物?

“我们中介已经没有‘独家房源’了。”一家地产中介的工作人员告诉《中国经济周刊》记者,不仅是他所在的亚运村片区,整个北京都已没有做“独家代理”的地产中介。“一旦被发现还在做‘独家房源’,中介门店就会被北京市住建委处罚30万元。”该工作人员介绍说,“独家房源”会导致客户量减少,只有某一家地产中介的客户有机会看到该房源,无形中降低了卖出房屋的速度,他们已不建议房主这样操作。

以“VIP服务”“独家代理”等名称示人的“独家房源”服务从房产中介诞生时便存在。一位链家的工作人员介绍说,链家“VIP服务”之所以受到欢迎,是由于其他中介的“不正当竞争手段”。“有些房主的房子明明已经成交了,其他中介还在拼命给他打电话,问他能不能解约,因为他们找到了愿意出更高价格的客户。”

所谓“独家房源”指房主将房屋独家委托给某一家地产中介代理,其他中介无法获得此房源信息,其间若房主将房屋信息透露给其他中介,将被视为违约。从中介角度来看,此举是争夺房源的重要手段。在二手房市场,谁拥有更多房源谁就会占据主动;对房主来说,一旦中介承诺可以以高出市场价的价格卖出房屋,房主也乐见其成。

那么,中介是如何操作“独家房源”的?一位21世纪不动产工作人员告诉《中国经济周刊》记者,以链家为例,一旦签订“房屋独家代理协议”,经纪人会承诺以高于市场价或房主心理预期的价格将房屋售出。链家给房主5000元担保费,一旦房屋在规定时间内未能卖出,这5000元作为违约金交付房主,如果链家在规定时间内卖出房屋,房主将5000元返还链家。

市场上对“独家房源”做法的指责有两方面:首先抬高了房屋价格;其次影响了房屋在市场上的流动性。易居研究智库研究员严跃进分析说,独家委托协议的性质是中介垄断房源,经纪人抬高价格满足了房东心理预期,但房东也因此要承担价格升高导致交易周期延长甚至卖不出房子的后果。一旦签订了速销房合同 ,其他中介不得挂牌该套房源,相当于减少了房源的销售渠道。对买方来说,要么以高价入手,要么错失心仪的房源。“从实际效果来看,如果这种抬高价格的市场行为普遍发生,也会拉高整个区域的房价。”

“独家房源”背后的利益链条

中介之间对单量的争夺颇为激烈。一位成功从链家抢得一单的经纪人告诉记者,某笔交易的房主遇到两个有购买意愿的买家,本着谁出的价格更高房子就给谁的原则,该经纪人劝说买家加价5万元,买家迅速答应并当场转账3万元定金给房主,“但链家的人死活不同意,差一点发生冲突,不过最终还是在我们这里交易了。”

非独家房源尚且如此,“独家房源”的争夺更为激烈。在“独家房源”大行其道之时,北京不少居住密度较大的小区外有各种中介公司的“社区开发”人员竖起标着各种房源价格信息的易拉宝“蹲点”收集房源。“他们会告诉房主签订独家代理协议的好处,包括免打扰、省时省心等,但最重要的还是可以虚报价格多卖钱。他们探清房主的心理价格底线之后再加价,一般在30万元到50万元不等。”一位房地产中介经纪人告诉记者,敢承诺最多加价的中介最被房主信赖,成为“独家房源”争夺战的最终胜利者。

“独家房源”究竟能以高出市场价多少的价格卖出?业内各方对此说法不一。上述21世纪不动产的工作人员告诉记者,理论上中介为房主“虚报”的价格不一定会成为最终成交价,如果高出市场价太多则会“有价无市”。然而,在实际操作过程中,房屋中介会先“捂盘”,将价格较低、户型和地段条件相似的其他房源卖出,其他买家如果再想买类似房源,就不得不接受中介对房主承诺的加价,因为该房源是“独家房源”。他介绍说,在市场飘红、行情上涨的情况下,即便一开始将房源“雪藏”,但在约定期限之内将房屋以高于市场价的价格卖出,兑现对房主承诺的把握还是非常大。

“以位于北京市丰台区的商办项目‘7克拉’为例,2016年某段时间每套房屋总价不过百万,‘独家房源’的最终成交价会高出非独家房源10万元左右,这对于总价不过百万的房源来说就是一个巨大的加价。每个房主都在这个力量的推动下坐地涨价,房价就是这么被推高的。”上述人士表示,从2016年年中到2017年“3·17新政”前,“7克拉”项目单套的均价从几十万元涨到了130万元,“独家房源”起到了很大的作用。

根据链家公布的数据,其在全国已经进驻的二十几个城市的二手房市场占有率均已超过20%,在北京甚至超过了50%。亚豪机构市场总监郭毅认为,当某一家房屋中介在市场上已拥有相对庞大的市场份额时,它独家占有房源的行为就会垄断整个市场,这种行为违反《反不当竞争法》,造成市场秩序的混乱,“中介若想拿到独家房源,肯定会承诺房主以较高的价格卖出,这无意中就会推高房屋价格。”

“独家房源”也曾是房产经纪人的最大利益所在。链家的一位公关负责人告诉《中国经济周刊》记者,为提高经纪人的工作积极性,链家地产将每笔房屋交易的佣金分成几个部分,参与过任何环节的经纪人都可以分得部分佣金,“链家希望经纪人之间以合作和分享的方式开展工作。”

据了解,尽管每成交一笔交易会有多个经纪人获得业绩,但与房主签订“独家房源”协议的经纪人能分得的“蛋糕”最大,这也导致经纪人一度将“独家房源”视为主要经济来源。以链家为例,按2.7%的中介服务费计算,一笔总价500万的房产佣金为13.5万元,仅靠成功与房主签订“独家速销协议”这一项,经纪人就将分得40%,即超过5万元;与之相比,录入房源信息的经纪人仅能获得10%的分成,签订无法律效益的“独家委托合同” 的经纪人只有5%的分成;将钥匙托管、实地勘察和独家委托三项都做到了的经纪人也只能分得20%的佣金。一时间“独家速销协议”成为经纪人的“香饽饽”。

“独家房源”寿终正寝

《中国经济周刊》记者梳理发现,从2016年“9·30新政”以来,“独家房源”唯一一次出现在北京的调控政策中是2016年底由北京市住建委、发改委等9部门联合发布的《关于转发〈住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见〉通知》,但通知只是强调“对于独家代理存量房出售或出租、承购或承租业务的,房地产经纪机构应当在接受委托且符合发布信息规定后24小时内公开发布房源、客源信息”,并未将此类服务取缔。

那么,“独家房源”是何时消失的?又为什么消失?

亚豪机构市场总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者,宣布“独家房源”死刑的并非政府公告,而是北京市住建委对某些地产中介的突击检查行动。“在那次执法检查行动中有关部门发现了独家房源的问题,当场就指示纠正了。”郭毅说。媒体公开报道显示,2016年9月30日的确有一次北京市住建委执法队检查,在某中介门店发现二手房交易中存在一些中介独家代理等独占房源信息的行为,市住建委责令其立即整改。

房产中介正式取消“独家房源”服务是从链家开始的,很快便传递至全行业。2017年3月23日,北京市住建委约谈十大中介机构负责人,主旨在于规范中介机构的行为,落实正在实施的楼市调控新政。明确提出“一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢涨必查、逢炒必办”。5日之后的3月28日,链家在一份内部通知中称:“为规避资源(房源)垄断风险,让客户可选择空间更多,自2017年3月29日起,公司全面停止VIP房源服务。”随后,我爱我家、麦田等中介公司也相继取消以各种名目示人的“独家房源”业务。

亚运村地区房天下某门店的负责人对《中国经济周刊》记者表示,即便没有政策管束,就目前的市场行情来讲也断不会有中介敢做独家房源。“从‘3·17’到‘3·26’,一系列的管控措施让整个楼市趋冷。整个亚运村地区的所有中介门店整个4月份几乎零成交,现在如果再签独家房源,谁能保证3个月之内肯定能卖出?那5000元保证金不相当于白白送给房主了?”

针对“独家房源”的问题,上述链家公关负责人表示,“独家房源”是市场的产物,但也会根据政府的宏观调控消失。“链家提供‘独家房源’的初衷是为了让业主放心,‘独家代理’之后就不必将过多精力放在房子上。”针对市场上“独家房源”造成了房价上涨的市场说法和指责,链家的这位公关人士认为,让中介来承担房价上涨的责任是不客观的。他说,中介只起到连接买卖双方的作用。“即便是‘独家房源’,也不可能因为中介建议标高价,买方就直接愿意出高价这种现象。买家肯定会考虑性价比,卖方若有诚意卖房子,链家的工作人员也会建议他按照市场行情定价,否则会有卖不出去的风险。”

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(网络编辑:崔晓萌)
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