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“存量房”时代来临,房产中介将取代开发商成为市场主角

霸主链家

文章导读: 在一步步逼近的存量房时代,“链家帝国”会成为什么模样?其对房地产市场乃至房价走势又会产生什么影响?

2017年第24期《中国经济周刊》封面

2017年第24期《中国经济周刊》封面

《中国经济周刊》 记者 姚冬琴 银昕|北京报道

责编:陈惟杉

就在房地产开发商为了房地产市场作别“黄金时代”,过渡到“白银时代”而感到落寞与不甘时,房地产市场的竞争也许已经悄然换了一条赛道,链家等房产中介正在取代地产开发商成为中国地产存量房时代的主角。

2016年,中国二手房交易额约6.5万亿元,占住房交易总额的比例达到41%,比5年前提高了20个百分点。北京、上海、深圳的二手房交易额占比分别高达74%、72%、63%。南京、厦门、福州等热点二线城市的二手房交易额也均超过了新房。有分析人士判断,未来10年,由增量开发主导的新房市场趋于稳定,而基于二手房流通和房屋资产管理的存量房时代逐步来临。相应的,房产经纪机构,也就是俗称的房产中介,将会在交易市场上占据举足轻重的地位。

2017年以来,融创、万科等年销售额位居前十位、达千万级别的房企先后斥资数十亿元投资链家,将这家中国最大的房产中介推到聚光灯下。而融创、万科的行为也被认为是提前为存量房时代“卡位”。

几乎与此同时,今年3月开启的新一轮楼市调控中,加强二手房市场管控成为政策要义。包括链家在内的多家房产中介因为发布虚假广告、恶意编造散布谣言、捂盘惜售、哄抬房价等上了监管部门的“黑名单”。

对于链家来说,2017年可谓“冰火两重天”。

尽管链家及其创始人左晖作风低调,但从投资方的公告、政府的处罚信息,以及合作方零散发布的消息中“抽丝剥茧”,还是可以看到,从新房销售、二手房交易,到房屋装修、租赁,再到刚刚剥离到体外的金融服务,链家已经俨然成为一个覆盖房产上下游多个环节的“帝国”。

链家目前覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区,全国门店数量约8000家,旗下经纪人近15万人。2016年,其交易额超过1万亿元。融创中国(1918.HK)在公告中称链家为“以数据驱动的全价值链房产服务平台”。

链家最引以为傲的是其拥有业内最大的房源数据库,也即链家所称的“楼盘字典”。2017年4月,左晖透露,链家在10年前开始做“楼盘字典”,截至目前,有8000万套的住宅数据,覆盖30个城市,大约有11万个小区、60万栋楼、60万个户型。

这样庞大的门店、经纪人规模,特别是房源数据,令同行难以望其项背。与此同时,市场分析人士也担心,拥有行业如此霸主地位的链家会否形成垄断,违反《反不正当竞争法》,甚至被指间接助推了房价上涨。而在投资人眼中,这些资源更是演绎出令人垂涎的发展空间和市场价值。

在一步步逼近的存量房时代,“链家帝国”会成为什么模样?其对房地产市场乃至房价走势又会产生什么影响?

p18 位于北京市朝阳区的链家总部 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I 摄

位于北京市朝阳区的链家总部 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

资本蜂拥而至,传言链家“对赌”上市

存量房时代的“资本宠儿”——两大房企成链家股东

“投链家,我们谈了一年,给老左(左晖)做了好多工作。链家不是谁想投就能投,很多人想投,投不进去的。”2017年1月15日,融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌在乐视的会场,解释融创投资乐视的逻辑时顺带提到的这句话,成了一个意外的“爆点”。

不管房产中介行业有没有为在存量房时代“唱主角”做好准备,资本已经闻风而动,对这个行业寄予了厚望。而在过去的两年中,作为房产中介行业里的佼佼者,链家可谓炙手可热。

1月9日,融创中国发布公告称,将通过增资事项以人民币26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权,并将有权向链家委任一名董事。

4月19日,万科也对外确认了以30亿元入股链家的消息,称看好链家的发展空间。但万科并未向外界透露具体的持股比例。中国指数研究院发布的数据显示,万科与融创2016年的销售额分列中国房企的第二位与第七位。

除了这两家房企,数十家投资机构更早已经布局链家。在万科及融创入股前,链家方面已完成过两轮融资。链家A轮融资在2014年1月7日,向复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元;B轮融资在2016年4月15日,向执一资本、源码资本、腾讯产业共赢基金、华晟资本、百度经纬中国、H Capital等共融资64亿元。

2016年4月,多家媒体报道,链家同投资人签订了“对赌”协议:若公司(链家)未能在B轮交割日后5周年内完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

对此,《中国经济周刊》记者向链家方面求证。链家市场部一位人士告诉记者,不掌握相关信息。“链家从来没有对外谈过上市,连融资都没有谈过。老左特别低调,希望事情都做完了才对外讲。”

而有知情人士告诉《中国经济周刊》记者,链家目前正处在上市辅导期。

《中国经济周刊》记者查阅链家的工商登记资料发现,链家的股东已从最初的三位自然人:左晖、单一刚、周育松,扩大到目前的32位股东。而细细研究这些股东的资料,其背后映射的投资人数量更是庞大而复杂,不仅有歌斐资产、华晟资本、源码资本、执一资本等投资机构,有腾讯、百度、新希望等明星企业,还有中国人保、招商局等国资,以及中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等资源型企业的身影[编者注:招商局、中国人保、中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等均为链家股东宁波梅山保税港区红橡股权投资合伙企业(有限合伙)的幕后股东]

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资本的蜂拥而至进一步提升了链家的价值预期。以融创中国在公告中披露的价格计算,链家的估值达416亿元,这比5年前鼎晖、复星投资链家时的估值高出了40余倍。

资本为何如此“宠爱”链家?今年4月,左晖在一公开活动上的一番论断,或可解释。左晖说,中国房地产的存量住宅面积约200亿平方米,存量住宅资产有200万亿元人民币的规模,中国人的住宅资产已经超过美国人。未来房地产的发展可能更多地依赖怎么盘活存量住房、存量资产。而现在全国存量住宅的流通率很低,大概2%都不到。

严格意义上,存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般而言,存量房概念中包括二手房。眼下,热点城市正快速跨入存量房主导的市场。2016年,北京市二手住宅的成交量突破27万套大关,是新房成交量的2.7倍,创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

作为链家的投资方之一,歌斐资产董事长殷哲早在2015年10月就曾表达过对存量房市场的看好。殷哲在接受记者采访时表示:“未来的投资的关键词是‘存量’和‘运营’,具体来讲,未来的投资重点将是:存量资产的改造运营机会、运营公司的股权投资机会、新房市场的调整机会。”

“从发达国家房地产发展历史看,房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年,我国新房销售达到15亿平方米,这个‘顶’未来很难突破。但是,存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等,却是一个没有终点的永续市场。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

而融创中国则在公告中将投资逻辑表述为,“本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间,并且北京链家已经在该市场建立了绝对的优势。”

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链家“绝对的优势”有多“绝对”?占北京市场50%以上份额

融创中国公告中所言的链家在中国房地产存量交易市场建立的“绝对的优势”有多“绝对”?对比链家与其他房产中介的估值或可见一斑。

2017年2月,昆百大A(000560.SZ)发布公告称,以约3.78亿元的转让对价受让西藏利禾等3家公司持有的我爱我家6%的股权。此后,昆百大A又以发行股票及支付现金的方式购买我爱我家剩余的94%的股权,合计支付对价约61.82亿元。以此计算,我爱我家的估值约为65.6亿元,与链家的416亿元不在一个数量级上。即便是于2009年业内首家登陆A股的世联行(002285.SZ),目前的总市值也只有160多亿元。

2014年,链家的除税后纯利超过7400万元;2015年,这一数字超过8亿元。

独立第三方房地产大数据服务商云房数据研究中心的统计显示,2016年北京市二手住宅共成交272020套,通过中介公司进行的有237233套,占比87.2%。其中,链家成交129757套,占所有中介成交套数的54.7%。排名第二、第三的我爱我家、麦田,成交套数相加也尚不及链家的1/3。

云房数据研究中心的统计还显示,2016年,北京有1502个活跃小区(编者注:指年成交量20套以上),超过50%的房源交易由链家经手。甚至,在48个活跃小区,超过80%的房源交易由链家经手,几乎做到了“绝对垄断”。

链家成立于2001年,2015年以前聚焦北京市场。2015年开始,链家在全国一二线城市“跑马圈地”,一口气并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好旺角等11家各地老牌中介公司,在行业内一骑绝尘。

在链家于2015年刚刚大举杀入的上海二手住宅市场,链家成交量也在所有中介公司中排名第一。

一位上海购房者对记者说,最初知道链家是从广告上,它冠名《芈月传》《欢乐喜剧人》,还在地铁做广告,可谓“铺天盖地”。

在链家“大本营”北京,更是几乎每个小区都有链家门店。在不少成熟小区,链家签约了灯箱广告、电梯间广告,作为经纪人展位。据链家员工透露,这样的广告位费用由链家和经纪人本人共同分摊。

链家还拥有业内领先的激励机制,底薪2500元~6000元,佣金最高提成70%。“同一单交易,鼓励更多的经纪人参与进来。现在平均一单大约有5~6个经纪人参与,共分佣金。”链家员工告诉《中国经济周刊》记者。

8000家门店、近15万名经纪人、8000万套房源数据——链家的“人海战术”、掌握的大规模数据,让不少同行感到难以企及。

数据对于未来的房地产市场至关重要。“目前房地产数据的应用还是非常弱的,我们自己大概有1200T的数据量,起码上一个level,有1000PB的数据时,才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。”左晖说。

在链家与万科合作成立装修公司时,左晖就曾表示,希望利用链家数据库对产业链做更多工作,根据目前掌握的8000万套住宅、大约60万个户型,把这60万个户型的装修方案都能够给做出来。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉就此对《中国经济周刊》记者分析道,大开发商之间的销售规模排位赛是非常激烈的,希望通过链家大规模的门店、经纪人,让新房销售能够上量。

“而对于链家来说,要从新房销售开始,把房屋信息、土地信息、购房人信息等网罗进来。这是它掌握存量房时代数据这个风口的手段。”李宇嘉说,之所以有那么多的投资机构,包括万科、融创看中链家,就是看中链家通过海量的中介、门店,把房源基本信息都掌握在手里,这是其他中介没办法比的。

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(网络编辑:崔晓萌)
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