中国经济周刊-经济网讯 （记者 宋杰） 4月6日，知名房地产服务商戴德梁行在上海举行第一季度媒体发布会，就2017年第一季度的住宅市场、物流地产、房地产资产证券化等方面进行了专业与独到的分析和解读，尤其是面对近期政策频出，综合住宅服务部以详细的数据报告分析行业现状、并预测未来市场趋势。

住宅市场：政策收紧、量跌价平，一线城市不动产抗通胀能力显现

戴德梁行数据显示，受政策及季节因素影响，一季度上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米（10594套），同比下降68.69%（67.72%）；其中2017年2月成交为36.3万平方米，为近5年来单月历史成交最低。虽然整体成交量下滑，但市场整体依旧供不应求，一季度新增供应103.37万平方米，与去年同期供应量104.68万平方米基本持平，其中78.0%的新增面积在外环以外； 成交均价为47335元/平方米，环比2016年四季度上涨6.0%，同比上涨35.48%。

同时，数据分析显示，内环内住宅销售受政策影响较小，成交465套，同比下降80.46%，主要由新增供应大幅减少引起（同比下降96.97%），区域内高端住宅（总价＞2000万）成交同比仅下跌23.84%；中内环间新增供应（820套）略高于2016年同期（609套）34.54%；成交858套，同比减少32.86%，下跌幅度为各区域最低；外环外为刚性需求主要集中区域，受调控政策影响较大，成交8030套，同比下降69.10%；该区域供应量（7756套）基本与2016年同期持平（8362套），是目前库存相对集中的区域。

戴德梁行高级董事、综合住宅服务主管伍惠敏认为，2017年上海楼市将进入调整期，目前政策已是史上最严，短期内放松可能性较小。若房价今年内有抬头趋势，不排除调控进一步升级可能。而对于中产阶级来说，相比国内顶尖高净值人士，无论是资产总额以及资产配置渠道都非常有限，目前在经济增长主要靠投资拉动、货币供应居高不下的大前提下，一线城市房产仍然是国内中产阶级资产保值增值的合理选择。

物流地产：纵向整合的时代来临

过去十年间，随着国内经济的腾飞，物流地产市场也迎来了一轮爆发式的增长。根据戴德梁行第一季度产业地产部报告显示，物流整体市场规模从2005年的不足3亿元上升到了2016年的超过100亿元，如此快速的发展主要得益于国内消费市场的繁荣。从行业层面来看，至2020年电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4-2.1亿平方米，而届时供应也就只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

戴德梁行高级董事、华东区产业地产部主管单宇迪在发布会现场分享道，面对仓储物流设施的供应增长远不能满足更快的需求增长的局面，无论是供应方还是需求方，都在积极寻找从自身业务需求出发的驱动力。鉴于受制于传统物流开发商在新增物流用地供应量的收获锐减，和物流物业市场严重不对称的二手项目供需关系，通过并购同行实现规模整合越来越困难。以普洛斯为首的物流开发商从2016年的市场占有率同比都有所下降，整个物流地产的横向整合已经进入到了瓶颈期，市场环境也出现拐点。与此同时，在物流供应链中承担商品/产品转移的各环节及其服务的运营商异军突起，成为行业的新生力量。

单宇迪认为纵向整合是物流开发商与运营商的共同需求，开发商介入传统的物流运营环节，而运营商介入物流地产的开发环节，两者彼此渗透，打通行业壁垒，实现了、新的物流开发和运营向结合的新的生态圈。 开发商以股权合作、战略投资的方式整合运营商，寻求更多的需求、土地、品牌等资源；而运营商则主要通过新设公司、轻重分离、股权收购等形式整合开发商，主要获取的是仓储资源、资产结构优化以及收益结构优化。两者整合后，物流开发商向运营商提供物业载体，而运营商则向开发商提供承租保证和资源获取，相辅相成。

以普洛斯为首的物流开发商在2014、2015年开始着手纵向发展，分别收购了优速快递、中储发展等；而如京东、宝供等运营商也开始纷纷通过自建供应链体系、拿地与租赁并存、综合体物流模式等开始向开发商发展，呈现呈现百花齐放的状态。

房地产资产证券化 万亿市场正在形成

目前，我国商业房地产主要融资渠道为银行贷款、信托、资管、私募基金以及资产证券化等。据戴德梁行第一季度报告显示，在融资结构上，中国的商业物业融资70%来源于银行贷款，而美国融资结构中42%为商业贷款、33%为REITs、25%为CMBS，则显得融资渠道更为多元化。据悉，我国资产证券化的主要形式以企业资产证券化、信贷资产证券化、资产支持票据ABN三种形式为主，而房地产资产证券化的产品主要有类REITs、商业房地产抵扣贷款支持证券（CMBS）、购房尾款ABS、物业费ABS、物业租金ABS、酒店收益权ABS等，其中类REITs占房地产资产证券化发行统计中的35%。

戴德梁行中国区融资顾问部主管张晟提到，随着我国房地产市场逐步从增量向存量市场转化，房地产资产证券化有望长期、稳定增长，但是我国房地产资产证券化体制仍面临法律、税收、投资者群体等若干方面的限制，如何建立相应的制度安排是房地产资产证券化未来进一步发展的关键。根据中国人民银行统计，截至2016年末，我国房地产开发贷款余额7.11万亿元，占房地产总体融资规模超过70%。借鉴美国商业地产融资结构，以及我国房地产行业从开发模式为主向资产管理模式为主转变的趋势，预计未来我国房地产资产证券化的规模将超过2万亿元。