《中国经济周刊》记者 贾国强 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第13期）

近期，万科（000002.SZ）、融创中国（01918.HK）、恒大集团（03333.HK）等房地产企业陆续发布了2016年的财务报告。在当前全民炒房、人人关心“房事”的背景下，上市房企的年报也成为观察中国疯狂楼市的一面镜子。然而，随着更严厉的限购政策出台，房企的未来难言乐观。

《中国经济周刊》记者查询Wind资讯数据发现，截至3月30日，在A股上市的137家房企中，已有62家公司公布2016年年报。这62家房企的总营收为6885.60亿元，净利润总额为791.52亿元。其中，万科以营收2404.77亿元、净利润283.50亿元成为业绩老大。

记者分析数据发现，62家房企在2016年度的各项税费总额965.87亿元，是当期净利润总额的1.22倍。

“房企税费的确比较高，这也是很多地方积极发展房地产的原因。”中原地产首席分析师张大伟向记者分析说，“对比房企的税费和利润，以及房企和银行等其他行业的利润，就会发现，其实房地产并非高利润行业。”

万科、招商蛇口净利润占62家

上市房企总利润的51%

2016年重点城市房地产行情的高涨，带动楼市销售量价齐升，销售面积和金额创历史新高，行业整体盈利能力改善明显，已发布年报的房企中有超过半数的公司实现了营收和净利润同比增长。

从营业收入总体来看，这62家企业总营收6885.60亿元，其中万科营收最高，超过2400亿元；S*ST前锋营收最低，仅537万元。

分区间来看：营收超过100亿元的企业，有万科、招商蛇口、华夏幸福、金科股份、新城控股、金融街、中粮地产、迪马股份、中华企业、世贸股份、陆家嘴、信达地产、福星股份等13家房企。这13家的营收之和为5329.9亿元，占62家总营收的77%；营收在10亿元至100亿元的企业，有北辰实业、云南城投、城投控股、银亿股份等36家，其营收之和为1494.9亿元，占62家总营收的21%；低于10亿元的企业，有粤泰股份、亚通股份、津滨发展和渝开发等13家，它们的营收之和为60.7亿元，占比为2%。

从净利润总额来看，62家房企的净利润总额791.52亿元。其中最高的仍是万科，净利润为283.50亿元，*ST松江净利润最低，为-4.81亿元。

分区间来看，净利润超过100亿元的企业，仅有万科和招商蛇口两家，这两家企业的净利润之和为405.37亿元，占62家房企总利润的51%；净利润在10亿元至100亿元的企业，有华夏幸福、陆家嘴、新城控股、金融街、世贸股份、城投控股、金科股份、中粮地产、南京高科等9家，它们的净利润之和为244.8亿元，占62家总利润的31%；净利润低于10亿元的企业，有中华企业、世联行等51家企业，它们的净利润之和为141.4亿元，占62家总利润的12%。

近七成房企税费超过净利润

一边是房价持续高企，不停涨涨涨，一边是业内人士称房地产不是高利润行业，这是怎么回事呢？

通过对这62家上市房企的营业收入、净利润和支付税费三项核心财务指标进行对比，或许能看到一些蛛丝马迹。

从税费支付情况来看，62家企业总支付税费965.87亿元，其中，万科的税费支付最高，为337.60亿元，ST山水的税费支出最低，仅167万元。

从支付税费的区间来看，超过100亿元的企业，有万科和招商蛇口两家企业，这两家企业税费支付之和为448.8亿元，在62家房企的税费支付总额中占比46%；税费支付在10亿元至100亿元的企业，有华夏幸福、陆家嘴、新城控股、金融街、冠城大通等16家企业，它们的税费支付之和为369.3亿元，占62家房企总税费支付总额的38%；低于10亿元的企业，有鲁商置业、中航地产、美好置业等44家企业，它们的税费支付之和为147.8亿元，在62家支付总额中占16%。

如果用净利润和支付税费指标来对比可以发现，62家上市房企的总净利润为791.52亿元，支付各项税费总额为965.87亿元，各项税费总额是净利润总额的1.22倍。这或许可以理解，当开发商被骂为高利润企业时，为何总喊冤。分类来看，净利润超过税费支付的企业仅20家，占比32%。这意味着有近70%企业的净利润低于它们的税费支付。对此，张大伟分析说：对于很多房企来说，土地增值税是税负大头，看似很美好的营收中其实包含了数量可观的税费，减去这些税费之后，净利润并没有想象中那么多。

2017年上市房企年报会难看？

在业内人士看来，尽管上市房企2016年的年报比较好看，但总体看，在2016年9·30开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险。这或许意味着2017年业绩难如房企的意。

万科在其年报中最先看淡楼市，它在公告中称，2016年末，万科对12座城市的项目存货计提的跌价准备为13.8亿元，较2015年末增长82.3%，计提减值的原因在于部分城市房价、地价持续调整。

融创中国董事局主席孙宏斌也对严厉调控表示担忧，“现在行业风险很大，风险大不是来自市场，主要因为土地和房价的关系，房价被限制，按照现在价格买地，就一定是亏钱”。

相比万科和孙宏斌，恒大集团似乎比较乐观，其董事局副主席、总裁夏海钧表示，因为限购，不少人怀疑房地产企业是否会萎缩，其实房产销售10万亿规模是基本确定的。大的龙头企业业绩增长，集中度不断增长，营收前10名的门槛将达到4000亿元，甚至达到6000亿～7000亿元的规模。

在张大伟看来，房企对严厉调控比较悲观原因在于，“大部分房企都在2016年拿了高价地，这种情况下，它们对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。另外，房企资金成本逐渐增加， 2017年各种融资渠道压力逐渐加大，很多房企的资金链的风险逐渐积累。”

他也预测，“2017年整体楼市降温是主要趋势。但因为供需结构难以全面改变，信贷虽然收紧但幅度有限，所以整体市场趋势还是量跌价微跌为主。”

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2017年第13期《中国经济周刊》封面