文 | 李慧

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第10期）

1月14日，北京诺德中心三期与中国北方最大的超市连锁企业物美商业集团签订合作协议，标志着物美超市将正式进驻诺德商街。

诺德商街位于北京诺德中心三期项目，是诺德中心在一、二期开发基础上打造的商业街，诺德中心三期集商务办公、诺德商街、时尚精品酒店及创意空间于一体，地处丰台科技园（下称“丰科园”）东三期核心区域。

作为中关村最早的“一区三园”之一，2012年，丰台科技园东三期在“东扩西进”战略中被定位高端商务功能区。按照规划，“东扩”是将东区三期打造成功能复合、环境优美、充满活力的高端商务和商业功能区。“西进”是指将西区打造为城市配套先进的科技型城市综合体。

业内人士认为，随着北京诺德商街的建成，丰台科技园商务区或有机会成为继中关村、CBD、金融街商务区之后的第四大商务区。诺德中心作为区域内商业地标之一，前景被业内人士看好。

北京第四大商务区或呼之欲出

一直以来，中关村、CBD和金融街并称为北京三大商务区，是北京高技术、高产出、低耗能产业的聚集地，也是拉动北京经济增长的重要引擎。

专家表示，中关村、CBD、金融街、丰科园商务区能够取得可观的经济效益，与优良的产业结构密切相关。中关村、CBD、金融街、丰科园商务区是高质产业的聚集地，各区核心产业明显、主导产业突出，产业结构优于北京市内平均水平，与发达国家基本相同。

中关村商务区源于20世纪80年代，被誉为“中国硅谷”。经过近30年发展，已聚集联想、百度等高新技术企业20000家。商务区毗邻北京大学、清华大学等著名高等院校，中国科学院所属的206家科研院所及67个国家重点实验室环伺周边。2015年中关村开始转型，在汇聚创业创新服务业态同时，注重商业业态的打造，目前有10多个写字楼将转型成商业中心。

CBD商务区也起源于20世纪80年代，地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交会区。入驻企业总量已达19000家，规模以上企业8900家，年均增长27％；注册资本过亿元企业184家，已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。这里不仅是摩托罗拉、惠普、丰田等世界500强企业的中国总部，也是人民日报、中央电视台等传媒单位的总部。

金融街商务区自1993年成立，位于西二环路东侧，面积1.18平方公里，被誉为“中国华尔街”，明清时期就是繁华的商业区和金融中心。附近不仅坐落着中国最高的金融决策监管机构“一行三会”，还有多家国内外大型金融机构和国企总部。据悉，目前入驻的金融机构、知名企业多达1600多家。

丰台科技园商务区成立于1991年11月，2012年为弥补园区没有商业的短板，丰科园东三期被规划成高端商业商务区。目前随着诺德商街、万达等商业的入驻，丰科园商务区愈发繁华。

专家表示，成熟的大商务区的共同之处皆是总部、人才、财富的汇聚，是商业中心、消费中心，也是创新动力的中心，正因为中关村、CBD、金融街商务区具有这些优势，才能在北京众多商务区中独领风骚数十年。业内人士表示，随着丰科园的崛起，北京第四大商务区或呼之欲出。

多优势成就丰台科技园

1月24日，北京通州高端商务区主体楼宇基本建完。据悉，将来这个区域会聚集高端产业、企业总部、高端现代服务业。目前，除了中关村、CBD、金融街三大成熟的商务区，还有通州、望京、上地、丽泽、亦庄和京西等新兴商务区。

专家指出，欲跻身北京四大商务区，必须具备商业规模、区位优势、交通、人气、土地等优势，正是这些因素成就了丰科园商务区。他认为，由于通州交通不够便利，望京、丽泽承载体量太小，上地配套设施不够完善，亦庄制造业聚集、办公环境较差，且配套设施不适宜高端产业和商业商务的发展，因此，均无法与上述三大商务区相提并论。

丰台科技园商务区是中关村最早的“一区三园”之一，园区总体规划面积为17.63平方公里，由东区、西区Ⅰ、西区Ⅱ、科技孵化一条街和扩区后的永定河北区、永定河南区等11个区块组成，丽泽商务区因为体量小，2014年也被划入。2010年，为弥补商业短板，丰台区引入诺德、万达、资和信、永旺等商业企业，已形成一定的商业氛围。

丰台科技园商务区的区位优势明显，它坐享北京南四环独一无二的优势区位，周边不仅有地铁9号线、14号线、10号线，而且与北京西站和北京南站紧密相连，更重要的是随着新机场的建设，新机场快轨、新机场高速、京台高速和京开高速等“一轨三高速”通车后，其交通更加便捷。

人气也是成就丰台科技园商务区的关键，丰科园不仅入驻企业总部5000家，周边还有怡海花园、中海九号公馆小区、天坛医院、首都经济贸易大学、首都医科大学、人大附中丰台校区、北京十二中等环伺，加之交通带来的人流的叠加，其人气一直很旺。

土地是决定商务区未来发展的关键因素。CBD、金融街、中关村商务区几乎已无地可供，要想扩大规模很难。2015年公布的《北京市新增产业的禁止和限制目录》明确规定，东城区、西城区禁止新建酒店、写字楼等大型商业项目，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区的东西北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。由于丰科园在南四环外，并不在受限范围之内，这对丰科园来说是重大利好消息，它决定了未来丰科园商务区将有更大的发展空间。

专家表示，丰台科技园发展的区位优势、交通、人气等因素都很关键，但最重要的是土地政策，它不在新增产业禁限范围中，从而具备了更大的发展空间。

诺德商街开盘日日售7亿

2016年11月4日，北京中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称“中铁诺德”）与清控科创控股股份有限公司签订战略合作协议，以“地产+双创”的全新模式，欲将目前已经落成的北京诺德商街，打造成综合性科技创新服务街区“诺德双创街”。

诺德商街是北京诺德中心三期项目，是中铁诺德对一期、二期开发经验的总结成果，也是诺德新推的升级业态。诺德三期包括商务办公、时尚精品酒店、创意空间等多元业态，服务于高端商务人群。

按照规划，丰科园东三期将被着力打造成高端商务办公、特色商业、体验式休闲商业为主。中铁诺德从2011年起先后推出了诺德中心一期和二期，目前三期正在热销中。诺德商街在2016年8月6日开盘日曾创日售7亿的佳绩。

诺德中心相关负责人表示，诺德中心一期是三栋5A智能写字楼，二期特别规划为200米超高层建筑，一推向市场就被抢购一空。据了解，目前已有中国海洋航空集团公司、中国水利水电有限公司、中车投资租赁有限公司、中国机床等500多家企业入驻诺德中心。作为商业的一部分，中国银行、江苏银行等企业也纷纷入驻。

诺德中心是丰台科技园商务区重点商业地产，对商务区来说，商业的重要性不言而喻。CBD商务区由于很重视商业和商务两者的协调发展，近年经济增量突飞猛进；金融街控股因为太注重商业扩张，楼面价太高，导致营收从2013年的220亿元下滑至2015年的155.6亿元；中关村商务区原来偏重产业，轻商业，现在开始转型，向商业倾斜。丰科园商务区则将补足商业短板，发展势头强劲。

专家表示，诺德商街区别于传统商业模式，不仅填补了丰台科技园高端商业的空白，更是与一街之隔的万达广场形成百万平米商业集群，从而更好地助力丰科园商务区的发展。此外，随着北京核心区商业用地停止审批和禁限，诺德商街会迅速成为京南的商业中心。

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2017年第10期《中国经济周刊》封面