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环京楼市 真火还是虚火?

上周末,有关环北京楼市陡然升温的消息刷爆了业内和购房者的朋友圈。而实际上,环北京楼市真的如朋友圈里那样火热吗?在楼市调控政策等风来的窗口期,不排除有些项目正在利用“热销”来点燃楼市虚火。

真火爆还是虚火旺?

“项目现场排卡场面失控,武警120救护车出动”、“武清某项目停止排卡!香河某项目停止排卡!这一天真乱套!”“环京周边发展带来大利好,房价成千地涨,抢不到就亏大了”…… 2月25日,不少人的朋友圈都被这几条消息刷屏了。

而在之后的几天里,记者调查香河、廊坊、武清、固安等区域发现,环北京周边多个项目表示目前正在停止排号。“无房可买”、“项目酝酿涨价”等有关环北京楼市的消息在暗自流传。

实际上,根据易居研究院的数据显示,大厂、固安、燕郊、香河1月份的楼市成交量均有不同程度的下行。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,除去春节假期的影响,环北京这些传统热点区域经过去年一年的消化后,消化周期发生变化,对于其未来市场都会有影响。

不过,有业内人士表示,最近环北京楼市的热潮,实际上与市场上流传的楼市调控收紧传闻有关。“临近两会的这段时间往往是市场政策真空期。特别是今年市场对于3、4月份收紧楼市调控的预期尤其强烈,因此不少购房者更是计划赶在政策出台前在热点区域投资”。

营销策略花样百出

最近环北京楼市的动作,也令不少业内人士看出了花式营销的味道。

炒作区域利好、曾经的分期首付、眼下的捆绑车位,都成了环北京楼市常用的营销手法。

固安楼市这两年升温较为显著。销售人员表示,固安大多数项目都绑定车位,车位不能贷款,需在首付时一起支付,“由于车位价格上涨,导致项目整体价格有所上涨”。

“房企为了继续挖掘潜在需求,很有可能会采取惜售、捆绑销售等炒作方法吸引市场关注。”严跃进表示。

有业内人士表示,春季是环北京楼市推盘的重要节点,上述做法在很大程度上是为了开盘造势。据房天下数据研究中心统计,3月大北京地区发力,共14盘入市,其中,燕郊、固安、廊坊各3盘入市,永清预计2盘入市,香河1盘将入市。

不过,中经联盟秘书长陈云峰表示,在京津冀协调发展重大的红利下,天津、河北搭上北京快速发展的列车,环京楼市具有巨大的发展空间。不过目前环京楼市也存在一定的泡沫,炒楼现象也有所抬头,这也是值得警惕的现象。

调控预期,或现降温

虽然自去年以来,河北廊坊及其下属三河县、张家口怀来等环北京区域先后出台了楼市限购政策,通过购房资格和信贷政策来调整当地楼市成交热度,但实际上,环北京多个区域的楼市价格则在暗自上行。

以廊坊为例,当地楼盘的单价目前大多在1.7万-1.8万元/平方米之间。据当地楼盘销售人员介绍,自住和投资的比例大概各占50%,最高时投资需求占到七成。

不过在业内看来,环北京楼市之所以高烧不退,其背后也是北京乃至环北京土地供应日益紧缺这一现实造成的。北京在供地量连续收紧五年后,不久前公布的2017年北京土地供应计划中,住宅用地计划供地量仅为610公顷,较上年减量近一半,也是近12年来的最低点。

亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,在环京购房需求中,有相当一部分是投资性需求。原因在于,目前北京调控政策保持一个相对严格的状态,市场很难让投资需求容身,包括降杠杆的政策,也影响了投资客的投入产出比,导致部分投资需求向环京区域转移。

在当前楼市政策收紧的背景下,针对市场现状,各地也在出台调整措施。就在3月1日下午,涿州市政府出台限购政策,遏制大量投资投机需求涌入。对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,涿州收紧楼市调控,也是未来环京区域,尤其是燕郊、大厂、香河、固安等房地产投资投机热门区域楼市进一步收紧的信号,整个环京区域或许将迎来政策收紧和楼市降温。

严跃进表示,从京津冀的长期发展来看,环北京楼市确实拥有长期利好。但对于房企打出的各类概念和营销方法,建议购房者理性分辨。

本版采写/新京报记者方王洋 张晓兰

(网络编辑:贾璇)
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