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上海淮海中路成为全市体量最大零售区域

文章导读: 1月9日,国际知名的房地产投资咨询服务机构--第一太平戴维斯发布2016年第四季度上海市场回顾报告。

中国经济周刊-经济网讯 (记者 宋杰) 1月9日,国际知名的房地产投资咨询服务机构--第一太平戴维斯发布2016年第四季度上海市场回顾报告。报告显示,在上海零售市场方面,2016年上海外环内及周边共有120万平方米新增供应入市。核心商圈及非核心商圈供应分别为2.6万平方米及114.72万平方米。淮海中路成为全市体量最大的零售区域,截至2016年底购物中心及百货存量为59万平方米。

核心商圈购物中心首层租金同比上涨1.1%,至每平方米每天人民币49.2元;非核心商圈同比上涨0.5%,至每平方米每天人民币16.2元。小陆家嘴租金涨幅最高,同比增长6.2%,部分单元报价已与南京西路看齐。

核心商圈购物中心空置率同比上升1.7个百分点至6.6%,非核心商圈空置率同比上升0.3个百分点至9.8%,南京东路仍为核心商圈空置率最高(14.0%),但已现触底迹象。莘庄空置率仅有0.9%,为全市最低。

预计2017年共17个新项目入市,零售建筑面积达170万平方米。数个现有项目计划启动翻新或改造,存量可租赁单元调整及新增供应入市叠加影响,将导致空置率呈现较大波动,整体趋势小幅上升。全市供应分散,细分区域市场吸引力或将此消彼长。具有新概念和特色的零售商极受业主青睐,但双方对租金考量仍有较多差异。主题性区域愈发受业主重视,打造特色氛围之余,亦有助于提升单位租金收益。租户方在市场仍具备较强优势,但多数情况下,仅限于知名度较高,且具有小型主力店经营能力的零售商。

在上海甲级写字楼市场方面,兴业太古汇1号楼的入市为核心商务区带来9.5万平方米甲级写字楼新增供应,存量升至704万平方米。一批项目的推迟入市使2016年度供应量最终稳定在68万平方米,与去年基本持平。本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量为13万平方米,2016年度净吸纳量约46万平方米,较去年水平有所下降,与前年基本持平。核心商务区甲级写字楼空置率小幅降至8.5%,环比下降0.6个百分点,同比上升2.4个百分点。

受中央商务区的高品质项目带动,本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比上升1.1%,同比上升2.2%,达每平方米每天人民币8.9元。非核心商务区未有新项目入市,虹桥交通枢纽、世博片区等一批项目的交付计划推迟,存量维持在222万平方米。

本季度非核心商务区空置率为22.8%,环比小幅下降0.5个百分点,同比下降4.3个百分点;受已取得稳定入驻率的项目推动,平均租金环比上升2%,同比上升3.4%,达每平方米每天人民币5.5元。

2017年,核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市,其中65%位于浦西,尤其次级商务区。非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市,其中包括从2016年延期的一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目,前滩区域也有望迎来首批项目的交付。

未来两年预计历史最高水平的新增供应之下,核心商务区高品质存量项目仍将保持优势,但部分楼龄较长的甲级写字楼将面对激烈的竞争冲击,“地段”不再是项目成功的保证。

随着各新兴大型总体规划区域的建成交付,上海写字楼市场的外扩趋势和定位细分趋势日益明显。联合办公空间发展愈加迅猛,写字楼空间的灵活应用为业主提供了面积去化、优化服务的新思路,为大租户提供短期扩租需求的灵活方案,并为近年十分活跃的初创小微企业提供孵化空间。

?在上海住宅租赁市场方面,2016年四季度,无全新服务式公寓项目入市,预计2017年上半年将有两个全新服务式公寓项目入市,即卡佩拉酒店式公寓(40套)和尚臻徐汇服务式公寓(119套)。近期楼市购房调控新政或使小业主租赁市场更加受宠,一部分支付能力有限的刚需置业者或以租房作为过渡,以攒足首套房35%的首付。除传统服务式公寓产品外,“二房东”租赁模式和新型公寓产品的日益兴起,加之Co-living的引入,为租户提供更加多样化的居住选择,租户亦能根据自身需求找到最适合的居所。

在上海住宅销售市场方面,上海新建商品住宅新增供应累计约130万平方米,环比下降32.5%,同比下降65%。由于四季度新增供应有限,加之三季度已透支一部分购房需求,以及受“11?28新政”(提高首付、认房又认贷)影响,第四季度,一手商品住宅成交量环比下降49.8%,累计约210万平方米。一手商品住宅成交均价达到人民币43700元/平米,环比上涨5.4%,全年涨幅19%。

2016年四季度,一手高端公寓新增供应相对有限,供应面积仅7.9万平方米,且均为现有项目的新一期/新批次。同整体市场走势类似,四季度,一手高端公寓成交量环比显著下降46.6%,累计成交面积约17.6万平方米。本季度,一手高端公寓成交价格继续保持上扬走势,环比上涨3.1%至人民币100100元/平米。

2016年四季度,上海住宅土地市场相对平静,仅成交三幅含住宅性质的用地(其中两幅纯宅地,一幅综合用地),共计约20.2万平方米可建面积。由于本季度成交的地块均位于郊区,因此平均成交楼板价自三季度39500元/平米的历史新高下跌至8800元/平米。

近期调控和各项监管举措的出台,明确表明了政府规范市场、加强开发商及中介监管的决心。尽管调控新政对购房者支付能力提出了更高要求,或在一定程度上影响市场成交量,但预计2017年上海住宅销售价格依然坚挺。

近期上海已暂停类住宅预售证审批和部分类住宅楼盘销售,这将对近期类住宅销量起到一定影响。预计2017年第一季度还将有14幅含住宅性质用地进行出让,均位于金山、松江、浦东临港等郊区,共计约68.7万平方米土地面积。

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(网络编辑:贾璇)
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