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万科高级副总裁谭华杰:转型城市配套服务商探索“中国式养老”

文章导读: 2016年,中国的房地产行业实现了逾10万亿的销售额,但这短暂的繁荣无法掩盖长远的焦虑:传统开发业务已经见顶,转型依然是每家开发商绕不过去的议题。

本报记者张晓玲王帆深圳报道

2016年,中国的房地产行业实现了逾10万亿的销售额,但这短暂的繁荣无法掩盖长远的焦虑:传统开发业务已经见顶,转型依然是每家开发商绕不过去的议题。

作为行业标杆,2011年以来,万科明确提出要做“城市配套服务商”,创立事业合伙人制度,持续推动基于创新业务和组织变革的战略转型。

近年来,除了相对成熟的物业管理、物流地产、商业运营等业务,万科也开始布局养老产业、户外教育、家装等新业务。

其中,养老产业被视为一片蓝海。最近几年,各大房企如保利地产、远洋地产、绿城等纷纷试水养老,一些保险机构也投入到了这个大潮当中。

万科早在2010年左右便开始进入养老产业。目前,在万科内部,像其他很多新业务一样,养老业务的开展也是类似于“赛马机制”的安排,在各个分公司自主进行。

万科高级副总裁谭华杰接受21世纪经济报道专访时表示,房地产行业包括金融行业许多机构都看到了养老产业的前景,但截至目前还没有成功的模式,万科在养老业务上已有很多实践,但要真正成熟并且盈利,仍需时日。

万科的养老实践

万科三季报数据显示,截至2016年9月底,公司在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心。

据21世纪经济报道记者了解,万科北京公司、上海公司、杭州公司以及总部的战投团队等,都分别花了几年的时间去研究和实践养老产业。

养老产业是万科北京公司最为重视的新业务之一。万科北京区域本部首席执行官刘肖介绍,2010年万科开始做1.0版本的尝试,寻找环境优美的社区做适老项目;2012年至2014年的2.0版本中,万科在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方以“重资产”的形式持有养老项目,并寻求和周边机构联合。

今年8月30日,北京万科宣布与北控集团合作,共同运营旗下的“光熙老年公寓”项目。项目共有两栋楼,一栋是120张床位的养老机构,另一栋是120张床位的二级康复医院,属于医养结合的养老类型。

刘肖表示,希望这一项目能开拓万科养老3.0时代,通过整合保险公司、医院等资源,力求在养老保险、医养结合等方面有所突破。

与此前相比,这种模式已经带有“轻资产”性质。

在万科内部,杭州公司是最早开始介入养老业务的,早在2009年,从良渚随园嘉树养老项目起步,杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营之外,杭州万科同样以轻资产的方式在各地设立养老服务公司。

“养老不仅是未来的事业,更是现在的事业”,万科杭州公司总经理李嵬透露,未来三年内,万科杭州公司继续坚持做强住宅业务,与此同时,作为“城市配套服务商”战略的深入实践,养老将和商业、产办等业务一起,成为万科杭州公司现阶段最重要的拓展方向。

万科高级副总裁张海表示,养老生态圈主要表现为三个层级:第一,利用三大产品线闭环建立网络布局生态;第二,利用7年积淀建立“随园+”合作生态平台;第三,打造未来可延展的服务生态。

中国式养老的痛点和难点

在谭华杰看来,行业内虽然对养老产业有诸多探索,但目前都还难言成功。如果不单单是从盈利,更从解决社会问题的角度来考虑,要做好中国的养老产业,需要抓住真正的“痛点”。

“比如社区级的养老机构,相当于‘托老所’,给老人提供子女上班期间的临时照看场所;康复机构主要是照顾‘围手术期’的老人,这些服务当然很有价值,但并不是最主要的需求。”谭华杰表示。

他认为,目前世界范围内养老模式的范本,如美国、日本、澳大利亚这几个典型国家,都不能作为中国式养老可以照搬的参照系。以澳大利亚和日本的养老模式为例,前者主要针对活跃长者,后者则大多面向生活无法自理的老人。但在全世界范围内,几乎都忽略了70-80岁之间的老年人,对于这一群体而言,最重要的是社交需求,尤其是在社会组织缺乏的中国。

另一方面,在中国快速的城镇化过程中,养老面临一些中国独有的情况,如农村和小城镇的“空巢老人”、独生子女父母养老问题等。谭华杰认为,解决当前庞大老年群体的孤独处境,让他们进入子女所在的城市,并且融入社会交往,是中国当前养老问题的真正“痛点”。

他认为,中国目前进入60-80岁之间的老人,与子女的生活方式差异巨大,如何让他们适应城市生活,并且适应不跟子女住在一个屋子里,首先需要观念的改变。但这个“教育”的过程应该交给专业的机构去完成,而不是依靠子女。子女不敢碰触这个话题,否则就有嫌弃父母的嫌疑。

按照他的设想,未来养老机构最重要的任务,是教会老人快乐生活,让晚年生活更充实,体现存在感,同时解决老年人的圈层交往问题。这比单纯的医疗康复可能更重要。从社会资源利用的角度来看,共享式养老相比分散住家养老,也是一种更集约化的方式。

谭华杰也坦言,实践上述思路,需要渐进的过程。他计划用五年的时间,去摸索出当前一代老年人的养老解决之道。

事实上,因为前期投入大,回报周期长,短期内几乎难言盈利,是目前所有进入养老产业的机构普遍面临的问题。

张海曾表示,养老作为万科的拓展型业务,在短期内并不担负贡献现金流、贡献利润的责任,因此,目前并不首要考虑盈利问题。

万科养老事业合伙人王永飚透露,位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金流回正,算是打破了行业盈利难的“魔咒”。但现金流回正,并不包括物业本身的投入。这两个项目也更多是个案。

万科养老业务的实践,也是几乎所有创新业务面临的问题:模式是什么,以及如何盈利。谭华杰告诉21世纪经济报道记者,过去十几年,几乎所有企业一进入房地产开发行业都是赚钱的,但新业务不是这样,对于分公司来说,基于自身的资金和利润分配,要在传统业务和新业务之间做出平衡,是很难的。“但是也不用着急,这个事情值得去做,万科就会积极探索。”谭华杰说。

(网络编辑:何颖曦)
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