7月5日，上海，太平洋百货淮海店的部分楼面冷冷清清，部分店铺已经清空。CFP

《中国经济周刊》 记者 程子彦 | 上海报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第39期）

南京西路上海中信泰富广场曾经是很多人逛街约会的圣地。9月末，这个汇集了大量国际一线品牌的商城即将关门的消息在网上频传。

在此之前，上海已经有两家实体商场关门或即将关门的消息传出。先是今年4月，上海规模最大的综合性市场九星市场 “关门”歇业转型升级；接着7月，地处上海繁华地段淮海路的太平洋百货淮海店即将“关门”引起沪上热议。此后，更有上海本地媒体爆出，今年10月，上海最大海鲜水产批发市场铜川路水产市场也将整体关闭。

上海中信泰富广场关门的消息是否属实？上海为什么会出现一连串实体商场“关门”风波？实体商场未来的走向是什么？《中国经济周刊》记者日前到部分上海商圈进行实地采访。

中信泰富不是关门，只是要建女性VR体验馆？

最近，一则关于中信泰富广场即将关门的消息在网上疯传。一时间引发了大家的热议，同时也勾起了不少人的回忆。

上海中信泰富广场位于上海最繁华的南京西路、江宁路口，于2000 年5 月落成。它和梅龙镇广场、恒隆广场，以及近在咫尺的波特曼卡尔顿大酒店、锦沧文华大酒店和上海展览中心，形成上海国际化的、集现代化购物休闲为一体的标志性商圈。距今已有16年历史的中信泰富，如今却传出了要关门的消息。

“中信泰富已经有十几年的历史了，怎么会关门呢？网上都是瞎讲的。”中信泰富的一家商户向《中国经济周刊》记者表示。

站在中信泰富大楼，记者发现整个商场并没有进行“关门”前的降价促销等活动，一、二楼的商铺均正常营业，只是从三楼开始已经有十几家商铺看似要“关门歇业”了。

记者注意到，在三楼，有4家商铺被封起，印花门板上大多标注着“新店即将开业，敬请期待”的字样。而在四楼，还剩下3家服饰店、一家首饰店、一家美发店和一家自助餐厅，其余的十几家商铺都处于关闭的状态。

中信泰富四楼一家商铺的工作人员向《中国经济周刊》记者介绍，其实，很多四楼的老店铺并不是关门，只是转移到了三楼，四楼要腾出地方进行整体改造。“四楼4000平方米的营业面积，将用于建设女性VR体验馆以及申请开设免税店。”

中信泰富与恒隆广场和梅龙镇广场组成了南京西路中心地段的“金三角”，是最传统的奢侈品重镇。但是，记者实地走访发现，即使是周末，整个商场仅寥寥数人，客流量并不大。

不仅中信泰富的客流量不大，位于“金三角地带”的恒隆广场和梅龙镇广场，相对于上海人民广场、五角场等商圈，客流量也不大。

这是否意味着实体店开始走向没落？相关数据显示，中信泰富广场人均消费价格为9000～10000元，是当之无愧的奢侈品商城。对此，业内专家表示，像中信泰富广场这样的高端商场，客流量并不是主要目标，拎包率和客单率才应该是关注的焦点。

商业地产进入社区化阶段，社区商业进入快速发展期

不同于中信泰富广场“辟谣”关门说，地处上海繁华地段的淮海路太平洋百货或将真的面临关门。

坐落在淮海路上的太平洋百货淮海店，于1997年9月正式开业，曾是上海高档百货商店的代表，而记者从各方信息了解确认，该店将于明年1月结束营业，正式撤出淮海路。而这块地方将交回业主方瑞安地产进行重新开发。

据《中国经济周刊》记者了解，在“淮海路太平洋百货”离开后，物业持有方瑞安集团会收回物业自营，并进行商业更新——变身“智慧型、体验式”购物中心，与瑞安旗下的新天地、湖滨道等商业体形成联动，预计所处地块打造的新项目会在2018年面世。而太平洋百货将转进上海其他地点继续扩展店铺，目前还在觅点中。

不仅是太平洋百货，《中国经济周刊》记者了解，上海规模最大的综合性市场九星市场、上海最大海鲜水产批发市场铜川路水产市场也将对准“国际化、高大上”关门改造升级。

毫无疑问，实体店关门潮来势汹汹，与利润下降密切相关。据中国百货商业协会的统计，2015年全国80家百货会员企业的销售总额增加了9.3%，但利润率却下降了19.53%。据物联网统计，2015年一年百货已关店114家，其中包括玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井等众多知名百货。

但是，一个奇怪的现象是：一边是商圈出现关门潮，另一边却是新业态的商业地产在不断开发。搜铺网商业地产研究院统计数据显示，截至2016年6月30日，全国共有161个大中型商业项目开业（尚不包含3万平方米以下的小型商业项目和各类专业市场，否则开业项目总数将远远超过200家），较2015年同期（144个）增幅达11.8%。其中，华东区凭借开业78家大中型商业项目遥遥领先。而上海以2016年上半年新开业15个大中型商业项目稳坐第一。

如何理解商业项目的这“一关”和“一开”？上海易居房地产研究院院长助理兼咨询中心总经理崔霁接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“南京西路和淮海路都是上海传统的老商业区，部分商场关门首先是因为商业地产进入体验化阶段，所有不适合的过时业态都将面临调整；其次，商业地产进入社区化阶段，传统市级商圈有的业态现在在社区商业都能够满足，所以社区商业进入快速发展期。”

上海商场商圈纷纷转型调整

专家:未来应注重满足全方面需求

7月18日，上海统计局公布2016年上半年上海市国民经济运行情况。数据显示，上海上半年网上商店零售额增长17.8%，占社会消费品零售总额的比重提高到11.4%。实体商业增速比去年同期放缓。

为在商业竞争中占得有利地位，上海商圈纷纷开始转型调整。

一向“高冷”专注一线奢侈品的恒隆广场，在不少楼层开出或者正在装修一批咖啡厅和餐饮店，为商场聚集起人气。上海另一高档商场久光百货也在积极调整，看中二胎商机，他们已经腾出空间，把整个六楼全部变成儿童商品馆。

此外，另一个上海著名商圈——五角场商圈改造工程从8月中旬开始进行。方圆4000平方米的中心广场，各类地下管线已铺设完毕，施工人员正在安装环形隔音板。根据规划，改造之后的五角场广场将被赋予“交通场”“展示场”“孵化场”三大使命，届时将成为全市最大地下商场。

崔霁向《中国经济周刊》记者表示，互联网对商业地产的冲击目前正在减弱，人们更加注重品质型消费和体验感社交化消费，个性、情怀、匠心是商业地产未来的核心，“所以未来商业地产项目应该更加注重如何满足人们的全方面需求，而不仅仅是购物需求。”

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2016年第39期《中国经济周刊》封面