中国经济周刊-经济网讯 （记者 宋杰） 知名房地产服务商戴德梁行9月21日在上海举行2016年第三季度媒体发布会，综合住宅服务部按例发布上海住宅市场的最新数据。近期，上海住宅市场成交平稳，房价处于上涨当中，上海未来还将继续打造更多的新城中心。值得关注的是，戴德梁行在本次媒体发布会上，将上海、伦敦、纽约三地住宅市场近五年的市场发展进行对比，比较数据显示，三地房价年均增长率，上海高于伦敦，几乎是纽约年均增长速度的14倍左右。

市场成交整体平稳 成交套数和住宅套均面积略有下滑

戴德梁行最新数据显示：2016年4月至8月期间，上海住宅市场整体成交套数和成交住宅套均面积同比去年均有下滑，其中成交套数同比下降3.5%，整体成交面积同比下滑2.4%，上海整体市场成交套均面积为127平方米，略微上升1.1%。

从整体成交套数来看，总价段小于人民币500万住房成交套数萎缩明显，成交36,860套，同比下滑11.6%，约占总成交套数的72%，较去年同期为78.5%，下降6.5个百分点；总价段在人民币500-1,000万、1,000-2,000万及2,000-5,000万的住房成交套数则呈上升态势，同比增幅分别为17.4%、39.1%及51.8%，成交量达9,048套、4,223套及952套；总价段超过人民币5,000万的住房成交套数明显下降，仅成交53套，同比下降32.9%。

从成交住宅套均面积来看，总价段小于人民币500万及500-1,000万住宅套均面积约为104平方米及162平方米，同比有2.2%及1.5%的小幅下滑。总价段人民币1,000-2,000万及大于2,000万住宅成交套均面积下滑则较为明显，同比下降14.8%及8.7%，成交套均面积为196平方米及319平方米。

戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析，成交套数的下滑一方面是“3.25”政策对刚需消费者影响较大；另一方面则是高净值人士投资更加多元化，例如选择海外置业等多种方式，降低资金风险。

另外，以上海住宅市场高端公寓与别墅成交的套数和套均面积的数据来对比分析。在4月至8月期间，总价段超过人民币1,000万的公寓成交量达4,344套，同比增长41.3%，套均面积约200平方米，同比下降14.8%，约35平方米；总价段超过人民币1,000万的别墅（花园住宅及联列住宅）成交量达1,002套，同比增长51.4%，套均面积约315平方米，同比下降5.4%，约18平方米。

伍惠敏认为，尽管别墅（花园住宅及联列住宅）成交套数增长幅度高于高端公寓10个百分点，但高端公寓成交套数约是别墅（花园住宅及联列住宅）成交套数的4.5倍，高端公寓仍是高端市场的成交主力。而2014-2016年期间，总价段超过人民币1,000万的高端公寓及别墅（花园住宅及联列住宅）成交套均面积逐年递减，说明高端住宅板块消费者不再一味只追求面积，转而更加注重品质、配套等，对面积需求更趋于理性。

土地市场含金量拔高 更多新城中心成期待

在本次媒体发布会上，伍惠敏对上海住宅市场未来发展预测，上海住宅土地市场含金量高歌猛进，未来发展将会出现更多新城中心。

根据最新数据，上海2015年全年的纯住宅土地成交122宗，平均成交楼面价10,140元/平方米；而2016年截至8月31日，上海全市纯住宅土地成交50宗，平均成交楼面价为25,556元/平方米，出让土地规划建筑面积仅约为2015年全年的32%，但土地总出让金额已达到2015年全年出让金额的百分之80%。

在商品住房供求关系中，过去的17个月中，有13个月的单月新建商品住房销售面积超过供应面积，仅去年9、10月份以及及今年4、5月份，供应面积超过销售面积。截至2016年8月底，上海新建商品住房库存面积为722.62万平方米，以过去5个月平均去化速度计算，当前新建商品住房库存仅需5个多月即可完成去化。

伍惠敏认为，上半年推出的限购政策并非调控的长久之计，未来政府一方面可以增加土地供应，提高容积率；另一方面，政府可考虑吸引有社会责任感的实力开发商，共同合作打造开发新城中心。从目前上海土地拍卖成交范围来看，未来上海将着重打造包括嘉定、南桥、松江、南汇、青浦在内的新城中心，其中嘉定、松江、青浦新城近两年成交已相当活跃，南桥、南汇将有更大发展空间。

地价涨房价高 明年预计还会上升

随着土地出让和住房去化速度的提高，上海住宅市场的房价跟随土地一并上涨。

从2008-2016年的数据来看，上海新建商品住房成交均价与成交楼板价走势基本一致。上海成交楼板价从2008年的3,215元/平方米，以年均增长率89%，在2016年8月达到26,164元/平方米；2008年上海新建商品住房成交均价为13,467元/平方米，截至2016年8月，成交均价达到36,440元/平方米，年均增长率约为21%；地价增幅超过房价增幅4倍。

对比分析2008-2016年上海成交楼板价与新建商品住房成交均价每年变化率，伍惠敏认为，成交楼板价涨幅传导至新建商品住房价格时间约为一年时间。以2009-2011年期间为例，楼板价经历大涨后的急跌，而相应的房价则在2010-2012年期间跟随显现出这种快速上涨之后增速放慢的过程。截至2016年8月底，全市平均成交楼板价较2015年全年平均成交楼板价10,140元/平方米，增长158%。以此类推，预计2017年上海新建商品房成交价格还将持续上升。

上海、纽约、伦敦：差距在哪里？

在本季媒体会上，综合住宅服务部围绕上海、纽约、伦敦三地之间2010-2015年房价、套均总价以及人均GDP的发展进行数据对比。

上海经济近几年迅速发展，人均GDP年平均增长率为6%，是纽约的6倍，伦敦的3倍左右。2010年，纽约的人均GDP约是上海的4倍，到2015年比值缩减到3倍；伦敦的人均GDP在2010年约是上海的5.5倍，2015年缩减为3.5倍。伍惠敏表示，虽然三地之间的人均GDP差距在缩小，但是绝对值差距仍较大。

从房价整体来看，2010-2015年期间，上海房价年增幅在4%-20%之间，年均增长率为10%；纽约房价波动性比较强，年增长率在-5.0%-8.5%之间浮动，年均增长速度为0.7%；伦敦房价则在2014年突然发力，2014及2015年的年增长幅度均超过10%，年均增长率约为6%。也就是说，三地房价年均增长率，上海高于伦敦，几乎是纽约年均增长速度的14倍左右。

从三地套均总价来看，2010年上海套均总价约人民币253万元/套，在2015年达到397万元/套；纽约2010年的套均总价约合人民币334万元/套，约是上海的1.32倍，而到了2015年约合人民币320万元/套，已低于上海；2010年伦敦的套均总价约合人民币401万/套，约是上海的1.58倍，2015年，伦敦套均总价约合人民币493万/套，为上海的1.24倍。不难看出，上海套均总价的增长速度明显高于纽约及伦敦。

以2014年和2015年的具体数据来说，2014年上海人均GDP约为纽约的1/3，但上海套均总价（人民币324万元/套）超过纽约（约合人民币306万元/套）；2015年，上海人均GDP约为伦敦的28%，但上海套均总价（人民币397万元/套）与伦敦（约合人民币493万元/套）的套均总价相比仅有20%的差距。

综合三地三方数据，伍惠敏建议，房价需要与城市的经济协调发展，上海住宅市场的现状需引起各方预警关注。