文 | 金诺言

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第32期）

8月6日上午，位于北京南四环樊羊路与五圈路交叉口西北角的诺德销售中心门前，锣鼓狮舞、鲜花红毯，一派喜庆气氛。北京诺德中心三期启幕暨开盘仪式正在这里举行，20余家媒体和众多企业及投资客见证了这一盛况。

启幕仪式后，诺德商街正式开始销售，现场人气非常火爆，仅一天时间就超额完成销售目标，创下了热销7亿元的销售佳绩，可谓当前京城商街市场的一大奇迹。诺德商街之所以受到客户追捧，无疑源自诺德得天独厚的区域优势和建筑上的良苦用心，以及购房者对区域升值潜力的信心。

此外，随着近几年各种利好政策出台，丰台的快速发展带动了新商圈的形成，尤其是总部基地商圈的形成，使得诺德商街一铺难求。

传统商圈光环渐失

在拥有2000多万人口的北京，历史悠久的西单、王府井、前门、后海等商圈，总能勾起人们许多美好的记忆。然而，随着城市的高速发展，北京城的空间结构和形象特征也在不断变化，一些老商圈早已失去了过去的辉煌。

作为传统商圈，西单是北京市西城区的一个以商业为主的街区。西单得名于老北京城俗称的西单牌楼。西单以西单路口为中心，沿西单文化广场、西单北大街诸多商业设施分布于此。西单的商业主打青春时尚元素，因而吸引较多北京本地年轻人前往休闲购物，有“年轻人的购物天堂”之美誉。

而作为“客流量不小，外地人不少”的王府井商圈，主要是由一条步行街带动的，定位具有传统色彩，王府井大街是北京市区商业最繁荣之地。王府井大街北起美术馆东街，南至东长安街。最早形成于元代，距今已经有700多年。亚洲最大的商业楼宇，以及密度最大、最集中的大型商场、酒店、专卖店等都坐落于此。王府井还是国有品牌、老字号最集中之地。

谈起这些传统商圈，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，西单、王府井等传统商圈在交通上有很大不便利性，它们依托的区域内目标客户群比较有限。另外，在传统百货集中的西单大街上，各个项目都需要注入一些新鲜活力，以解除消费者的审美疲劳。要想重铸昨日辉煌，西单、王府井等只有进行颠覆式改变。

与西单、王府井等传统商圈相比，北京的CBD商圈不仅入驻企业多，达1000多家，更主要的是这里集中了大量国际著名的跨国公司、金融机构、企业和财团，是跨国公司在华的聚集地，随着万达、国贸、新光天地、金地、现代城、建外SOHO等商业机构的进入，CBD商圈一跃成为北京东部乃至北京城的商业标杆。

此外，经过20多年的发展，北京金融街入驻的金融机构、知名企业已达1600多家，金融街已然成为国内外大批金融机构的汇聚地，由于金融街的特殊地理位置，商圈快速形成并发展。

目前，发展势头迅猛的京南总部基地商圈与东部CBD商圈、西部金融街商圈相比，它们的共性都是大企业总部办公之地，目前总部基地已聚集大企业总部2000多家。随着诺德、万达、资和信、LIVAT荟聚、IKEA亚洲旗舰店、永旺购物中心及万豪酒店等知名商业机构的进驻，总部基地已然由大型企业办公聚集地一跃成为京南商圈地标。

众所周知，商业开发除了利好政策外，更重要的是土地供应。与总部基地相比，CBD、金融街已无地发展，而总部基地附近尚有大片土地可供开发，这在寸土寸金的城区发展，无疑是如虎添翼。随着利好政策的推动，总部基地与CBD、金融街，已成为北京商业中的“三驾马车”。

随着明年天坛医院的迁入，加上毗邻首经贸大学，以及地铁9号延长线和14号线全线的开通，总部基地将集办公、商贸、购物、餐饮、娱乐、酒店、医疗、教育等于一体，已经快速成为北京知名的新商圈。

利好政策让总部基地商圈呼之欲出

随着北京一些传统老商圈的淡出，新的商圈正在快速崛起，比如通州商圈、丰台商圈、房山商圈、亦庄商圈、昌平商圈、天通苑商圈，目前基本上已经改变了北京过去存在的“东重西轻、北重南轻、内重外轻”的商圈状况。在业态组合上，也逐渐形成了主商业中心、副商业中心、特色商业街区的框架体系，北京商业空间结构正变得日趋合理。

2012年，丰台区政府出台了《关于加快中关村丰台园升级的若干意见》，根据规划，丰台科技园东区三期将打造为功能复合、环境优美、充满活力的高端商务功能区和花园式高科技园区典范。

随着2015年4月《京津冀协同发展规划纲要》的出台，有序疏解非首都功能被提上重要议事日程，成为核心任务，北京四套班子和医院、高校等企事业单位数十万人将迁往通州，通州作为北京城市副中心地位进一步得以突显。

此前北京出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》和北京第二机场的建设，使丰台一时成为各方聚焦的热点。

上述专家同时表示，随着新机场轨道及交通路网等基础设施建设的完善，新航城和南四环总部基地会形成办公与居住快捷紧密的呼应，区域商业将迎来巨大的发展。

此外，西红门批发市场的疏解也正在紧锣密鼓地进行。对总部基地商圈人气集聚来说，这无疑是个好消息，因为西红门离总部基地的直线距离只有2公里，这更表明总部基地商圈区位优势的独特。

政策利好对通州和丰台的发展起了关键性作用，无论是通州还是南城，都将迎来飞速发展期。

为了打造丰台商圈，丰台区政府先后推出了方庄—蒲黄榆、马家堡—公益西桥、六里桥—西局、梅市口—大成路、东高地—南苑、青龙湖—王佐、园博园—长辛店等商圈。与上述商圈相比，总部基地商圈一枝独秀。

一位业内人士分析，方庄—蒲黄榆、梅市口—大成路、六里桥—西局等商圈，是集普通住宅、公寓住宅、豪宅别墅等多层次的社区商圈。而马家堡—公益西桥商圈尚处在培育期，由于商业网点较为分散，还未形成真正的商圈。青龙湖—王佐商圈将打造集生活服务、温泉养生、休闲度假于一体的现代生态休闲商业。

专家认为，上述商圈与正在快速发展的总部基地商圈相比根本无法企及，无论是规模还是业态布局，都相差甚远。

诺德商街开盘当日售7亿

作为总部基地商圈重要组成部分的诺德中心，自2011年入市以来，已连续两年摘得北京西南商业市场销售冠军。8月6日，诺德商街开盘当日7个亿的销售业绩再次引发业界的广泛关注。那么到底是什么吸引了投资者的目光？

来自河北的周先生说：“这些年炒股、炒黄金都没挣到什么钱，于是将资金抽出来打算投入到地产行业，听说诺德商街有商铺卖，就来了！我这次打算买一套100多平米的店铺。之所以选择诺德商街，觉得诺德是大品牌，诺德所在区域项目优势很明显，升值潜力应该会大。”

此外，周先生说，较之万达每平米15万的价格，诺德每平米8万左右的价格性价比会更高，诺德的返租政策也很好，购买即返租，5年期限，可保值，让他吃了一颗定心丸。

刘女士是一位来自四川资阳的投资客，她一次性买了两个商铺，她操着一口浓重的四川方言：“中铁建工集团是世界500强企业，有实力，由他们投资的诺德商街不仅商业得房率高，还紧邻地铁，错不了。当然更主要的是，随着总部基地商圈的形成，投资诺德商街会更让人放心。”

诺德销售中心的周先生认为，“诺德商街如此受欢迎，主要基于以下几点：一是诺德的800米商街，跟诺德一二期形成2公里黄金走廊，形成了‘东诺德、西万达’的商业格局；二是商业得房率98%，几乎没有公摊，这在北京属最高；三是地下将引进1万平米的大型超市，以满足业主的生活需求；四是开发商将统一管理统一签协议，对商铺委托进行高附加值经营，业主不必为租不出商铺担心；五是诺德商街临近地铁，辐射人口50万；六是诺德商街的返租政策好，购买即返租，5年期限，半年免租，返租点位逐年高涨，这对于投资者而言，可以实现更多财富增值和投资保障。”

诺德中心负责人说：“诺德商街是诺德继一期二期火热销售之后，三期新推的升级业态，约70～200平米的商铺面积，2公里长的黄金街区，拥有商业长廊，开放式下沉广场，退台式情景商街，时尚精品酒店，超大的空中花园，错落有致的建筑群体，结合绿色商务的空间规划，无一不体现出一种瞩目的商务新气象。”

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2016年第32期《中国经济周刊》封面