中国经济周刊-经济网讯 (记者 劳佳迪) 7月19日,世邦魏理仕(CBRE)发布《2016年第二季度中国房地产市场回顾》。报告指出,2016年第二季度,全国优质写字楼市场、优质零售物业市场、工业物业市场和住宅市场,呈现如下特点:
1.优质写字楼市场:供应充裕,共计有近200万平方米楼宇面积推向市场。由于P2P行业持续调整对写字楼需求产生的负面影响,全国市场空置率攀升0.9个百分点至18.7%。
2.优质零售物业市场:净吸纳量环比增长近九成,达96万平方米。化妆品和3C产品持续扩张,并更多将重点放在体验和售后服务上。
3.工业物业市场:海关总署颁布新政使跨境电商压力暂时得到缓解,但市场需求较为平淡,季内净吸纳量创3年来新低。
4.住宅市场:受一线城市溢出需求的带动,本季东莞、廊坊、苏州等一线城市周边城市以及杭州、成都等重点二线城市住宅市场涨幅明显。
世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨对中国经济周刊-经济网记者表示:“下半年大量新增写字楼供应入市,有望从供应侧提升市场活跃度,但受制于经济的影响,预计新增需求较去年同期仍显疲弱,大部分二线城市的入住率及租金走势都将持续面对压力。另一方面,随着电商逐步渗透实体零售,零售业态经历了结构性调改。未来电商渗透率较高、零售市场发展程度更为成熟的市场有望率先走出困局,获得更多的销售增量从而进一步改善租金及业绩表现。”
优质写字楼市场— P2P负面影响持续发酵,保险业扩张态势积极
第二季度全国优质写字楼市场供应相对充裕,新增供应近200万平方米,较第一季度翻番。净吸纳量为91万平方米,环比略有上升,但由于市场或竣工验收更趋严格等原因造成部分项目延迟交付, 导致同比下降37.5%。大部分市场空置率上行,攀升0.9个百分点至18.7%。全国17个大中城市写字楼租金环比增长了0.8%,其中一线城市增长1.9%,二线城市下调0.5%。值得一提的是,成都、长沙等少数二线城市,开发商通过提供更多的优惠措施积极应对此前市场的低迷态势,市场升级需求得到一定提升。
而P2P行业持续调整对写字楼需求的负面影响仍在发酵。据不完全样本初略测算,上半年由于P2P公司倒闭及业主对签入此类租户的排斥态度,导致的净吸纳量下降在部分市场可达20%左右。
保险企业近期保呈现积极扩张态势,如武汉、长沙、重庆等地皆有多宗国内保险企业大面积扩租或新设成交案例完成,这一表现与今年前五个月全国保费收入同比增长38%的强劲势头相印证。
科技类企业租户需求则有所波动,虽部分一线城市及武汉等中西部城市继续录得扩张案例,但在深圳、沈阳等城市的活跃度有所下降。
优质零售物业市场—需求出现积极信号
二季度全国17城市有10个新项目开业,新增优质商业面积103万平方米。净吸纳量达96万平方米,环比增长近九成;全国购物中心首层租金环比微升0.5%,涨幅环比略有加速。优质零售物业需求出现改善信号, 在购物中心业主的积极调整下,商业项目在销售表现和集客能力上都有明显提升。面对电商崛起,零售商已基本完成线上渠道布局,战略重心重回门店体验和互动性。
化妆品行业,经过一轮百货关店潮,原本在百货柜台中扮演重要角色的化妆品牌在购物中心独立开店的脚步也在加快。本季度北京、上海、成都录得了多家国际化妆品牌开设精品店。
在3C产品方面,随着上海第六家苹果零售店在五角场开业,苹果完成了2016年上半年在中国开设40店的目标,上海超越北京成为全亚洲苹果零售店最多的地区。微软在中国的首家线下体验店亦在上海落户。小米之家在重庆、青岛、沈阳及上海等地均有扩张。与传统3C产品店产品作为主角的定位不同,新型的3C产品店重点更多放在体验和售后服务上。这一方面印证了体验业态积极的扩张势头,另一方面亦反映出随着网络销售渠道的下沉,实体零售重心转移的趋势。
工业物业市场— 过渡政策暂缓跨境电商压力
2016年第二季度,全国优质物流仓储市场共录得56.2万平方米的新增供应。季内市场需求较为平淡,整体净吸纳量环比下降42.3%至36.3万平方米,创3年来的新低。电商和传统零售行业贡献了大部分的去化面积。市场整体空置率维持在16.1%,环比持平。本季全国优质物流仓储租金环比上升2.5%,但各地表现继续分化。成都、武汉两地在集中供应的影响下租金分别环比微跌0.8%及0.6%,而深圳由于部分散仓业主将仓库转作其他商业用途,致使供不应求的现象进一步加剧,推动租金环比上升2.8%。
政策层面,在跨境电商新政实施颁布一个月之后,海关总署于5月24日发布通知,为新政的实施提供了为期一年的过渡期。过渡期内,“正面清单”中由于监管限制而无法销售的商品可以借此一年的缓冲期逐渐消化,跨境电商面临的压力得以暂缓。但从长远的角度看,政策面依旧存在不确定性。对于在资金和资源整合方面有优势的大型跨境电商而言,采取保税仓加海外仓的双线运营模式是其应对这种不确定性的一种趋势。
住宅市场—一线周边受益溢出需求,土地市场热度上升
一线城市及部分上涨较快的二线城市在实施调控措施后,其交易量在4月环比有较大下挫后渐趋稳定,价格涨势放缓;同期其余二线及三线城市价格逐步攀升。一线城市溢出需求的带动效应较为明显,但目前主要集中释放于东莞、廊坊、苏州等一线城市周边城市以及杭州、成都等重点二线城市。
销售市场持续上扬以及今年以来流动性持续宽松,进一步提升了土地市场热度,包括深、沪及杭州、合肥、苏州等地本季均有单价、总价地王拍出。而这些成交案例又成为强化楼市未来上涨预期的信号。
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