《中国经济周刊》见习记者 银昕｜北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第25期）

曾为深圳市南山区孵化器明星项目之一的孔雀机构所在建筑被物业公司拆除，入驻的创业团队被提前通知尽快撤离该物业。2016年4月下旬，随着尘土中建筑的轰然倒下，孔雀机构走完了它不足三年的生命。

“我离开的时候它的流水还很好，经营上没有什么问题，听到这个消息我也蛮震惊的。”一位曾在孔雀机构管理层任职的人士告诉记者。

随即，《中国经济周刊》记者拨通了孔雀机构创办人陈鹏福的电话，他向记者详细讲述了孔雀机构的发展史。

当事人说：自身运营出问题 政府补贴没派上用场

“我们自身的运营出现了问题，蛇口办公点的关闭给孔雀机构的打击是致命的。”陈鹏福告诉记者。

孔雀机构的创办人陈鹏福2009年毕业后，接触到了有关科技产业园和孵化器运营领域，对此产生了浓厚兴趣，于2013年创办了曾红极一时的孔雀机构，第一个办公地点位于深圳市南山区被正中集团全资收购的科兴生物工程有限公司所属的一处物业中。

“一开始的情况非常不错，我们只用三个半月入驻率就达到78%，半年后入驻率达到90%以上。我们被当作孵化器运营的一个成功典范，这也导致了之后的过度自信。”陈鹏福说，紧接着在2014年5月于蛇口区美年广场开设了第二个办公地点，“蛇口的办公地点开始运营得也很不错，经营了一年后入驻率达到了96%。2014年5月到2015年5月是我们发展最好的时候，两个办公地点为我们提供了稳定的现金流，租金收入占整体收入的65%，其他的创业服务和创投基金带来的收入占30%到35%。”

然而，2015年8月的一场变故，让孔雀机构一下子陷入困境。彼时，正值广东打造自贸区前海—蛇口片区，与孔雀机构在蛇口的办公地点相隔不足10米的厂房被拆除，然后进行打桩作业开展新的开发项目，施工带来的噪音和粉尘污染使孔雀机构所在的办公地点十分不适合办公。在勉强支撑了几个月之后，陈鹏福于2016年1月关闭了位于蛇口的办公地点。

加上先期已投入的押金、装修款等等，还要按照之前的协议给从蛇口退出的入驻团队赔偿，蛇口办公地点的关闭给孔雀机构造成了很大压力。 2016年4月，孔雀机构位于南山区的办公地点也遇到问题，物业公司以孔雀机构拖欠租金为由，将其所在建筑拆除，入驻团队被提前通知搬离。

陈鹏福对记者称，在建筑被拆除的背后，还有利益原因。“我们在2013年是以102元每月每平米的价格签约的，有效期6年。由于深圳地价上涨，后来的市场价格涨到了160元左右。物业公司告诉我们有一家想接盘的公司，能以165元每月每平米的价格签约，于是就问我们能否以相同的价格续约，但当初的合约是签到2019年的。我们认为这种续约不合理，就拒绝了。”

不过，在孔雀机构与该物业公司签署的协议中，的确存在拖欠租金达一个月之后，物业方有权单方面终止合约，收回物业的条款。关于拖欠租金，陈鹏福没有否认：“拖欠租金是属实的，我们实际拖欠了一个半月的租金。”

作为“明星项目”，孔雀机构的运营情况深为政府和同行瞩目，在其运营期间还曾获得过两笔政府公开奖励。陈鹏福告诉记者：“我们在去年底获得了两笔政府奖励，都是已经公示了的，其中一笔是40万元，来自南山区政府，很快就到账了；另外一笔100万元来自深圳市政府，到账时已经离被拆除没有几天了，这笔款没能派上用场，很遗憾。”

商业模式过分依赖租金

对创业服务能力有限

尽管孔雀机构的倒闭与蛇口办公地点旁的工厂被拆除有直接关系，在陈鹏福看来有一定偶然性，但其商业模式在一些同行眼中并不被认可。

一位业内人士告诉记者，孔雀机构一直以向入驻企业收取租金为主要收入来源，而这一部分的利润率其实是很低的。“我们可以算一笔账，每平米租金与物业成本的差价不过10块钱，即便孔雀机构有3000平米的出租面积且全都租出，他们的毛利仍是相当薄的。”

该人士还告诉记者，与出租办公空间获得的租金收入相比，建立创投基金进行股权投资以及为创业团队提供与创业有关的增值服务有更大的利润空间，“一个健康的结构应该是不以收取租金为主要收入来源，孔雀机构的角色只是个‘二房东’罢了”。

对于被指“二房东”模式，陈鹏福表示，这是外行的看法，他自身主观上一直避免让孔雀机构成为“二房东”。“除了租金收入之外，孔雀机构是有能力将项目与投资人对接的，我们有创业服务，也有一只创投基金，可以投我们看好的项目。”

不过，同样位于南山区的弈投孵化器高级合伙人刘佳却对记者表示，孔雀机构属于比较“重”的资产，无论如何65%的租金收入占比都意味着其对有形资产（空间、设施及物业服务）的依赖是非常大的，“他们能看住的只有一个场地而已”。

同行质疑:

不看好房地产出身的孵化器

“我不太看好房地产背景出身的孵化器，也不看好‘二房东’，我认为只有拥有产业背景，而且专注于其垂直领域的孵化器才是最有可能成功的。”该业内人士对记者表示，他自己正在运营一家专注某垂直领域的创投基金。

刘佳所在的弈投孵化器同样位于南山区，并不提供任何办公空间，全凭创业服务生存了下来。“严格地讲我们是‘虚拟孵化器’，不提供场地，只提供服务。了解每一个创业项目所在的产业，并且给他们指出一个未来。”而纵观孔雀机构所能提供的创业服务，大多停留在“工商注册、法务、财务、税务”等基本操作层面上，而难度极大的专业服务，如创业指导、团队搭建、融资结构建议和融资谈判技巧等内容，明显不是“二房东”短期内可以获取的服务能力。

除孔雀机构之外，南山区另一家小有名气的孵化器，地库实验室在今年春节前后宣布寻求转让，转让之后的接盘人带领地库实验室驶离了创投圈，改做培训和教育，成为“二房东”孵化器的另一个“失败典型”。

刘佳对“二房东”孵化器的遭遇评论说，孵化器的成功之路是要向投资机构学习，要有投资的眼光，以投后管理的心态对待入孵的企业和创业团队，不能只简单地用一个空间将他们“收留”。这需要对行业精准的把握、敏锐的眼光以及一定的投资能力。

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2016年第25期《中国经济周刊》封面