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《中国经济周刊》 记者 谢玮 | 山东报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第18期）

“中国地产界50后中，还像我这样在一线的没有几个了。有时候想想确实有一种很奇怪的感觉，但是想到自己要做的事情还有很多，没有做好的事情也还有很多，所以有时候也经常乐此不疲。”胡葆森对《中国经济周刊》记者说。

一直以来，身为河南建业集团董事局主席，胡葆森带给外界的印象是稳健而谦和。

在纷乱复杂的全国房地产市场格局中，建业集团坚守河南的战略格外引人关注。建业集团设立于 1992年5月，扎根河南，逐步、分级延伸拓展业务。在河南，建业发展步履稳健，是中原地产界眼中的“标杆”。

而作为中国足球最早的投资者，胡葆森所投资的河南建业足球俱乐部，是目前中国唯一一家未曾更换投资主体的俱乐部。

日前，一次公开活动上，胡葆森接受了《中国经济周刊》等媒体的专访。在采访中，胡葆森分享了自己的商业思想，对房地产去库存的理解、地产商转型方向和足球俱乐部的经营之道。

挖掘房地产去库存的商机

“房地产库存的矛盾集中暴露出来是在2014年。”胡葆森对《中国经济周刊》表示，当时银根收紧，市场遇冷，供大于求的矛盾在全国范围内开始暴露出来。

在胡葆森看来，房地产库存形成主要有两个原因：第一：政府在出让土地的时候缺乏规划，县一级政府土地财政现象比较普遍。第二，银行等金融机构围绕房地产的金融体系不够完善，民间借贷“方兴未艾”，许多非法集资的资金，大多数流向了与土地和房地产开发的相关环节。

“‘病来如山倒，病去如抽丝’。十几年积累下来的矛盾，在经济下行的压力下，靠市场的力量自行消化库存，也像抽丝一样，需要时间。”胡葆森说，“总体来看，短则五六年，长则可能还要七八年。”

胡葆森表示，拥有18个地级城市、100多个县城的河南城镇化，可谓是国家城镇化的缩影。具体到河南的去库存情况，他认为，消化掉所有的县级和地级城市超量的库存，大概需要5年的时间。

“目前，郑州由于良好的区位优势和交通条件优势，是一个人口净流入城市。每年有三四十万人口流入，也是各大地产商争相进入的城市，市场比较平稳。但包括洛阳在内的其他地市就不行了，从前年开始，出现了量价齐跌的情况。就河南而言，除郑州以外的其他地级市，消化起来需要三五年时间。” 胡葆森对《中国经济周刊》记者表示。

在去库存化的大背景下，政府的政策配合起到了积极的效果。“河南省政府的动作非常快，应该说去年上半年，应该出的政策就都出齐了，主要还是补贴买房的人，一平米补贴300~400元，一套房补贴三四万元。”胡葆森称，每年拿出一两亿来补贴买房的人对于县级政府来说并不容易，包括购置税减免、降低购房门槛等在内的政策，对于去库存起到了比较好的、积极的效果。

“去库存化的局面也给我们提供了一个商机，就是怎么样利用建业品牌的美誉度把品牌的商业价值挖掘出来。”胡葆森指出，在去库存化的大背景下，建业挖掘出新的商业模式——轻资产模式，包括品牌输出、管理输出、资本输出。

他表示，建业集团用轻资产模式拿到30个项目，面积将达到两三百万平方米，也就是用轻资产的模式，会增加两三百万平方米的土地储备，要高于用重资产模式拿地的速度。“到明年年底，建业的计划是要签50到60个项目，和现在的重资产项目数量基本上持平。”

企业创办者要重视公司治理结构

2016年4月13日，“招商创融—建业物业资产支持专项计划”成功设立，并将于上海证券交易所挂牌交易。该计划发行总规模9亿元，存续最长期限5年，评级为AA+，最高发行利率5.9%，以建业物业公司持有的物业费收费权为基础资产。

“这是我们跟金融机构一起完成的创新。”胡葆森对《中国经济周刊》记者介绍，3月建业住宅集团（中国）有限公司已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券。

与物业费收费权资产证券化发行几乎同步，4月14日，建业地产股份有限公司发布公告，建业住宅集团（中国）有限公司成功公开发行公司债券，发行规模30亿元，债券期限为5年期，票面利率6%。

随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台，国内市场资金面进一步宽松，房地产公司债发行规模大增。

“包括上市公司部分，原来都是在海外发债。现在许多地产商，包括在香港上市的红筹，开始内地发行人民币债。一方面是市场上钱还是比较多；另一方面，好企业的好项目是受到追捧的。”胡葆森对《中国经济周刊》记者表示，今年大型国企债务违约的现象开始出现，导致金融预警的信号越来越强。在这种情况下，建业成功法则体现了资本市场的高度认可。

谈及地产界喧嚣一时的“万宝之争”，胡葆森表示自己与王石曾有过交流，“王石是有值得总结的地方，比如华润集团原董事长宋林被查后，其继任者会不会影响华润对万科的态度呢？对此，王石应该有一些忧患意识。市场已经给了王石两年的时间。”

胡葆森援引阿里巴巴上市例子阐释：“马云为什么宁愿放弃阿里巴巴在香港上市？香港联交所不同意马云通过‘合伙人制度’控制阿里巴巴的那种公司治理结构。尽管香港的融资环境和司法环境更利于阿里巴巴，但马云还是坚决放弃香港，去美国上市，因为美国同意‘合伙人制度’。这保证了马云等创始人对阿里巴巴的控制权。”

“万宝之争将来可能会写进商学院教学案例，应当从市场规则去看待这件事。这也提醒当事者及中国的企业家们，作为企业的创办者，公司治理结构是一种手段，应该是服务战略目标的。” 胡葆森表示。

“体育产业或将超过房地产业”

2014年10月国务院印发了《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》，2015年3月国务院办公厅印发《中国足球改革发展总体方案》。

针对这两个文件的出台，以及阿里体育、乐视体育、万达体育等一批体育产业公司的崛起，胡葆森表示，体育产业与中国社会的整体发展是分不开的。如今随着群众文化体育成为需求提升的方向，体育已经具备大文化产业的概念。

“毫无疑问，体育产业是一个朝阳产业，房地产最好时不过10万亿元的产值，体育产业过些年甚至有可能超过房地产行业。”胡葆森表示，单就足球而言，根据去年印发的《中国足球改革发展总体方案》，要求在5年之内足球进2万所学校，10年之内足球进5万所学校。这样宏伟的发展规划，加上近14亿人口的庞大基数，体育产业必然将成为朝阳产业。

“我投资河南建业22年，可以说在一条很长的隧道里跋涉了许久，如今，终于看见春天了、看见亮光了。”胡葆森表示。

具体到中超俱乐部的经营模式，胡葆森介绍，自己2015年曾前往德甲拜仁慕尼黑考察，俱乐部会员制的经营模式和品牌吸引力，中国俱乐部短期内很难实现。“拜仁75%的股权由26万多会员球迷控制，另外的三大赞助商安联、奥迪和阿迪达斯只持有25%的股权。我们的俱乐部短期内很难达到拜仁那种水平。”胡葆森表示，诸如恒大淘宝这样的俱乐部，目前主要营收还是靠门票，盈利可能还需要时间。

“乐视27亿买断中超转播权，体奥动力80亿人民币收购中超版权，这些人是站得比较高的。这预示着未来两三年，体育产业能够得到全方位的起步。”胡葆森表示。

针对中国足协正在推进的体制改革，胡葆森透露，在今年3月《中国足球改革发展总体方案》印发一周年的座谈会上，他对中国足协主席蔡振华建议过，足协的改革可以加快步伐，“改革速度应当与球迷和社会的期盼相吻合。不妨大胆一点，不一定非要让体育总局的干部当足协主席，让一些知名企业家担任未尝不可。”

胡葆森表示，即便是柳传志这样70多岁的企业家，提起中国足球依旧义愤填膺，依旧保有冲动。许家印虽然不是很懂足球，但一样打造出恒大淘宝。王健林作为足球资深投资人，内心对足球“是有想法的”。

针对当前中超球员“身价虚高”的现象，胡葆森对《中国经济周刊》记者表示，目前中超球员确实存在“价值和水平脱钩的现象”，但谈不上金元化趋势，投资人仍是理性的。目前，新进投资者很多，大家的意图并不相同。

“像我这样的长期投资者，并不在意短期赛季中降级与否。”胡葆森表示，“如苏宁、华夏幸福、上港等都很猛，无法判断它的意图，不好判断是对是错。”

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2016年第18期《中国经济周刊》封面