新政助房地产市场健康发展 热点加速破冰成蓝海

中国经济周刊-经济网（记者 宋杰） 领先全球的房地产服务商戴德梁行，3月30日在上海举行2016年第一季度媒体发布会，就本年上海工业地产、写字楼及住宅市场的表现进行了分析，特别对近期热点话题——房地产投资信托基金（简称“REITs”）进行了全方位的解读。

产业地产全新“供给侧”或已出现

据戴德梁行数据显示，2015年北上广深租金继续上扬且空置率都保持在10%以内；深圳仍是目前高端物流仓库租金最贵的城市，上海租金排名第二，空置率大约在8.8%；除北上广深外，重庆和南京的高端物流仓库空置率只有2%。戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，从需求和租金方面而言，上海仍是一个被普遍看好的地区，而重庆和南京市场正处于爆仓状态。

从市场规模来看，整个长三角地区的高标库市场规模达到约800万平方米，其中上海市场规模达到约600万平方米；而中部（武汉）和西南（成渝）地区正在迅速崛起。苏智渊先生预计，两个城市的高标库市场总规模将很快达到300万平方米以上，成为除长三角地区、渤海湾地区、珠三角地区外，中国高标库市场的第四个关键市场。未来三年，除北上广外，重庆和天津将成为市场供应的集中地，其中天津空置率水平较高，将有较大的市场消化压力；而重庆高标库将会爆发增长，预计能有效缓解市场需求；另外，由于深圳已面临无地可供的困境，未来华南的高标库将会集聚在广州周围。

在分析2015年全国高端物流地产市场后，苏智渊认为，在中国工业地产供应面临“收紧”、上海工业用地新政导致“土地瓶颈”的状况下，国企改革释放的资源或将成为产业地产的全新“供给侧”。

他表示，上海市国有企业旗下拥有大量土地资源，其中闲置、低效利用的土地资产一旦在改革中市场化，将有效释放出大量的市场供应，为市场提供全新的“供给侧”。然而国企资产改革有许多“痛点”，诸如低效利用、产权分散、划拨产权的困扰以及永远的“重资产”。针对这些“痛点”，国有企业资产改革首先需要树立打破现有利益链条的决心，并进行资产剥离，使“沉睡”资产从“重资产”向“轻资产”转变，最后进行市场化改造与优化，提升资产盈利能力，并通过基金、股票或准“REITS”运作，将死资产转化为“活资产”。

两会信号满格 推进写字楼市场发展

据戴德梁行华东区战略研究部数据显示，2016年第一季度上海甲级写字楼吸纳量为12.1万平方米，空置率上升至9.73%，租金涨幅达1.75%，销售成交量同比上升28%。戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁女士认为，楼宇价值正进一步受到市场认可，预计随着核心区优质写字楼二三季度的入市，吸纳量将逐步释放。她预计，两会之后推行的“三项新政策”将给写字楼市场发展带来新的希望。

三项新政策分别是2016年2月14日上海市政府印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，2016年5月1日起全面实施的“营改增”以及69号文——上海市加快推进具有全球影响力科创中心建设的规划土地政策实施办法。

其中，《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》进一步指出，通过提高商业、办公用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营，建立本市商务办公楼宇运行监测体系等方法优化办公用地供应结构。沈洁女士认为，在优化办公用地供应结构后，商办物业用地的建筑品质、功能业态、运营管理要求更高，新兴商务区项目品质将大幅提升；同时，商办物业持有比例提高，意味着优质销售项目将更加稀缺。

针对即将实施的“营业税改增值税”政策，沈洁指出，房地产行业由原先的营业税税率5%转为增值税税率11% ，企业购置不动产可纳入增值税抵扣范围，这一政策将激发企业自用购买的热情，同时各商务区可销售面积比例下降，销售供求形势将有所改变，金融、生产制造等企业的购买需求将会增加。

她表示，69号文的出台有助于盘活工业存量用地，改变办公市场的格局；大量工业用地成功转性为可销售的写字楼产品，将较大提高非核心区写字楼供应；工业用地成本优势明显，相对于同区域商办用地的写字楼销售价格更低，价格竞争更加激烈；同时，吸引更多开发企业倾向布局工业用地开发，以获取转性后的销售利益。

上海住宅升值潜力及抗跌性都将优于全国

在本次发布会上，戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏从单价段、总价段、面积段、环线成交、成交结构等细分维度分析了2015年“330新政”至今年3月期间上海房地产住宅市场的趋势。

2015年4月1日至2016年3月21日期间，上海全市住宅总成交量同比增长67%，总成交套数同比增加61%。

从单价段来看，单价3.5万元/平方米以下刚需产品成交量和成交套数增加值最大，同比增加360.70万平方米及3.03万套。单价3.5-6万/平方米的产品成交量和成交套数分别增加162.70万平方米及1.17万套，排名第二。单价小于6万元/平方米产品成交1446.17万平方米，占整体90%；成交12.11万套，占整体92%，刚需及中端改善类产品为上海住宅市场成交的绝对主力。单价6万元/平方米以上产品同比涨幅均超过200%，其套数涨幅均高于成交量涨幅，产品单套面积有减小的趋势，高端客户的面积需求趋于理性。

从总价段看，总价350万以下产品成交量和成交套数分别为831.19万平方米及8.36万套；总价350-800万之间产品成交量和成交套数分别为478.38万平方米及3.35万套。总价800万以下的刚需及中端改善类产品成交量占比80%，成交套数占比89%，占绝对主力。总价350万以下刚需产品基数较大，成交量及成交面积的同比涨幅为39%。总价350万以上产品成交面积及套数同比涨幅均超过100%。未来上海将更为严格地控制常住人口，鼓励金融、创新型等高端人才落户，低端类行业的从业人员将被挤出，预测未来总价350万以下住宅成交量占比会略有下降。

从面积段看，140平米以下户型成交量占总成交量的60%，成交套数占总成交套数的76%，中小户型占住宅市场的主导地位。各个面积段的成交套数增长率在50%-85%之间，单价提升在4000-6000元/平方米之间，单价涨幅最高的为100平米以下户型产品，其单价同比增长22%。各面积段产品的需求及单价提升较为稳定。

从环线成交来看，成交量及成交套数主要集中在外郊环间，成交量及套数分别为851.56万平方米及7.22万套，分别占总体成交量的52%及成交套数的55%。外环以内成交33,287套，占整体的25%。其中，内环以内成交7560套，同比增加152%；中内环间成交8031套，同比增加75%；中外环间成交17696套，同比增长116%。外环以内成交套数增长率均较高，凸显出此次集中释放的改善型需求往“城市核心圈”内聚的趋势。中环以内地段土地新增供应少，需求集中释放，内环以内单价增长19%，中内环间单价增长17%，单价涨幅领先全市。

从成交结构的角度来说，近一年上海的刚需及中端改善类产品的成交量为总成交量的80%-90%，作为楼市的晴雨表，近一年的刚需及中端改善类产品的成交情况表明了上海的整体住宅市场是健康发展的，成交结构未有大变。占比上升最大的为中端改善（总价350-800万）及高端入门（总价800-1500万），分别较去年上升了5%及3%。总价1500万-3000万的高端住宅及总价3000万以上的豪宅，虽然整体占比较小，但近两年以每年2%的速度提升，显示出上海作为国际性都市，对全国甚至国际高净值人群的强烈吸引力。

在分析完上海住宅市场后，伍惠敏从经济环境、货币政策、人口红利、金融自由化、客户及民众心态等层面对比了中国与当年的美国次贷危机及日本房地产泡沫时期的住宅发展。她认为，中国在加强金融产品监管的前提下，不可能出现美国次贷危机类的经济危机，而在宏观经济平稳发展的前提下，也不可能出现日本房地产泡沫类的经济危机，同时基于美日的危机发展历程提出了关于加强金融监管、严格控制投机、规范“首付贷”当场外配资手段等借鉴手段。在分析比较了美日的整体与核心城市住宅价格指数后，伍惠敏女士认为，上海将遵循美国（纽约）模式，在房价平稳上涨的情况下，升值潜力及抗跌性都将优于全国。

针对此次325新政，她认为，对于已有房屋再需要买房的上海户口，提高首付，旨在留下通过房屋置换后的资金加上自有资金的“实力买家”入场购房，挤干投机投资的水分；对于外地户口的购房需求，购房社保年限的提高，意在过滤中短期、稳定性相对较差的外地客群，控制涌入上海住宅市场的资金，为疯涨的上海楼市减负的同时，也有利于三四线城市的去库存问题。

伍惠敏强调，去年颁布的330新政，意在鼓励改善型需求，而今年325新政的主要目的意在强调住宅的自住功能，打击投资投机。她预测，上海的住宅成交量将会在近两三个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用不会非常明显，要真正对上海的住宅市场进行有效调控，持有环节全面征收房产税将是最有效的手段。同时，除了增加土地供应之外，应在供应侧对房价中占比越来越高的土地价格进行价格平抑。

中国类REITs发行规模已达257亿元

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 简称“REITs”）是专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开发行股票或单位受益凭证来募集资金交由专业投资管理机构运作，并将基金投资于房地产业或项目来获取投资收益和资本增值，然后将投资收入以分红形式分配给投资者。在本次发布会上，中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如先生首次对REITs在中国的发展现状及未来发展进行了交流。

从宜必思酒店到开元酒店集团，再到新近成功新加坡上市的北京华联集团项目，戴德梁行房地产专业服务一直持续延伸到中国物业海外REITs上市的资本市场国际化进程中。

自2014年9月，证监会将原有的审批制改为有负面清单的备案制，中国类REITs产品在沪深交易所得到了快速推进。截至目前，中国类REITs产品总计发行达7只，发行规模达257亿元。

房地产支持证券的REITs产品大致分为三类，一是境外上市的标准REITs产品，如开元酒店产业信托等；二是内地交易所上市公募类REITs产品，如鹏华前海万科类REITs；另外较多的是为内地交易所挂牌的私募类REITs产品，如恒泰浩睿海航浦发大厦等。除为北京华联集团在新加坡发行商业REITs产品等海外运作外，戴德梁行参与了国内从REITs试点到包括中信启航、苏宁云商以及不久前成功登陆上海证券交易所的恒泰浩睿海航浦发大厦等资产支持证券开创性项目。

其中，恒泰浩睿海航浦发大厦资产支持计划于2015年12月设立，是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。戴德梁行为该产品发行提供了物业价值评估、专项房地产市场调研以及建筑物技术尽职调查的REITs产品房地产标准化全套咨询服务。此次REITs方式融资是海航实业及投资集团首次将办公物业资产通过资本市场加以盘活，对房地产投资向轻资产管理转变颇有意义。

顾悦如指出，截至2015年底，信贷资产证券化发行规模达7399亿元，企业资产证券化规模为2589亿元，但其中类REITs发行规模仅约为184亿元仅占资产证券化发行规模的1.84%。顾悦如认为，涉及到REITs发展的相关税收优惠等基础性制度建设仍待完善，但从目前中国资产证券化存量和结构看，REITs规模未来存在极大提升空间，戴德梁行未来也会协助更多机构成功开启中国REITs市场投融资之门。