【产业·公司】京南写字楼迈进5万时代，诺德地产成标杆

《中国经济周刊》记者 宋明霞 | 北京报道

1月7日，戴德梁行发布2015年四季度北京甲级写字楼市场发展状况调查报告，调查数据显示，四季度北京五大核心商圈甲级写字楼平均租金继续保持稳定。成交较2014年全年上涨25%，创2012年以来新高。金融、高科技企业仍是写字楼市场成交的主角。

随着2016年北京市场137万平米的新增供应，加之新兴金融公司的高度不稳定性，未来北京市甲级写字楼市场或将面临租金和出租率双下行压力。而作为京西南“黄金角”的地标性建筑——诺德中心项目，凭借总部经济区东扩战略及京津冀一体化、南城开发、去库存等政策的影响，其发展一枝独秀，从2014年的4.5万元/平米，直逼2016年5万元/平米，销量始终位居北京前列。

京津冀一体化带动京城写字楼热销

2015年4月，中央审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。该纲要将京津冀协同发展作为国家战略，其核心内容是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，走出一条内涵集约发展的新路子，探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展，形成新增长极。

有专家表示，京津冀一体化将给房地产、建材、环保等板块带来大量投资机会。其中，环京地带住房等配套建设、产业转移与对接、经济生态系统建设、物流圈打造都有地产企业参与的巨大空间。而随着未来京津冀1小时交通圈形成，对办公环境的需求必然会带动北京写字楼进一步热销。

诺德地产董事长王景明对《中国经济周刊》说：“中央审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》，是京津冀协同发展的行动纲领，意义十分重大，房地产业在此政策下无疑受益很大。”

王景明表示：“京津冀一体化为三地发展指明了方向，也为房地产带来良好的发展机遇，随着产业、人口向市区外转移、聚集，北京周边房价会得到新的支撑。尤其北京出台的《新增产业的禁止和限制目录》，严禁在中心城区建酒店、写字楼等，直接将城六区写字楼市场推入存量稀缺时代，这样必然会导致现有写字楼价格的上涨。”

我爱我家房产公司一位高管认为：“京津冀一体化将释放大量投资机会，对楼市的刺激作用不可小视，尤其是非首都功能疏解，将使北京市四套班子和医院、高校等企事业单位的上百万人迁出，这些因素也是促使楼市价格上涨的原因之一。”

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑峰表示：“京津冀一体化必将产生一连串的叠加效应，为楼市带来多重利好消息，2016年北京楼市将迎来新一轮涨价。”

南城开发政策利好，总部基地核心区诺德项目成标杆

2015年2月，全国人大常委会批准大兴等33个区县集体经营性用地可入市。加之此前北京出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》和北京第二机场建设，使南城一时成为各方聚焦的热点。

专家表示，大兴区承担着北京城市中心区和产业的疏解功能。随着城市化进程加快，人口不断增加，建设快速发展，土地需求不断加大，土地供需矛盾加剧。大兴因此成为北京唯一获批集体经营性用地入市的区。而作为大兴区重点试点的西红门镇毗邻南四环的总部基地，对位于总部基地核心区的诺德地产将会带来较大影响。

北京中城安邦首席规划师高毅存指出：“北京市政府给予南城的发展政策比较宽松，产业有意往南城布局。第二机场将来可能会成为世界十大机场之一。以第二机场为契机，未来的南城可能会形成一个包括第二机场、新航城、固安甚至廊坊的京南新城。这对于北京来说是一个新的增长极，带来的影响很深远，带来的变化很震撼。”

上述专家同时认为，随着新机场的轨道及交通路网等基础设施建设的完善，新航城和南四环总部基地会形成办公与居住快捷紧密的呼应，区域楼市还将迎来巨大的发展机遇。

业内人士指出，借助大兴获批农村集体经营性用地入市试点、南城开发、第二机场的建设，激活北京南部的能量正呈井喷式释放，在政策叠加效应带动下，北京南部发展会更快更好。对写字楼的发展将带来更多机会。

诺德地产总经理杨志强告诉《中国经济周刊》：“北京南城正迎来史上最好的发展时期，如今的南城开发如火如荼，在南城众多开发政策利好带动下，位于总部基地核心区的诺德项目已经成为标杆。其不仅是京南的地标和品牌，而且也是北京的地标和品牌。”

杨志强表示：“南城的快速发展为诺德提供了战略发展机遇，我们一定会扎根南城，依托自身优势，利用好现有政策，精心打磨，把诺德项目打造成经典之作、示范之作、标杆之作。从而真正以品质去践行诺德的‘一诺千金，德行天下”。’

去库存政策下，一线城市房价大涨

数据显示，截至2015年10月，全国房地产开发增速已连续21个月下滑。房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%。商品房待售面积近7亿平米，再创历史新高。

2月22日，财政部、国税总局、住建部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策正式实施。此举拉开了2016年中央为房地产去库存的大幕。和过去相比，该政策将首套房面积为140平方米以上的，从3%降低至1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1%～2%不等。尽管此政策未将京沪广深四地纳入，但京沪房价还是因势大涨。

早在2015年11月10日，国家主席习近平在中央财经领导小组会议上首次就房地产表态：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”12月18日至21日的中央经济工作会议明确2016年经济五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

此前，为化解库存，2015年3月27日，财政部、国家税务总局发布通知，将个人购买普通住房免征营业税年限由“5改2”；8月27日，取消了2006年颁布的“限外令”，允许有资格的境外机构和个人在中国境内买房；10月29日，二胎政策全面放开。还有8次降准降息、多次调整住房公积金购房政策、全国42个城市取消限购令等等。

政策强刺激的效果已经凸显，据2016年1月国家统计局的最新统计数据显示，二三线城市房价环比呈上升趋势，一线城市涨幅远高于二三线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，去库存政策对于促进一二线城市房价上涨的认识基本一致，其实无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨都是一个难以动摇的市场特征。

诺德地产董事长王景明对《中国经济周刊》说：“中央领导对房地产去库存政策决策英明，其有两层意义。宏观层面，房地产作为经济引擎，拉动发展依然不可或缺；微观层面，去库存政策是实实在在的民生政策，许多政策的松绑已经惠及了无数购房者。因此，去库存政策对房地产业发展意义重大，影响深远。”

中金公司研究部2016年预测报告认为，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，随着新增供应下降，未来库存去化周期会进一步缩短，宽松的货币政策将刺激销售均价进一步上涨。

前述专家表示，在去库存的大背景下，房价上涨依然是北京等一线城市未来楼市的主题。诺德三期项目，在一、二期的基础上，将凭借区位优势、品牌实力和产品品质，定会实现销量和价格的飞跃。

京城出台中心城区禁建令，写字楼成交单价不断创纪录

1月18日，国家统计局发布2015年12月70城市住宅销售价格统计数据。数据显示，12月份房价环比继续上涨，一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市。

据房产机构对北京写字楼的调查表明：从2014年第四季度到2015年第三季度，北京写字楼交易市场形成一道U形线条。从2015年二季度开始，写字楼销售市场开始出现反弹，第三季度销售迎来暴涨。

随着北京市《新增产业的禁止和限制目录》出台，北京禁止在中心城区建写字楼，写字楼成交单价也不断创造纪录。资料显示，2015年，位于北京市区四环内的写字楼均价在每平米5万～10万元以上。朝阳区四环的骏豪中央广场均价10万元以上/平米，远洋万和公馆均价7.2万元/平米；而位于五环的星光视界中心也进入3万元/平米。六环的写字楼均价在2万元左右/平米。

专家表示，去中心化使非核心区和热点近郊区域的写字楼迎来更多机会，随着南城开发政策的落地和北京市政府搬迁等利好消息的影响，丰台、通州、大兴等地的写字楼开发将迎来黄金期，位于丰台区南四环总部基地的诺德写字楼项目未来价格上涨已成定局。

诺德地产相关负责人告诉《中国经济周刊》：“作为京西南区域四环边上的地标综合项目， 诺德从一开始就受到投资者的热捧，2011年推出的5A智能写字楼一上市就被抢购一空，2013年推出的京南总部地标200米超高建筑又一次引来热销，第一天销售额就达6亿元，这足以说明我们的产品深得人心，颇受市场青睐。在2016年众多利好政策带动下，诺德写字楼均价将步入每平米‘5万时代’。”