王填委员：尽早推出房地产投资信托基金(REITS)推动商业地产去库存

中国经济周刊-经济网讯 (记者 李永华) 3月5日，全国政协委员、湖南步步高商业集团董事长王填建议，我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金(REITS)等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。

王填认为，我国商业地产库存不仅基数大，且仍在持续增长。2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，到2018年,预计仍然将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。这意味着在三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

王填指出，REITs (Real Estate Investment Trusts)房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化。首先，房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制。其次，房地产投资信托基金是商业地产行业运营管理水平升级的催化剂。最后，房地产投资信托基金能够为投资者提供优质的固定收益投资品种，通过分散投资方式控制风险，其份额可以上市流通，流动性好。

目前，全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元，但是，我国房地产投资信托基金起步较晚。目前，市场上已经出现的为数不多的“类REITs”产品，但是只能通过私募发行、多SPV结构、多重增信等手段降低发行成本。这些方法使得当前的“类REITs”产品交易结构复杂，合格投资者门槛高，募集资金来源单一，无法实现物业权益的真实出售和与原始权益人的破产隔离，最终导致其份额名为证券实则毫无流动性，募集资金来源也未脱离银行体系，并未真正发挥房地产投资信托基金的作用。

在议案中，王填指出，产生上述扭曲现象的一个主要因素，是当前税收制度使得房地产投资信托基金需多次征税，导致发行成本高企。对此，王填提出5条可行性建议：

一、建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。

二、建议在已有税收法律的基础上,积极借鉴各方经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是,与国外长期渐进式立法不同,我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。

三、建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。

四、建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

五、建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。