【中国经济时评】REITs能否适应中国土壤？

《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

证监会网站近日发布的“行政许可事项”显示，内地市场首只公募型REITs（房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trust，简称REITs）产品申请已经被受理，这意味着停滞多年的公募型REITs引嫁中国进入实质性操作阶段。

上世纪60年代问世以来，REITs因其诸多优势发展迅猛。在境外成熟市场，其已发展为紧随现金、债券、股票之后的第四大金融资产品类。那么，REITs能不能适应中国特色的金融生态乃至经济形态呢？

目前来看，比较有利的基础环境在于：一方面，中国是全球储蓄率最高的国家之一，截至2014年末，我国住户存款余额已经达到50.3万亿元，居民金融资产高企和投资渠道不畅的矛盾已成为中国金融发展主要矛盾之一。因此，REITs的出现可以为中小投资者提供流动性很强的小额房地产投资机会。另一方面，我国资本市场经多年发展，不仅制度环境日新月异，机构投资者队伍也在逐渐成熟，这其中既包括直接投资于房地产的房地产信托公司和国外产业投资基金，也包括间接投资于房地产的券商、证券投资基金、人寿保险公司等机构。这些机构在投资策略上偏好具有长期收益结构的品种，而REITs正是一种长期投资工具且其收益稳定性较高，因此，同样易受到机构投资者的追捧。

当然，REITs在中国境内的适用性问题，很大程度上就是一个如何识别和控制可能发生的系统性风险的问题。毕竟在中国这样一个金融体系发育不全、金融监管水平还不够高的国家中，境外成熟市场金融创新的负外部性总是需要格外关注。此外更不用说，2007年起肇端于美国的国际金融危机，确凿无疑地因为房地产与金融两部门相互恶化而发生，而REITs又恰好正是连接两部门的重要工具之一。

除了一般意义上的金融自由化可能导致资金过度流向REITs市场与房地产市场，从而不断加剧宏观失衡，REITs在中国内地可能还需要关注的风险点起码还包括：

其一，从金融维度来看，内地资本市场内在稳定机制较为欠缺，股票市场近年来的大起大落一再反映出，内地投资者很容易脱离投资品基本面判断，一厢情愿地解读信息并据此给予投资品超高/超低定价；而REITs在这一点上的特殊性则在于，它的另一端直接连接房地产市场，而房地产市场，又极为密切地联系着起码几十个实体经济部门重要产业。

其二，从房地产维度来看，境外操作经验中REITs的收益基础主要是商业类地产的租金收益，由此反观内地的情况是，目前商业类地产的过剩迹象尤为明显，很多地方的不动产租售比甚至已经远低于银行存款利率。而这一点与前一点相结合，至少有理由令人担心，REITs会不会成为“博傻”之风的又一牺牲品。

正视REITs的风险点不会阻碍创新的步伐。当此重要时间窗口，希望所有相关者（包括未来市场参与者）正视风险并未雨绸缪预先做好防范措施。中国需要REITs市场，但这个市场，必须是一个安全可控有序的市场。