2018年中国将现154座超高写字楼

经济网讯 （记者 劳佳迪）7月21日，世邦魏理仕发布最新调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》，指出预期将于未来五年完工的新增高层写字楼中，中国所占的比例高达60%，而其中将有80%将来自于京上广深以外的二线城市。这意味着未来五年全球约有47%左右的新增高层写字楼将来自中国的二线城市。

不过，据业内人士分析，尽管超高层写字楼供应量不断增加，近年中国经济增长放缓，对影子银行业的控制日益严格，金融业对写字楼的需求因而减少，某些城市写字楼供大于求，其中尤以二线城市为甚。

金融业是租户大头

据报告称，由于超高层写字楼一般体量较大，因此在其竣工初期往往会导致市场供给在短时间内骤升。然而，凭借在形象和品牌效应、建筑质量、地段等方面的优势，超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后会比周边的甲级写字楼获取更高的租金，这个溢价一般介乎10-40%之间。

相较而言，上海的租金溢价明显高于台北。据悉，台北101的租金仅比台北信义CBD的其它甲级写字楼高5-10%。而上海环球金融中心的租金则比它所在的陆家嘴金融中心的其它甲级写字楼的租金平均高出约30%，高区的租金又往往比低区的租金高出50-100%。

世邦魏理仕研究分析表明，亚洲的超高层写字楼的租户组合与曼哈顿的类似，银行和金融服务的公司租用的面积占整个亚洲地区高层写字楼的55%。商业服务和法律服务租用16%的面积。

高科技和电讯（TMT）公司则是租用超高层写字楼的后起之秀，现在租用的面积占整个区域超高层写字楼的11%。而在新兴的金融中心的某些写字楼，租户组合则不尽相同。比如深圳京基100、广州国际金融中心、北京中国国际贸易中心三期及台北101这些写字楼的金融租户的比例则相对偏低。

“筑巢引凤”成功案例少

不过，打算凭借超高层写字楼“筑巢引凤”，打造金融中心的逻辑却并不完美，因为研究发现，当地市场的产业特征对超高层写字楼的租户组合有深刻的影响。

例如，由于广州是国内不少大型房地产开发商的总部，纷纷入驻广州国际金融中心，这直接导致了房地产开发商租用的面积与金融公司租用的面积差不多。而在北京，由于石油和能源公司是该市场的写字楼主要租户之一，很多石油和能源公司纷纷租用中国国际贸易中心三期作为总部。

在首尔，当地政府规划建立汝矣岛商业区（YBD）作为新的金融中心。这个地区有很多高层和超高层写字楼，但至今也未能吸引足够多的金融和相关领域的租户。

报告指出，尽管有不少亚洲的新兴国家都热衷于采用这种“筑巢引凤”策略，并期望在短期内将一个城市打造成区域性甚至全球的金融中心，但目前为止通过这个战略并取得成功的例子并不多。

健康的商业环境、行之有效的法律和税收制度、透明的市场、稳定的政局、高效的政府、交通和电讯基础设施、人力资源及当地的声誉等将是比超高写字楼更有吸引力的因素。一个明显的对比例子是：苏黎世、日内瓦、卢森堡、华盛顿特区等城市都排在全球金融中心指数前20位，然而它们并没有高于150米的写字楼。