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十年楼市:最疯涨的商品

文章导读: 10年的房价飞涨,既有投资投机因买房而暴发,也有开发商和地方政府赚得盆满钵满,也有很多落寞的人始终买不起房。

中国经济十大群像·地产

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潘石屹

《中国经济周刊》记者 刘德炳

“10年了,我还是买不上房,这是为什么?”和买了房的朋友一起谈到房子时,姜晓明常常会这么问。

有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨,既有投资投机因买房而暴发,也有开发商和地方政府赚得盆满钵满,也有很多落寞的人始终买不起房。

10年间,被两只手操控着的房价一路高涨,令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控,一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化,在创刊10年的《中国经济周刊》中留下了深刻的印记。

不变的十年——“望房兴叹”

那还是10年前。

江苏的姜晓明来到了北京工作,那时他的月收入是2500元,年收入3万元,他的年收入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示,2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元,比2003年增长12.6%。

这一年,北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右,而2004年一季度,北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以姜晓明的收入来看,他一年的收入在北京三环左右还能买上5平方米,换句话说,还能买个厕所。

当时,我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头,但是很显然,那个涨势相对还比较平缓。

不过房价的上涨还是入选2004年《中国经济周刊》评选出的十大民生经济新闻:据国家统计局月度统计报告显示,2004年1—11月,我国商品房平均销售价格为2759元/平方米,同比上涨12.5%。

那是大涨的前夜,有人信誓旦旦,有人充满怀疑。有的人出手,有的人迟疑。多种因素之下,姜晓明没有加入买房大军。当时《中国经济周刊》的报道写道:房子仍是老百姓一生最简单的渴求,无数缺房户在幻想,何时房子能像家用电器那样,出现供过于求后的价格下降。?

2004年年初,地产大亨SOHO中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示,2004年北京房价肯定要涨。潘石屹认为,北京市政府从2003年12月3日即停止了所有立项、规划土地的审批,1月9日正式下发文件停止房地产开发项目的审批,这就造成了土地供应的断代。

潘石屹说,在需求量稳定增长的北京市场,供应量突然减少,价格势必会上涨。

不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向《中国经济周刊》表示,房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市场的繁荣与否,现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的50%,而北京的二手房交易量还不足市场的10%,北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象,所以价格不会在短期内炒高。

但在2004年年底,市场即给出了回应。《中国经济周刊》报道显示,2004年,近乎疯狂的房价继续快速攀升,全国房价迅速上涨,其中北京上涨5%左右,上海上涨21%,宁波上涨19.9%,天津上涨16.7%,南京上涨16.2%,重庆上涨15%,除北京之外,这些城市均创出8年以来的最大涨幅。

到了2005年、2006年,房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例,2004年一季度,全市住宅销售均价为5826元/平方米,而到了2006年一季度,这个数据已经变成了7168元/平方米,2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海,在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示,2005年北京期房均价已经高出上海27元/平方米。

时至今天,房价不带丝毫疲惫地一路上行。

国家统计局的数据显示,2013年1—11月份,全国商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%;商品房销售额69946亿元,增长30.7%,这意味着,全国商品房均价为6312元/平方米,相比于2004年的2759元/平方米,全国商品房均价上涨了一倍多。

与此同时,北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍,如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。

就北京而言,2004年北京楼市均价为5000多元/平方米,目前均价则高达2万多元/平方米,其成交均价近10年上涨到了3倍。对于姜晓明个人而言,虽然他的年收入也达到了6万元,比之前翻了一倍,但是10年前他的年收入能在三环内买个5平方米的厕所,而现在他要在北京三环内买房,买不了2平方米,现在,他只能更加地“望房兴叹”了。

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孙宏斌

“越调越涨”的怪圈

与狂奔的房价相比,“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。《中国经济周刊》报道显示,早在2004年时,中央即着手调控房地产市场。

2005年3月5日,时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出,2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

央行最先祭出货币政策这把利器:从2005年3月17日起,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时,对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。

尽管央行的调控举动在预料之中,但不少市场人士质疑不断:其一,此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控,而是从需求上调控;其二,房地产商对此反应温和,老百姓却态度激烈。

2005年3月20日,时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清:央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头,保护百姓购房。

但是,大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)2005年向《中国经济周刊》表示,她对政府的调控政策有些失望。

在央行出手之前,上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定,自2005年3月7日起,个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的,销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税,同时,按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

上海市政府也宣布,对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区,要坚决收回土地,加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。

然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出,宏观调控控制信贷和土地两个闸门,会导致房地产供给变少,进一步助长房价上涨。事实上,2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。

“房价到底降不降?看不准,还是再看看吧,说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。

2006年,建设部等多部门出台了调控措施,其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2007年9月27日,央行重拳出击,规定购买二套房必须首付五成以上,利率上浮1.1倍。

楼市风向逆转。当年12月, 万科(000002.SZ)董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”,与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月,潘石屹抛出“百日剧变论”,预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴,二手房价也开始“跳水”,主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机,甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。

2008年9月国际金融危机爆发,为扩内需保增长,我国的楼市调控风向发生了变化。2009年,许多楼市调控政策出现了松绑,比如房贷首付下调,房贷利率下调。房地产市场就此开始反转,2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。

针对这种情况,中央再次开始从紧调控。2009年起,国内保障性住房体系建设开始启动。已有数据显示,2009年至2011年年底,全国共开工建设城镇保障房2100多万套,基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。但目前保障房仅部分解决了居民的安居梦想,短期仍难平衡市场需求。

2010年4月国务院下发“国十条”,这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台”。其中规定,第二套住房的首付款比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷;调整住房供应结构,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

2011年调控再次升级,北京等地出现了针对外地人纳税满5年才能买房的最严限购政策。而在上海、重庆,房产税试点拉开帷幕,重庆针对高价盘和别墅,开始征收房产税。

2013年3月1日,国务院再次公布楼市调控细则,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;个人售房严格按转让所得的20%征税。不过,这一次调控中的亮点政策“二手房”出售征20%所得税的政策只在北京等地落实,全国大部分城市并没有严格落实。

市场一怔之后,从2013年5月,房价再次走势坚挺,楼市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。

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张玉良

地产商的“转型”

在政府调控的巨大压力之下,房地产开发商也在经历转型阵痛。

2006年底,一时间在地产市场上叱咤风云的顺驰集团倒掉了。断裂的资金链让顺驰创始人孙宏斌的地产霸业梦碎。从2003年到2004年上半年,顺驰可谓全国到处“开花”,在超常规扩张的过程中,引来业界对顺驰的关注和议论,其中对顺驰资金链的质疑最为突出。

2004年,《中国经济周刊》记者打通顺驰北京地区新闻中心的电话,几经周折,电话转给了北京地区一位杨副总,他表示,顺驰的资金来源是多渠道的,资金链绝对没有问题,主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外,合作伙伴的钱和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源,所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。但他表示不方便回答更多的问题。

但一位业内人士却质疑说:“那就是挪东墙补西墙,利用不同项目进程之间的时间差,通过资金在多个项目之间的调配,来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻,这是在玩现金杂技。”

最终,在政府持续紧逼的调控下,顺驰的资金链持续紧张,2006年,顺驰(中国)55%的控股权以12.8亿元的超低价转手香港路劲基建。

令人吊诡的是,随着金融危机的爆发,2008年底国家出台一系列经济刺激计划后,2009年房价再次走高,让许多开发商的资金流变得充裕,许多本来已经资金链紧张的开发商重获生机。

顺驰创始人孙宏斌事后就说,其实在当年,顺驰绝对是贱卖了,“从市场后来的发展来看,假如我再挺过一两年,那顺驰的情况将大为好转。”

2013年孙宏斌卷土重来。如今身为融创中国(1918.HK)董事长的他,在土地市场十分激进。2013年9月4日,融创中国以7.3万元/平方米的价格夺得北京农展馆地块。根据《中国经济周刊》封面报道《2013中国地王图》的统计,农展馆地块的单价不仅是2013年北京乃至全国的最高价,更是2004年土地出让制度改革以来的最高单价地王,也是最近20年来成交单价最高的一宗地。

“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进,我真的不是一个激进的人,我骨子里是一个偏理性的人,厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分,我应该是不怕死的。”孙宏斌如是说。

但是,随着房价、地价的上涨,有开发商对目前的经商环境深感不满。如华远地产董事长任志强屡屡抱怨,地价太高,买不起。最终,华远地产只得败走一二线城市,转战二三线城市。

而且,见惯市场跌宕起伏,有着“小超人”之称的李嘉诚,其旗下长和系(长江实业与和记黄埔)则在中国抛售物业。2013年,长和系宣布,成功以超30亿港元的价格出售位于广州的西城都荟广场。

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任志强

这在地产界引起了较大震动,以至于很多业界人士认为,房地产行业并不会迎来新一轮狂欢,而是在衰落前最后的狂欢。王石就在微博上评论道:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

但也有开发商对未来的地产市场表示乐观。当选2013CCTV中国经济年度人物的绿地集团董事长、总裁张玉良告诉《中国经济周刊》,十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路,这将形成经济的持续利好。对于中国未来,无论是经济结构调整的需要,还是新型城镇化的需要,都需要城镇化。“房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一,是城镇化的重要力量。在城镇化过程中,企业应发挥参与、建议的作用。我认为,未来10年,房地产企业,尤其是龙头企业仍大有作为。”

不管开发商目前是否如履薄冰,但残酷的现实是,姜晓明有些后悔了,假如当年听了开发商的话,买了房,现在的生活是不是不一样了呢?

早在2005年第一期的《中国经济周刊》中,房地产业被评为十大暴利行业之首。

当时房地产业当选的推荐词是:“没有哪一个行业的绝对利润值,能挑战中国的房地产业的暴利,没有哪一个行业的利润,能超过房地产业的暴利。2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人,2003年为35人,2004年为45人。2004年,近乎疯狂的房价继续快速攀升,涨幅高达13.4%。”

这样的推荐词,至今听起来也如芒在背。不管如今的地产业是否还有如此的高利润,但中国百姓的安居梦想还需时日方能实现。而这有待于政府的宏观调控,市场的健康发展还有开发商的理性开拓。

记者手记

最好的年代,最坏的年代

刘德炳

对于房地产而言,毫无疑问最近的10年是最好的年代,也是最坏的年代。

说最好,是因为有人在这10年通过房子实现了崛起,收获了荣光;说最坏,是真正的有些人或因为资金的限制,或因为政策的限制,他们10年前买不上房,10年后依然。

即使从首都北京来看,这里有中国最贵的房子,临湖、顶级配置、核心区、中西合璧,一平方米卖到了天价。同样在这里,还有人住在棚户区,有人挤在狭窄的房间蜗居,甚至有人居住在木板屋里。

最让记者感喟的是,今年媒体曝光出来很多人住在热力井里面,而且记者记得,2010年时,由于房价太高,房租太贵,甚至有人用新型建筑材料制作了一个蛋屋,一个蛋,一张床,度过一天又一天。

房价涨势不停,房地产绑架了中国经济,甚至损害了中国经济的潜在增长能力,这都是实实在在的事,再不做出真正的改变,失去的只会比上面那些内容更多。

有幸的是,随着十八届三中全会的召开,中央再度强力发声,继续改革开放,并且,陆陆续续地推出了一些实际的政策,其中有些政策看似距离房地产很远,但却大有深意,如果真正执行,谁说房价只涨不跌?

希望这些希望,能照进现实,实现百姓的安居梦住房梦。

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