《中国经济周刊》 记者 侯隽|广州、北京报道

到海外购房买地，其实是个老掉牙的故事。

上世纪七八十年代，故事的主人公是日本人；十年前，变成了中国香港人；而现在，演绎这段故事的是中国内地人。不同时期的海外购房，都会有新的桥段。

马来西亚，这个离广东仅3小时旅程的国度，这里的楼市正在上演着一个全新的中国故事。

“第二家园”的诱惑

“我这次带了三张卡，合适的话就买了！”2013年国庆假期，《中国经济周刊》记者在广州白云机场遇到一个奔赴马来西亚的看房团，来自广州的林穗玲已经不是第一次去马来西亚了，这次，他们一家人准备连玩带投资，一次搞定。

根据《全球房地产指南》公布的数据，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚的地产价格处于先进国家的洼地，首都吉隆坡市区价格为2181美元/平方米，在全亚洲排名倒数第二位，房价全球排名99位，远远落后于亚洲第一香港（市中心均价达到19323美元/平方米），比其邻居新加坡主要市中心房价16727美元/平方米的价格也大大不如，和中国北京6932美元/平方米的价格也有相当大的差距。

但这几年，马来西亚房地产增长迅速，2012年全年增长达到5.6%，是亚太地区增幅最强劲的市场。

“目前，马来西亚的房价比北上广都便宜，环境优美，语言也没有障碍，最划算的是，投资房产还可以参加‘第二家园计划’，在全球范围内找到性价比这么高的连移民带投资的国家，已经寥寥无几了。”林穗玲做足了功课。

早在2002年，马来西亚就开始推出“第二家园计划”，这是马来西亚政府推出的唯一一项移民政策，其目的是允许和鼓励外国人在马来西亚长时间居住，从而吸引资金、促进旅游和经济发展。这项政策的条件之宽在全世界的移民政策里都非常罕见，因为它无年龄限制、无英语要求、无须资产来源证明，外籍人士只需存入马来银行约合人民币60万的马币（一年后其中的30万可取出），即可在保留原国籍的基础上全家取得马居民身份。

十年间，“第二家园”共吸引了全球逾2万人，其中中国一直排在该计划十大来源地之首。截至2012年11月，中国多达3332人提出申请，涉及1200多个中国家庭，申请者以广东、福建沿海省份较多。

一位马来西亚房地产中介告诉《中国经济周刊》，参与“第二家园计划”的最低房产消费价格约为100万元人民币，不但可以免税购置一辆汽车，还可以享有100%房屋所有权，加上马来西亚的按揭利息基本在4.2%~4.6%区间，较中国国内5年以上按揭利率（通常在6.5%以上）要实惠许多。同时，购房者还将享有多项产业与税务豁免奖励。

中国投资商抄底大马

不过，林穗玲们的目的地不是马来西亚首都吉隆坡，而是一个中国人相对陌生的城市——新山。

这个有“大马南方门户”之称的城市位于吉隆坡南，距离吉隆坡350公里，但它距离新加坡只有1公里，是中国看房团最热衷的“踩点”城市，被投资者们誉为“下一个深圳”。

吸引大批中国人前来看房，不仅仅是因为新山便利的地理位置，更有中国房地产开发商的影响。

2012年初，碧桂园就开始试水马来西亚楼市，先是取得了马来西亚吉隆坡附近加影和万挠两幅土地，均是和当地开发商合作建造。碧桂园马来西亚区域总裁阮家声告诉《中国经济周刊》，初入大马楼市，碧桂园交足了学费。因为有些地块的产权是永久的，有些地块只有99年使用权，而且每一个按地契划分的地块都要独立申请，涉及不同的领域要向不同的政府部门申请。

摸清当地政策之后，2012年12月，碧桂园以21亿元人民币购得土地，土地成本近4000元/平方米。由于该项目是在一片填海之地上建造，最终项目的成本已高达9000多元/平方米。据业内人士评估，当时这一价格约买贵了两成。阮家声向《中国经济周刊》证实，虽然拿地付出了很大代价，但碧桂园新山项目预计总投资150亿元人民币，货值（总价值）约200亿元人民币，是碧桂园在海外的最大项目。

在碧桂园没来之前，新山所有的开发商，都是遵循着东南亚坐销模式，在售楼处里坐等客户上门。而碧桂园的到来彻底打破了当地楼市的平衡。

截至9月24日，碧桂园在新山卖掉了6000多套房子，销售额91亿元人民币，而新山去年全年所有项目加起来的销售额，也不过30亿元。

中国驻马来西亚大使柴玺告诉《中国经济周刊》：“作为中国的投资商，碧桂园树立了一个标杆，不仅成为了马来西亚最大的房地产开发商，而且用过硬的质量和新颖的设计成为中国制造的典型。”

而用马来西亚本土销售商的话来说：“在马来西亚，从来没有一个开发商有胆量做如此大的项目，碧桂园抢占市场之快、声势之大颠覆了整个地产界对中国开发商的认识。”

大马买房值不值

根据香港大学教授恩莱特（Michael J. Enright）的珠三角研究报告，他认为“Magic 3 hours（3小时投资圈）”是投资者必须要考虑的问题。他以香港为例，香港的厂家及经理，倾向投资于距离香港仅3小时行程的厂房，国际投资者同样有这3小时的限制，服务供货商也表示，不会为3小时行程以外的地区提供服务。

马来西亚对于中国广东、福建的投资者来说，满足3小时投资圈的时间，但是对中国北方的投资者来说，显然超出了范围。

此外，虽然新山依斯干达特区与新加坡仅隔一条窄窄的海峡，有两座跨海大桥相连，通关极其方便，仅10分钟车程便可抵达新加坡通关口岸，40分钟抵达新加坡金融中心，但是往来还是要签证才能进出。对于中国投资者而言，需要同时有新马两国签证才能自由往来，否则又是一个非常麻烦的事情。

“马来西亚各个州有各自的法律条款，买房子产权年限、出让方法都不相同，我们是经过了付学费才有今天的项目。”正如碧桂园买地“交学费”一样，投资者买房也一定要做足功课，自身条件和未来生活都要在买房之前谋划清楚。

马来西亚买房须注意

1.好装修不如好地段

除非有移民计划，如果只是把房屋短期出租，大部分房子都不需要豪华装修。租客更关注地段、价格、交通和周边生活环境。

2.购买房产并不能移民

想在马来西亚长期居住的人士可申请“马来西亚第二家园计划”，从而获取全家的居留权并享受一系列优惠政策和生活便利。不是买房就能移民。

3.物业便宜不一定赚得多

原因有：区域升值潜力差、区域所处贫民区，周边人群收入低等。为此，在马来西亚购房，基本上都会选择新房。

4.分期付款更易得利

很多国内高端购房者在国内购买房产都喜欢一次性付款，但由于马来西亚物业首付仅需两三成，而且银行二次按揭和审批成功率高，利率也较国内低，购房者完全可以分期付款然后运用“杠杆原理”的方式获取更高的利润。