《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道

红旗村改造前（受访者供图）

红旗村“城中村”地块处于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心区，占地586亩，是上海市市中心面积最大的“城中村”。房屋总建筑面积36.2万平方米，其中80%是违章建筑；共有村（居）民约510户；拥有果品批发市场、干货市场、水产市场、农贸市场等9大市场。

无论从地块地理区位、面积规模，还是从地块内利益主体、关系复杂程度来看，红旗村“城中村”改造项目的难度都非常高。

作为上海首批“城中村”改造项目，“红旗村”项目从2014年改造启动，到2016年完成9大市场6万多人口迁徙；从2018年土地出让，到2023年年底全项目兑现交付。上海市民见证了从红旗村到真如境的巨大变化。

红旗村项目作为上海市第一批城中村改造项目，也是第一批即将全面建成的重点项目，对全市乃至全国有着重要意义。

首创“红旗模式”

2014年上海出台“城中村”改造政策，红旗村成为上海首批35个试点“城中村”改造项目之一，项目涉及范围广、改造难度高。普陀区政府设立红旗村地块“城中村”改造指挥部，中环集团作为牵头单位，牵头推进地块“五违四必”环境综合治理、土地征收及村民安置等工作。地块改造过程充分征询集体与村民意见，为村民建设了就地安置房源，地块后续建设将部分商办用房以成本价留给集体经济组织。最终，村民动迁签约率达到100%，综合治理工作于2016年提前半年完成。

据中环集团董事长胡礼刚回忆，在前述9大市场关闭前期，集团就和集体土地权属方红旗村签约，对其土地进行收储。补偿程序完成后，收储金在第一时间打入了集体经济组织的账户。“红旗村土地性质异常复杂，光是土地权属认定、人口筛查剔除，就花费了大量时间精力。”

华东师范大学城市发展研究院院长曾刚接受《中国经济周刊》记者采访时评论道，“上海红旗模式”除了具备政府主导型“城中村”改造的一般特点之外，还具有三大鲜明特点：

其一是，领导重视，组织得当。上海市普陀区成立了区领导挂帅的红旗村“城中村”改造指挥部，并将“城中村”改造项目作为培养年轻干部的重要基地，具体任务细化落实到单位和人，为改造提供了可靠的制度保障。

其二是，统筹绿地、河道、高压线路三者关系，优化区域功能，增加建设用地面积。在不增加容积率、减少建筑总量的前提下，争取提高住宅开发占比，以保证资金收入和支出平衡。

其三是，在征收、利益分配过程中，严格依法办事，程序正当、公平补偿、结果公开。

“截至2016年6月，普陀区高质量地完成了红旗村地块‘无违’（违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住）综合整治任务。红旗村彻底告别了昔日污水横流、垃圾遍地、违章密布、隐患丛生的‘城中村’旧貌。”曾刚说道。

当年的村民居住环境（受访者供图）

近百万方综合体全面开业

通过搬迁原址内9大市场、拆除市中心最大的煤气包等一系列旧改措施，如今的真如地区正积极推进武宁创新共同体和海纳小镇数字化转型示范区建设。从昔日民生洼地到如今区域产业高地，从传统农贸市场集中地到数字化转型示范区，这片区域的转型升级是上海城市更新的一个缩影。

据上海市普陀区房管局副局长张又元介绍，全新的红旗村地块从完善基础建设、优化生态环境、夯实交通基础、擘画卓越蓝图四个方面进行建设。

该地块内，220千伏超高压架空线改线工程最大程度集约节约利用土地；新建市政道路约2100米，南北大动脉顺利贯通；道路下方建有城市管廊试点区段，总长约2085米。真如港综合治理将10米宽臭水浜变身为30米宽景观河道；新建11.3万平方米真如绿廊生态公园。

2018年5月，真如片区新一轮规划调整方案获得批准。至2020年2月，红旗村地块全部8幅建设用地全部出让，由中海地产联手中环集团、长征镇政府成立平台公司合力开发。

真如境项目（受访者供图）

真如境项目地处真如核心区域，未来将建成百万方综合体，有2座超高200米的地标甲级写字楼、约32.3万方的上海真如环宇城MAX购物公园、清水混凝土外立面的中海剧院、公园里的山姆会员商店、约6km生态绿廊。

2023年12月，建面约32.3万方的上海真如环宇城MAX以及建面约30万方的中海中心全面开业，为真如城市副中心的城市形象提升、商业氛围优化和办公集群形成奠定基础。

值得一提的是，真如环宇城MAX，是上海2023年度最大体量的新开购物中心。

中海真如境办公业态——中海中心也在加速推进。项目方告诉记者，建成后中海中心六幢商务写字楼群峰值可供给单日10万人次在此办公。这些企业的进入将带动片区商务形象提升，未来成熟期将达到7亿税收。

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